2533억 통보된 재건축부담금, 집값 안정 효과는 '글쎄'

서울 강남구 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

서울대 연구팀이 재건축초과이익환수제(재초환)의 근거인 재건축아파트가 인근 지역 집값을 불안하게 만든다는 주장은 '근거가 없다'는 연구 결과를 내놨다. 재초환에 따라 부과되는 재건축분담금의 산식에도 문제가 있다고 지적했다.(머니투데이 [단독]강남 재건축이 집값 견인?...서울대 연구팀 "근거 없다" 참조)


하지만 지난해 말 헌법재판소가 5년 만에 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)에 대한 '합헌' 결정을 내리자 정부는 신속한 징수 절차에 착수한 상태다. 이미 서울 시내 여러 재건축 조합에 대규모 징수액을 통보했다.

최대 6~7억 원대 부담금이 예상되는 강남권 대형 단지들은 재건축 사업 일정을 잠정 중단한 곳도 있다. 재초환이 분양가상한제와 더불어 강남권 인기지역 신축 아파트 공급을 위축시키는 효과를 내면서 반사이익을 본 주변 신축 아파트값은 급등하고 청약 경쟁률도 치솟고 있다.
이미 2500억 부담금 통보…강남권 단지는 최대 7억원 예상21일 국토교통부에 따르면 올해 하반기부터 용산구 한남연립, 강남구 두산연립 등 주요 재초환 대상 단지로부터 부담금을 징수할 계획이다. 국토부는 2018년 4월부터 올해 6월까지 62개 조합에 약 2533억원의 부담금 예정액을 통보했다.

강남권 주요 재건축 단지는 조합원 부담금이 수 억원대에 달할 전망이다. 최근 집값이 급등하면서 재초환 부담금의 기준이 되는 '공시가격'이 대폭 인상된 까닭이다. 올해 서울 아파트 공시가격 평균 인상률은 14.75%로 2007년(28.5%) 이후 최대치를 기록했다. 특히 강남(25.57%) 서초(22.57%) 송파(18.45%) 등 고가주택 밀집지역은 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

분양가상한제가 적용돼 일반분양 수입이 줄면 부담금 규모가 조금 줄어들 수 있지만, 개발이익 지표가 되는 시세가 워낙 많이 오른 탓에 강남권 단지엔 '폭탄급' 부담금이 예고됐다.


정부는 지난 6.17 대책에서 재건축 부담금 시뮬레이션 결과를 공개했다. 강남 5개 단지는 부담금이 평균 4억4000만~5억2000만원으로 추정됐다. 최고액 예상 단지는 조합원 1인당 6억3000만~7억1000만원의 부담금을 내야한다.

강북권은 1000만~1300만원, 수도권은 최저 60만원에서 최대 4400만원의 재건축 부담금이 예상된다. 기본적으로 집값이 비싼 강남권 재건축 단지에 부담금이 집중되는 구조다.

재건축을 진행 중인 송파구 잠실주공5단지와 주변 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

은마, 잠실5 등 수 억원대 부담금 내야…사업 잠정 중단한 단지도참여정부 시기인 2006년 9월 처음 도입된 재초환은 글로벌 금융위기로 주택시장이 침체된 2008년 말부터 2012년 12월까지 시행이 유예됐다. 이후 부동산 가격이 다시 오르자 2017년 12월 31일까지 관리처분계획을 신청한 조합까지 부담금 징수 유예를 인정했다.

이 때까지 관리처분계획을 인가받지 못한 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 주공5단지, 서초구 반포동 반포주공3단지, 강남구 압구정동 현대아파트 등 주요 재건축 단지들은 향후 사업 추진 시 부담금을 내야 한다.

워낙 부담이 크다보니 아예 사업을 중단한 곳도 있다. 정비업계에 따르면 시공사 선정을 마친 대치쌍용1·2차 등은 부담금 우려로 사업 추진에 제동이 걸렸다. 재건축 수주전에 참여한 일부 대형 건설사들은 재초환 규제를 피하려 사업 장기화를 선택하려는 조합에 금융지원도 제안하고 있다.

강남구 삼성동 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 부지 전경. /사진제공=뉴스1

규제 반짝효과…잇단 개발호재, 시장 내성에 시세 반등올해 초만 하더라도 재초환 대상 단지 시세는 고점 대비 2억~3억원 하락하는 등 일부 규제 효과가 나타났다. 그러나 현실은 '반짝 효과'에 그치는 분위기다. 정부는 지난 6월 말 송파구 잠실동, 강남구 대치동 삼성동 청담동 등을 글로벌비즈니스센터(GBC) 개발호재 영향권에 있는 지역을 토지거래허가구역으로 묶었지만 일대 아파트값은 다시 상승세다.

국토부 실거래가 통계에 따르면 지난달 26일 잠실주공5단지 전용 82㎡가 신고가인 24억6100만원에 매매됐다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 규제 발표 직후엔 단기간 일대 집값이 하락하는 효과가 있었지만 결국 중장기 공급위축 우려가 번지면서 다시 집값이 오르는 악순환이 반복되고 있다"고 지적했다.