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"반포3주구 6000억" 부담금 폭탄…강남 재건축 얼어붙나

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  • 유엄식 기자
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  • 2020.09.24 15:08
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서초구 반포주공아파트 전경. /사진=머니투데이DB
서초구 반포주공아파트 전경. /사진=머니투데이DB
강남 재건축 단지인 서초구 반포주공1단지 3주구에 약 6000억원의 재건축 부담금이 통보됐다. 1500여 명의 조합원은 1인당 4억200만원의 부담금을 내야 사업을 추진할 수 있게 된 것이다.

정부가 2018년 4월부터 올해 6월까지 62개 재건축 조합에 통보한 부담금 예정액은 총 2533억원. 강남권 대형 사업장 1곳에서 이보다 2배 이상 많은 부담금을 물리면서 후속 강남권 재건축 사업에 미칠 파장도 클 전망이다.


반포3주구 1인당 4억200만원 재건축 부담금…조합 측 "의견 더 듣겠다"


24일 정비업계에 따르면 전일 서초구청은 반포3주구 재건축 조합에 초과이익환수제에 따른 부담금 예정액 5965억6844만원을 통보하면서 "조합원별 분담 기준 및 비율을 결정해 관리처분계획에 명시하라"고 안내했다.

서초구청이 반포3주구 재건축 조합에 통보한 부담금 규모는 당초 조합이 예상한 4억4000만원보다 약 10% 줄어든 금액이다. 이에 사업 추진이 더 원활해질 것이란 관측도 나오지만 조합은 신중한 모습이다. 반포3주구 조합 관계자는 "부담금이 예상보다 조금 적게 나왔지만 조합원들의 의견을 더 들어봐야 한다"고 말을 아꼈다.

지난 5월 반포3주구 시공사로 결정된 삼성물산은 조합에 '100% 준공 뒤 분양'을 제안했다. 준공 예정일인 2024년 3월까지 투입된 모든 사업비에 대한 금융비용 등을 개발비로 추가 인정받아 부담금 규모를 줄이기 위해서다.

서초구청이 조합에 통보한 부담금은 아직 확정된 금액이 아니다. 조합이 제출한 분양가와 공사비 등 사업비, 준공 후 시세 등을 토대로 감정평가법인이 검증한 추정치다. 서초구청 관계자는 "실제 조합원이 납부하는 재건축 부담금 규모는 준공 시점과 당시 아파트 시세 등에 따라 달라질 수 있다"고 설명했다.

반포3주구의 경우 조합 예상보다 부담금이 조금 적게 나왔지만, 다른 조합들은 '역대 최고' 수준의 부담금이 현실화된 점에 주목한다. 종전까지 1인당 재건축 부담금이 가장 많이 부과된 단지는 서초구 반포 현대아파트로 가구당 1억3568만원이었는데 이보다 3배 이상 늘어난 규모여서다.
서울 송파구 잠실주공5단지 전경. /사진제공=뉴스1
서울 송파구 잠실주공5단지 전경. /사진제공=뉴스1



부담금 낼까, 더 기다릴까…셈법 복잡해진 강남권 재건축 단지들


후속으로 부담금 부과가 예정된 단지들은 셈법이 복잡해졌다. 거액의 부담금을 내고 사업을 계속 진행할지, 향후 규제가 풀릴 때까지 기다릴지 결정해야 하기 때문이다. 특히 정부와 서울시의 규제로 재건축 조합 설립 이후 장기간 사업이 표류한 곳들의 고심이 커진 상황이다.

강남구 은마, 송파구 잠실주공5단지 등 조합원 수가 많은 대단지는 반포3주구보다 1인당 부담금은 적어도 총부담액 규모는 더 많을 가능성이 크다. 일례로 4400가구가 넘는 은마 아파트에 조합원 1인당 2억 원대 부담금을 부과해도 총액은 1조원을 넘어선다.

해당 조합들은 일단 관망하는 분위기다. 정복문 잠실주공5단지 재건축 조합장은 "반포3주구는 재건축 이후 예상이익이 8억원 선으로 부담금이 그만큼 나온 것으로 안다"며 "우리 단지는 사업 진행 상황이 다르고 아직 부담금 산정을 하지 않았기 때문에 큰 영향은 없다"고 했다. 다만 그는 "재건축 초과이익환수제 자체는 불합리한 측면이 많다"고 강조했다.

재건축 부담금 때문에 사업을 잠정 중단한 곳도 있다. 강남구 대치쌍용1·2차 단지는 부담금 납부에 반대하는 조합원이 많아 시공사를 선정하고도 사업 추진을 보류한 상태다.
서울 강남구 은마아파트에 재건축 갈등의 내용이 적힌  현수막이 게시돼 있다. /사진제공=뉴스1
서울 강남구 은마아파트에 재건축 갈등의 내용이 적힌 현수막이 게시돼 있다. /사진제공=뉴스1



"공급 줄어 시장 불안", "준공 후 가격 더 올라"…전문가들 부작용 우려


전문가들은 이번 조치로 사업을 중단하거나 보류하는 재건축 단지가 늘어나면 시장에 부작용이 발생할 수 있다고 우려한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "부담금 문제로 재건축 조합원들 의견이 갈리면 사업이 더 지연될 가능성이 크고 이로 인해 공급부족으로 이어질 가능성이 있다"며 "규제를 피하려고 사업을 중단·보류하는 단지가 늘어나면 주변 신축 단지 가격이 더 오르는 역효과도 있다"고 했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "반포3주구보다 단지 규모가 크고 대형 비중이 높은 강남권과 용산 일대 단지는 최근 공시가격 상승을 고려할 때 부담금이 10억원을 넘을 수도 있다"며 "부담금은 준공 후 시세에 반영돼 결국 해당 아파트값이 더 오를 가능성이 크다"고 했다.


재초환 징수 앞두고 "근거 부족하다" 지적한 민간 보고서…정비업계 주목


한편 정비업계에선 재건축 부담금 징수를 앞두고 초과이익환수제의 근거가 부족하다는 민간 연구가 나온 점에도 주목한다.

서울대 환경대학원 도시계획학 연구팀(이동훈, 장석길, 김태형)은 최근 정기 학술지인 서울도시연구에 게재한 '재건축 초과이익의 적정성 및 재건축초과이익 환수제도 개선방안 연구'에서 "강남 재건축 아파트 가격이 집값 불안을 야기한다는 재건축 초과이익환수제 도입 배경에 근거가 없다"는 분석 결과를 발표했다. (머니투데이 [단독]강남 재건축이 집값 견인?...서울대 연구팀 "근거 없다" 참조)



  • 유엄식
    유엄식 usyoo@mt.co.kr

    머니투데이 건설부동산부 유엄식입니다. 건설업계와 서울시 재건축, 재개발 사업 등 취재하고 있습니다.

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