'전세갱신 거부' 집주인 아들은 되는데 새 집주인은 왜 안돼?

(서울=뉴스1) 민경석 기자 = 2020년 1~8월 서울 아파트 전셋값이 5년 만에 가장 높은 상승률을 기록한 것으로 조사됐다. 17일 부동산114에 따르면 올해 1~8월(지난해 말~8월 말 기준) 서울 아파트 전셋값은 5.9% 상승했다. 이는 2015년(16.96% 상승) 이후 연간 상승률을 뛰어넘은 수치다. 18일 서울 시내 한 공인중개사무소에 전세 매물 등이 안내된 게시물이 부착돼 있다. 2020.9.18.뉴스1

"기존 집주인은 본인 뿐 아니라 자녀까지 '실거주권'이 인정되는데 새 집주인은 왜 인정 안되는지 앞뒤가 맞지 않습니다."(예비 집주인)

실거주 목적으로 주택을 매매한 새 집주인에게 세입자의 계약갱신청권을 거부할 수 있는 권한을 줘야 한다는 지적이 잇따른다. 법상 예비 집주인은 재산권이 없는 만큼 기존 집주인이 "실거주 하려는 매수자와 매매계약을 했다"는 이유로 갱신권을 거부할 수 있도록 하는 법안이 발의돼 예외로 인정 될지 관심이 쏠린다.


실거주 목적이면 집주인은 거부 가능한데, 새 집주인은 왜 안되나 "형평성 논란"도21일 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원은 지난 18일 주택임대차보호법 일부 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 임대차법 제6조3에 열거된 임대인의 '계약갱신 요구 거절' 사유에 '매매계약을 체결한 양수인이 주택에 실거주하는 경우'를 추가하는 게 핵심이다. 현행 임대차법에는 집주인이 거절할 수 있는 사유를 본인 실거주 목적 등 9가지로 제한했다.

국토부는 새 집주인이 매매계약을 했더라도 등기가 완료되지 않아 법적으로 완전한 '집주인'이 되지 않았기 때문에 갱신요구를 거부할 권리가 없다고 유권해석을 내린 바 있다. 다만 매매계약 시점에 세입자가 갱신요구를 하지 않겠다고 해 놓고 나중에 '변심'한 경우에 한해 전세계약을 연장하지 않아도 된다.

김 의원 발의 개정안에는 갱신요구를 거절하는 주체를 '예비 집주인'이 아닌 '기존 집주인'으로 명확히 했다. 새 집주인은 법적으로 권리를 인정받을 수 없기 때문에 아직 재산권을 갖고 있는 기존 집주인이 "매매계약을 한 예비 집주인이 실거주를 원한다"며 거절토록 한 것이다. 거절 주체가 새 집주인이 아니라 기존 집주인이기 때문에 법적으로 권한을 행사하는 데는 문제가 없다는 게 의원실 측 설명이다.


개정안은 또 새 집주인이 '실거주 목적'으로 매매계약을 했더라도 계약 이전 시점에 세입자가 갱신권을 행사한 경우 세입자의 권리를 우선 인정한다. '세입자 주거안정'이라는 임대차법 기본 취지를 크게 훼손하지 않는 범위 안에서 새 집주인의 재산권을 제한적으로 인정해 '타협점'을 찾은 셈이다.

'실거주 목적' 새 집주인 갱신 거부권 발의에 파장 계속 커져하지만 논란은 계속될 수 있다. 가령 기존 집주인이 '임대료 5% 증액 제한'에 불만을 품고 실거주 매수인을 일부러 찾아 주택을 매도하려는 경우 결과적으로 임차인의 주거 불안을 키울 수 있다. 이는 임대차법 취지에 반한다. 매매계약의 범위를 '구두'까지 인정한다면 혼란은 더 커진다.

임대차법을 개정할 게 아니라 시행령이나 유권해석을 통해 실거주 목적 매매계약의 경우 예외적으로 세입자가 갱신권을 행사할 수 없도록 제약하는 것이 현실적으로 실현가능하단 지적도 나온다.

소관 부처인 법무부나 국토교통부는 공식적인 입장을 내놓지 않았다. 정부 관계자는 "발의 법안에 대한 논의는 국회에서 진행할 문제"라며 "공식적으로 법안이 공개되지 않은 시점에서 정부가 의견을 내놓는 것은 적절치 않다"고 밝혔다.

법안 발의 만으로도 파장은 작지 않았다. 온라인 상에서는 집주인 입장에서 "법안을 지지한다"는 의견이 많았다. 한 예비 집주인은 "집을 샀는데 내 집에 못 들어가는 것이 말이 되나"며 "실거주 매수인은 보호해야 한다"고 비판했다. "갭투자(전세 낀 매매)하지 말라는 정부가 새 주인에게는 실거주하지 말라고 하는 것은 앞뒤가 맞지 않다"며 "선의의 피해자가 나오지 않아야 한다"고 지적하기도 했다.