상가보증금 9억 이하면 "월세 깎아달라" 가능해진다

강변 테크노마트 휴대전화 집단상가 / 사진=박효주

코로나19로 어려움을 겪고 있는 자영업자를 위해 상가건물임대차보호법이 개정됐다. 이에 따라 상가 세입자는 건물주에게 월세를 깎아달라고 적극 요구할 수 있는 길이 열렸다.


특히 개정안 시행일로부터 6개월까지의 연체는 계약해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 차임연체로 보지 않기로 했다. 세 차례 월세가 밀리면 건물주가 "나가달라"고 할 수 있는데 앞으로는 6개월은 더 기다려 줘야 한다.

국토교통부와 법무부는 상가임차인 보호를 위한 '상가임대차법' 개정안이 24일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

개정법 시행일로부터 6개월 동안 세입자가 상가 임대료를 연체하더라도 건물주가 계약해지, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 보호 제외 사유가 되는 차임 연체에 해당하지 않는 것으로 했다.

현행법에선 월세를 세 차례 연체하면 건물주가 "나가 달라"고 할 수 있다.


지금까지는 세입자가 석달치 월세를 못 내 3기의 차임액을 연체하면 상가를 비워달라고 할 수 있었으나 법 시행 후 한시적으로 6개월은 더 기다려 줘야 한다. 석달을 연달아 연체한 경우라면 9개월 치 월세가 밀린 경우에만 계약 해지가 가능해진 것이다.

개정안이 시행되기 전 맺은 상가임대계약에도 소급 적용되며, 3기 연체(세 차례 연체)는 반드시 연속될 필요는 없다.

연체 기간을 계산할 때 6개월을 빼주더라도 임대료를 안 내도 된다는 뜻은 아니다. 밀린 임대료를 내야 하며 연체에 따른 지연이자 지급 의무도 발생한다는 점에 유의해야 한다.

이 같은 혜택을 받는 상가의 범위 제한은 없다.


세입자가 건물주에게 코로나19를 사유로 월세를 깎아달라고 요구할 수 있는 법적인 근거도 명확해졌다. 현행 차임증감청구권 행사 요건에 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동'을 추가 했기 때문이다.

세입자는 "코로나19로 매출이 급감했다"며 월세를 깎아달라 요구 할 수 있고 얼마나 깎아 줄지 하한이 정해지지 않았다. 당사자 간 합의에 따라 감액할 수 있는 금액이 정해진다.

건물주는 반드시 이 요구를 받아 들여야 하는 것은 아니다. 당초 의무적으로 수용해야 한다는 주장이 없지 않았으나 과도한 재산권 침해라는 지적이 있어 당사자 합의 사항으로 조율했다. 다만 합의가 안 될 경우 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수는 있다. 하지만 이렇게까지 할 세입자가 많지 안을 것으로 보여 실효성 논란이 불거질 수 있다.

임대를 깎아 준 뒤 경제 사정이 좋아져 건물주가 임대료를 다시 올릴 때는 증액 상한선 5% 적용을 안 받는다. 감액 전 차임에 달할 때까지는 증액상한(5%)이 적용되지 않고, 감액 전 차임을 초과하는 증액의 경우에는 증액상한(5%)의 적용한다.

이같은 감액요구권은 모든 상가에 적용되진 않는다. 기준이 되는 환산보증금을 초과하는 상가는 이런 권리를 부여하지 않았다. 서울 기준 환산보증금은 9억원, 부산과 과밀억제권역은 6억9000만원, 광역시와 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시 등은 5억4000만원, 그 밖의 지역은 3억7000만원이 기준이다.