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[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법

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  • 최동수 기자
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  • 2020.10.30 05:55
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[부릿지TALK]서울 주요 아파트 재산세·종부세 시나리오 및 셀프 계산법


정부의 공시지가 현실화 로드맵 발표 이후 세부담을 우려하는 목소리가 크다.

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 29일 정부의 발표안에 맞춰 서울 주요 아파트 단지별로 보유세가 얼마만큼 증가하는지 알아봤다. 구독자들이 직접 세부담을 체감할 수 있도록 아파트 하나를 선정해 재산세와 종합부동산세를 직접 계산해 봤다.

☞유튜브 채널 부릿지에서 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법

▶최동수 기자
정부에서 공시가격 현실화 로드맵을 발표했습니다. 90%로 올리는 방안이 유력한데요. 시나리오를 보면 올해 공시가격이 29억3700만원, 현재 실거래가가 40억원인 래미안대치팰리스 114㎡를 보유한 1주택자는 2025년 6289만원을 보유세로 내야 해요.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 따르면 서울 송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡는 5년 뒤 보유세가 올해의 2.5배 정도 돼요. 올해 공시가격은 16억5000만원, 현재 시세는 21억원으로 올해 보유세는 838만원, 내년 보유세는 991만원으로 추정돼요. 내후년에는 1256만원, 2023년 1495만원, 2024년 1763만원, 2025년 2123만원으로 보유세가 오르게 되는 거죠.

[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법


강남·송파 말씀드렸는데 고가주택을 가진 사람만 늘어나는 건 아닙니다. 실거래가 6억원, 올해 공시가격 2억6800만원짜리 서울 노원구 중계동 '중계무지개' 전용면적 59㎡를 보유한 1주택자의 보유세 부담을 시뮬레이션해 봤어요.

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사에 따르면 세부담 상한선 10%를 고려하지 않고, 세액공제가 없을 때 1주택자 보유세는 내년 87만원, 2030년 125만원으로 예상돼요. 시세가 2030년까지 계속 6억원이라고 가정했을 때요.

시세 9억원 이상 15억원 미만인 서울 성북구 길음동 '길음뉴타운8단지 래미안' 전용 84㎡도 비슷한데요. 올해 공시가격이 5억2600만원, 이달 실거래가가 9억9750만원인 이 아파트 소유 1주택자의 보유세는 올해 120만원에서 내년 192만원, 2030년 258만원으로 상승하는 거죠.

[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법

▶최동수 기자
그럼 지금부터는 직접 보유세를 계산해보죠. 우선 재산세를 계산해 볼게요. 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박에 부과하는 조세입니다. 7월, 9월 2번 나눠서 납부하게 됩니다. 10만원 이하면 10월에 전부 내면 됩니다.

재산세는 재산세 본세와 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 이렇게 구성돼 있어요.

재산세를 계산하려면 먼저 내가 사는 아파트 공시지가를 알아야해요, 네이버 '공시지가 알리미'를 활용하면 돼요. 저희는 서울에서 두 번째로 큰 대단지인 송파구 신천동 파크리오 전용 84㎡를 볼게요. 올해 공동주택 공시가격이 12억원인데요.

먼저 여기에 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱해야 해요. 그러면 과세표준이 나옵니다. 7억2000만원인데요.

3억원을 초과하죠. 표를 보면 3억원 초과금액에 0.4%를 곱하고 57만원을 더해야 해요. 4억2000만원에 0.4%를 곱하고 57만원을 더하면 225만원입니다. 이게 재산세 본세인데 재산세는 세부담 상한이 있어요.

주택 공시가가 3억원 이하일 때 105%, 3억~6억원 110%, 6억원 초과 130%예요. 그러니까 파크리오는 전년도 재산세의 130%까지가 상한선이죠.

같은 아파트 전년도 공시가격 9억6000만원으로 재산세를 계산해보니 161만원이었어요. 161만원의 130%는 208만원이죠. 그럼 130%를 넘어가죠. 그럼 재산세는 225만원이 아니라 208만원을 내는 거죠.

여기에 재산세의 20%를 지방교육세를 내요. 도시지역분 재산세는 과세표준 7억2000만워에 0.14%를 곱하면 돼요. 지역자원시설세는 생략할게요. 금액이 크지 않아서요. 그래서 재산세 본세, 도시지역분, 지방교육세 총합은 350만원4000원입니다.

[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법

▶최동수 기자
다음은 종부세를 계산해 볼게요. 재산세는 물건별로 과세하고 종부세는 인별로 합산해 과세합니다. 제가 강남과 강북에 집을 가지고 있다면 공시지가 합이 6억원이 넘으면 재산세와 별도로 종부세를 내야 하죠. 다만 1세대 1주택이면 9억원까지 공제가 됩니다.

재산세와 같이 공시가 12억원인 파크리오 전용 84㎡를 가지고 계산해 볼게요. 1세대 1주택이라고 가정하면 12억원에서 9억원을 뺀 금액에서 종부세 공정시장가액비율 90%를 곱하면 과세표준이 나옵니다.


이 금액이 종부세 과세표준이죠. 올해 기준을는 2주택이하는 과표 보면 0.5%죠 이걸 곱하면 135만원이 나옵니다.

여기서 이중과세를 막기위해 재산세상당액을 공제해 줘야해요. 종부세 과세표준 2억7000만원에서 재산세로 들어간 부분을 빼준다고 생각하시면 돼요. 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱하고, 재산세 세율 0.4%를 곱하면 64만8000원이 나옵니다. 즉 135만원에서 64만8000원을 빼면 종부세가 70만2000원이 나오죠.

재산세 세금 부담 상한 130%라고 했는데요. 1세대1주택 기준 종부세 상한은 재산세와 종부세 합해서 150% 한도로 돼 있어요.

여기서 종부세의 20%인 농어촌 특별세 14만400원을 더하면 종부세 합산금액이 84만2400원 나옵니다.

종부세에서는 고령자와 장기보유자 공제가 종부세의 최고 70%까지(현행기준) 되는데요. 부부 공동명의로 가지고 있으면 공제를 받지 못하니 보유 기간, 나이 등을 고려해 봐야 합니다.

[부릿지]'공시가 현실화=세금폭탄?' 내집 보유세 셀프 계산법

▶최동수 기자
오늘 말씀드린 내용 중에 재산세 부분은 변동할 수 있습니다. 10월29일 예정됐던 정부여당의 재산세 감면 대책이 연기가 됐는데요.

정부여당에서 재산세 감면방안을 조만간 내놓을 것으로 보입니다. 재산세 감면 대상 기준을 공시가 6억원 주택으로 할지 아니면 9억원 주택으로 할지, 60%인 공정시장가액비율을 60%보다 낮출지 재산세를 이원화해 1주택 보유자 부담을 낮출지 등 다양한 논의가 이뤄지고 있습니다. 이 부분은 추가 취재해서 바뀌는 부분 알려드리겠습니다.

출연 최동수 기자
촬영·편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너



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