'신화'가 된 도시재생 part2[광화문]

한 동네(상도4동)에서 40년 이상 거주하다 보니 동네 구석구석을 누구보다 잘 안다. 평소 산책을 자주 해 동네에서 일어난 작은 변화도 금방 알아챌 수 있다. 새로운 집이 지어진다거나 새로운 가게가 생긴 것 등 사소한 일까지 관심사다.

상도4동은 서울에서도 대표적인 저층주거단지다. 아파트는 거의 없다시피 하고 동네 대부분 빌라나 단독주택과 같은 저층 주택들로 구성돼 있다. 도서관도 거의 없고, 골목이 좁아 차가 다니기 불편한 것은 말할 것도 없다. 상황이 이렇다 보니 상도4동은 일찌감치 도시재생 시범지역으로 선정됐다. 서울에서도 가장 낙후된 지역이란 의미다.


처음 상도4동이 도시재생 지역으로 선정됐을 때만 해도 그동안 살아온 ‘우리 동네’에 변화가 있을 거란 기대가 컸다. 하지만 이내 기대를 접었다. 상도4동과 같은 동 단위의 행정구역에 도시재생으로 투입되는 100억 원이란 예산은 좁은 도로를 넓히거나, 공용 주차장을 만들거나, 부족한 도서관이나 공원을 만드는 등 그 어떤 변화를 불러오기에도 턱없이 부족한 금액이기 때문이다.

실제로 도시재생 사업이 끝나가지만 상도4동의 모습은 이전과 달라진 게 없다. ‘상도 어울마당’이란 건물이 하나 들어섰고, 골목시장 바닥에 알록달록한 색깔을 칠했을 뿐이다.

이에 대해 정부와 서울시는 원래 도시재생 사업 자체가 마중물을 만들어 변화의 씨앗을 심어주는 것이라고 설명한다. 마중물을 만들어 주민들의 자발적 재투자가 일어나 도시가 자연스럽게 재생된다는 이론이 배경이다. 하지만 1층에 카페가 있는 건물 하나가 새롭게 들어선다고 이 동네가 크게 달라질 것 같지는 않다. 주차할 곳 없어 도로를 빽빽이 채운 차량들, 소방차 한 대 지나가기 힘들 정도로 좁은 골목길, 부족한 공원 등 기존의 문제적 인프라는 똑같기 때문이다.


물론 도시재생으로 성공적 변화가 일어난 곳이 아예 없는 것은 아니다. ‘핫플레이스’로 떠올라 사람들의 발길이 모이는 연남동, 성수동, 망원동, 을지로, 익선동, 상수동 등과 같은 지역이 대표적 성공사례다. 이곳들은 사람들이 발길이 모이는 지역이다 보니 주민들의 재투자가 일어날 유인이 크다. 하지만 보통의 도시재생 지역은 태생적으로 주민들의 재투자가 일어나기 힘든 낙후 지역이다. 사람들의 발길이 유입되기는커녕 기존 주민들도 삶의 불편을 이기지 못해 떠나고 싶어한다. 인프라를 갖추지 못하면 도시재생이 이뤄지더라도 시간이 갈수록 더욱 낙후될 수밖에 없다.

지난번 칼럼에서 지적했듯 청와대와 국토교통부, 서울시는 도시재생에 대해 잘못된 신화를 갖고 있다. 도시재생지역을 선정해 한 동네에 100억~200억 원을 투입해주면 그 동네가 ‘환골탈퇴’해 새로운 주거지로 탈바꿈할 것이란 환상이다. 그러나 현실은 그리 간단치 않다. 낙후 지역이 살기 좋은 곳으로 변화하려면 주민들의 삶을 개선할 수 있도록 실질적이고 충분한 투자가 이뤄져야 한다. 이를 위해서는 충분한 예산이 투입돼야 하지만 현실은 쥐꼬리다.

상도4동과 같은 시기 도시재생 시범지역으로 선정됐던 서울 종로구 창신동 주민들도 같은 생각인 듯하다. 창신동 주민들은 최근 ‘공공재개발’을 추진키로 의견을 모았다고 한다. 도시재생 시범지역에 선정돼 지금껏 200억 여원이 투입됐지만 좁은 골목과 수많은 계단 등 낡은 인프라는 그대로여서 주민들의 삶이나 주거 환경이 달라진 것은 하나도 없다는 것. 상도4동을 보면 창신동의 상황도 미뤄 짐작해볼 수 있겠다.

공공재개발은 도시재생과 달리 노후화된 도시를 전면 철거하는 방식이다. 인프라를 다시 깔아 주거 환경을 획기적으로 개선하는데 효과적이다. 정부와 서울시는 공공재개발 시범사업 후보지를 오는 11월4일까지 공모할 예정이다. 하지만 공모 대상에서 창신동과 같은 도시재생 지역은 제외한다고 한다.

정부와 서울시가 잘못된 ‘도시재생’의 신화에서 벗어날 때가 된 듯하다. 인프라 개선에 효과 없는 도시재생의 실패를 인정하고 공공재개발 기회를 확대하는 것이 오히려 노후화된 도시를 실질적으로 재생할 수 있다는 측면을 고려할 때가 됐다.