양도세 10억·증여세 6억…강남 다주택자의 고민

"요즘 다주택자들이 고민이 많아요. 연간 보유세가 수천만원까지 나오는데 양도세는 10억원 가까이 나오고 증여세도 수억원이라 선택을 못하고 있어요."(서울 강남구 공인중개소 관계자)


정부가 다주택자들의 주택 관련 세금을 대폭 강화하면서 시장에 매물이 나오기를 기대하고 있지만 현실은 그렇지 않다. 보유세 부담이 크지만 양도소득세가 너무 많고 증여세도 수억원에 달해 당장 팔지도, 증여하지도 못하고 있다. 집값이 더 오를 것으로 기대하며 보유세를 내고 버티기에 들어간 경우도 있다. 자연스레 매물이 잠겼고 매수 대기자들은 규제 효과가 나타나기를 기다리면서 거래가 급감했다.

이에 일각에서는 양도세 중과 유예 등 다주택자들에 퇴로를 열어주고 시중 매물과 거래를 늘려 하향 안정화해야 한다고 주장한다. 반면 다주택자들에게 혜택을 줄 필요가 없고 정책 효과가 나타나고 있기 때문에 더 지켜볼 필요가 있다는 견해도 있다.

서울 아파트 보합, 거래 급감… 종부세 6600만원·양도세 10억·증여세 6억, 다주택자 집 못팔고 고심

사진= 국토부

21일 한국감정원에 따르면 9월 둘째 주 서울 아파트값 변동률은 4주째 0.01%를, 강남4구는 6주 연속 보합을 각각 기록했다. 국토교통부에 따르면 지난달 전국의 주택 매매거래량은 8만5272건으로 전달 대비 39.7% 감소했다. 서울은 1만4459건으로 전달보다 45.8% 급감했다. 매도·매수자들의 관망세가 유지되며 거래가 줄어든 것이다.


특히 기대했던 다주택자 매물도 아직까지 많이 나오지 않고 있다. 집값 추가 상승 기대감 등 다양한 요인이 있지만 막대한 세금도 한 원인으로 꼽힌다.

부동산·세무업계에 따르면 서울 강남구에 재건축 예정 A아파트(현재 호가 24억원)와 재건축으로 철거된 B아파트(호가 26억원) 2채를 보유한 다주택자의 경우 B아파트가 준공된 이후인 2024년 보유세가 6630만원에 달한다. 보유세 부담으로 A아파트를 팔려고 해도 올해 양도세가 9억6000만원, 내년에는 11억원이 나올 것으로 추정돼 세금 부담이 크다. 자녀에게 증여할 경우 6억원을 내야 하는데 해당 아파트가 토지거래허가구역으로 묶여 자녀가 실거주해야 하고 전세보증금까지 마련해야 해 자금 마련이 쉽지 않다.

이 사례 관련 부동산 업계 관계자는 "강남 아파트 2채를 보유한 이 다주택자의 경우 집을 팔고 싶어도 양도세가 너무 많이 나와 집을 못 팔겠다고 한다"며 "정부가 집을 팔지도, 사지도 못하게 만들어놨다"고 지적했다. 이어 "증여세보다 양도세가 더 많아 아마 향후 아파트를 증여할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

강남에 2채(1채는 분양권), 서울 마포구에 1채의 아파트를 보유한 또 다른 다주택자는 보유세가 올해 2000만원대에서 강남 아파트가 입주를 시작하는 2022년 1억7700만원, 2024년에는 3억700만원으로 껑충 뛴다. 업계 관계자는 "이 다주택자도 세금 부담이 너무 커져서 집을 순차적으로 팔려고 하는데 종부세 부과 기준일 전인 내년 5월까지 여유가 있어 급하게 팔 이유가 없다"고 전했다.

"양도세 중과유예 등으로 다주택자 매물 공급 유도해야" vs "정책 효과 더 지켜봐야"

서울 아파트 전경./사진= 김창현 기자

다주택자 매물이 생각만큼 시장이 풀리지 않자 일각에서는 한시적 양도세 중과 유예 등의 혜택을 줘 매물 잠김을 해소해야 한다는 얘기가 나온다.

이춘란 오비스트 총괄본부장은 "다주택자 매물이 나오지 않으면서 거래가 줄고 그 와중에 신고가가 거래되면 호가가 더 오르는 등 시장이 왜곡될 수 있다"며 "한시적 양도세 중과 유예로 시중 매물 공급을 늘리고, 재건축 규제 완화로 선호도 높은 새 아파트 공급도 늘려야 한다"고 주장했다.

그는 이어 "이미 15억원 초과 주택담보대출 금지, 재건축초과이익환수제, 토지거래허가제 등 규제가 있어 정부가 우려하는 것만큼 추격 매수세가 붙고 가격이 많이 오르지는 않을 것"이라고 예상했다.

반대의 시각도 있다. 현재 거래 절벽이 있더라도 가격이 안정화되고 있기 때문에 정책 효과가 나타나기를 좀 더 기다려야 한다는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "6·17 대책이 나온지는 3개월, 8월 추가 대책이 나온지 약 한 달밖에 안 됐고 이미 드물게 급매물이 나오고 있어 추가 정책을 시행하기에는 이르다"며 "강남 집값이 오르지 않는 것만으로도 정책 효과가 있다고 보이고, 양도세 중과 유예 등은 주택 차익 분을 인정하는 것이라 국민들의 반감을 살 수 있다"고 말했다.

임재만 세종대 부동산대학원 교수는 경제 상황이 좋지 않은 탓에 집값 하락 위험도 있기 때문에 양도세 중과 유예 등으로 재정을 쓰면서까지 시중 매물을 늘릴 필요가 없다고 판단했다. 임 교수는 "현재 거래가 줄어 무리해서 집 사는 수요도 차단돼 있다"며 "집값이 급격히 떨어지면 하우스푸어, 깡통주택 등 문제가 생길 수 있기 때문에 정책 효과가 서서히 발휘되기를 기다려야 한다"고 짚었다.