공시가 현실화율 10년내 90%로 상향..9억 미만 충격 더크다

[서울=뉴시스] 조수정 기자

정부가 부동산 공시가격을 시세의 90%로 끌이 올리는 현실화 로드맵을 내년부터 시작한다. 아파트 등 공동주택은 2030년까지 10년 안에 90%로 올리고 단독주택과 토지는 각각 15년, 8년에 걸쳐 2035년, 2028년까지 목표치를 달성할 방침이다.


시세 9억원 미만의 중저가 주택은 급격한 공시가격 인상을 막기 위해 2023년까지 중간 목표치를 설정해 충격을 완화한다. 그렇더라도 중저가 주택의 현실화율이 낮아 이들 주택의 공시가격이 고가 주택 대비 더 많이 올라간다. 공시가격이 상향되면 보유세(재산세+종부세) 부담이 커진다.

국토교통부는 27일 국토연구원이 이 같은 내용을 골자로 한 '부동산 공시가격 현실화 계획 수립을 위한 공청회'를 개최했다고 27일 밝혔다. 현실화율이란 부동산 시세 대비 공시가격의 비율을 뜻한다. 부동산 유형별로 공동주택 현실화율은 69.0%고 단독주택 53.6% 토지가 65.5%로 90%에 한참 못 미친다.

공청회에서는 현실화율을 80%, 90%, 100%까지 올리는 3가지 시나리오가 제시됐으나 이 가운데 90%가 채택될 가능성이 높다. 김태년 더불어민주당 원내대표는 이날 당 원내대책회의에서 "2030년까지 시가의 90%까지 맞추자고 하는 로드맵을 발표한다"고 밝혔다.

부동산 유형별로 현실화율이 달라 90% 목표치를 달성하려면 △공동주택은 10년, △단독주택은 15년, △토지는 8년이 소요된다. 또 공동주택과 단독주택은 9억원 미만 중저가 주택의 현실화율 편차가 커 2023년까지 각각 70%, 55%의 중간 목표치를 두기로 했다.




공동주택의 경우 현실화율을 90%로 올리려면 최장 10년이 걸린다. 최종 2030년까지 달성하는 것이 목표다. 주택 가격별로 9억원 미만 주택은 2023년까지 연 1%포인트 미만으로 올려 70%를 맞춘 뒤 이후 연 3%포인트씩 올려 2030년 90%를 맞추는 방안이 제시됐다. 반면 9억~15억 미만은 중간 목표치 없이 연 3%포인트씩 끌어 올려 2027년 목표를 달성하고 15억원 이상 고가 주택은 2025년까지 5년간 90% 목표를 달성하는 시나리오가 나왔다.

현실화율 80%, 100% 등의 시나리오도 제시됐다. 80%로 올리려면 2025년까지 5년이 소요되고 100%로 올리려면 2035년까지 15년이 소요된다. 전자는 급격한 인상으로 충격이 크고 후자는 정책 실효성이 떨어져 채택 가능성은 낮다.

상대적으로 현실화율이 낮은 표준주택의 현실화율을 90%까지 올리는 데는 2035년까지 총 15년이 소요된다. 역시 가격대별로 제고 방식이 다르다. 9억원 미만은 연 1%포인트대로 2023년까지 55%를 맞춘 뒤 이후 연 3%포인트씩 올려 2035년까지 90%를 맞춘다. 9억~15억원 미만 주택은 연간 3.6%포인트씩 균등하게 10년간 올려 2030년 목표를 달성하고, 15억원 이상 고가 주택은 7년에 걸쳐 매년 4.5%포인트씩 올려 2027년 90%에 도달하게 된다.

토지(표준지) 현실화율을 90%로 올리려면 8년이 소요된다. 매년 3%포인트씩 현실화율을 올려 비교적 단기간 목표치 달성이 가능하다. 토지는 현실화율이 상대적으로 높은데다 가격대별 차이도 크지 않아 제고 방식이 비교적 단순하다.

정부가 내년부터 최장 15년간 부동산 공시가격을 시세의 90%로 올리려는 이유는 공시가격과 시세간 괴리가 커 공시가격이 시세를 적정하게 반영하지 못하기 때문이다. 특히 주택 유형별, 시세별로 현실화율이 달라 형평성 문제가 끊임없이 제기됐다.


공시가격은 부동산 보유세(종부세+재산세)를 부과하는 기준이 되는 탓에 현실화 로드맵을 시작하는 내년부터 보유세 부담이 크게 올라갈 것으로 예상된다.

9억원 미만 중저가 주택의 경우 '선균형, 후제고' 원칙을 적용하긴 했지만 전체적으로 재산세와 종부세가 2~3배 오르는 경우가 속출할 것으로 보인다. 또 건강보험료, 기초연금, 각종 장학금 등 정부가 운영중인 60여개 제도도 공시가격과 연동되는 만큼 공시가격 로드맵에 따른 세밀한 대비가 필요하다.

당정은 특히 중저가 주택의 재산세 급증을 막기 위한 추가 대책을 오는 29일 내놓을 예정이다. 김태년 원내대표는 "정부와 협의해 중저가 1주택을 보유한 서민, 중산층에 대해 재산세 부담이 증가하지 않는 방안을 마련하겠다"고 밝혔다. 당정은 시가 6억원 미만 주택을 재산세 인하 대상 주택으로 검토 중인 것으로 전해졌다. 다만 이 경우도 현실화율 상향에 따른 부담 완화인 만큼 재산세 절대 금액이 떨어지지 않는다.