"4년 거주" 세입자에 좋은 임대차법, 그런데도 욕 먹는 이유

임대차법은 세입자에게 유리한 제도다. 최대 4년까지 안정적으로 거주하면서 전세값 급등에 대한 우려도 없기 때문이다. 하지만 임대차법의 효과를 보여줄 방법이 없다. 모든 전월세 거래를 신고해야 하는 전월세신고제가 함께 도입되지 않아 통계가 없기 때문이다.


이러다 보니 전세 품귀, 미친 전셋값 등 임대차법의 부작용만 부각되고 있다. 내년 6월 시행되는 전월세 신고제와 함께 임대차법을 시행했어야 한다는 지적이 나오는 배경이다.

정부, 전세→월세 가속화 'NO' 전세비중 79.7%로 되레 늘어21일 국토교통부에 따르면 지난 7월 서울 아파트 전월세 거래는 총 1만6994건으로 전년 동기 1만3826건보다 23% 많았지만 올해 8월과 9월에는 1만1730건, 7770건으로 21%, 38% 각각 줄었다. 확정일자를 신고한 기준으로 실제 8월, 9월 거래가 최종 집계된 것은 아니지만 계약갱신청구권 사용으로 전월세 계약 갱신 건수가 늘어나며 신규 전월세 거래량은 감소한 것으로 분석된다.

전월세 거래에서 전세가 차지하는 비중은 이달 들어 상승했다. 이달 18일 기준 서울 아파트 전월세 거래 중 전세 비중은 79.7%였다. 지난해 10월 74.8%보다 4.9%p(포인트) 높다. 지난 7월 31일 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 도입된 직후인 8월과 9월엔 전세 비중이 전년 대비 낮아졌지만 10월엔 오히려 상승했다.

이를 근거로 정부는 임대차법 시행 이후 전세가 줄고 월세 전환이 가속화되고 있다는 주장은 사실이 아니라고 반박한다. 하지만 시장은 정부의 이같은 통계가 현실과 동떨어져 있다고 지적한다. 전세시장에선 줄서서 집을 보고 제비뽑기로 거래자를 정하는 웃지 못할 상황이 벌어지고 있기 때문이다.


전세가 상승 원인 '저금리'에서 찾는 정부전세가 급등도 정부와 시장의 시각차가 크다. 정부는 전세가 상승의 원인을 저금리로 돌린다. 국토부 관계자는 "금리가 내려가면 전세 보증금 실부담이 줄어 선호지역 및 아파트 전세 수요가 증가하고, 집주인 입장에선 이자수익이 감소해 보증금을 높일 유인이 발생한다"고 설명했다.

이어 "계약갱신청구권 사용으로 전세 수요와 공급이 함께 감소하며 시중 전세 매물이 줄고 체감 가격이 오를 수는 있지만, 중장기적으로 공급 감소를 야기해 전세난이 더 악화될 수 있다는 일부 주장은 맞지 않다"고 반박했다. 대규모 택지 개발로 주택공급이 충분히 이뤄지고 있기 때문이라는 설명이다.

임대차법 시행으로 갱신계약은 임대료 상승폭이 5% 이내로 제한되지만 이런 긍정적 면은 통계로 드러나지 않는다는 문제도 있다. 현재의 전월세 통계는 확정일자 신고건을 기준으로 하지만 갱신계약은 대부분 확정일자 신고를 하지 않기 때문이다. 전월세 신고제가 도입됐더라면 해결될 문제다.

일각에서 전세 가격 안정화 방안으로 제시하는 표준임대료 도입도 전월세 신고제가 도입돼야 가능한 얘기다. 모든 전월세 가격을 토대로 표준임대료가 계산돼야 해서다.

부동산 업계 관계자는 "내년 6월 전월세 신고제가 도입돼 모든 임대차 계약에 신고 의무가 부여되면 정확한 통계를 알 수 있다"며 "현재 통계로 임대차2법으로 인한 효과 혹은 부작용을 제대로 설명하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다"고 말했다.