불붙은 부동산 증세논란.."공시가격은 잘못없다"

부동산 공시가격을 시세의 90%까지 올리는 장기계획이 ‘사실상 증세’라는 역풍을 맞고 있다. 현실화율이 올라가면 집값이 그대로여도 보유세(종부세+재산세)가 지금의 2~3배로 오르기 때문이다. 야당은 세금은 법률로 정한다는 ‘조세 법정주의’에도 어긋난다고 비판한다.

하지만 공시가 현실화가 ‘조세 법정주의’ 실현의 첫발이란 지적이 나온다. 그간 행정부의 지침에 불과한 공시가격 제도가 국민이 내야 할 세금을 좌지우지 해왔지만 공시가격이 현실화되면 입법부인 국회가 정한 세율이 세금을 정할 수 있게 되기 때문이다.


"공시가격이 아니라 세율이 문제다"...31년만에 '대전환'29일 정부관계부처 등에 따르면 국토교통부는 다음주 초 공시가격 현실화 로드맵을 확정 발표한다. 확정안 발표가 예정보다 지연되고 있는 것은 로드맵 자체보단 이와 연동된 재산세 세율 조정안을 두고 이견이 있기 때문인 것으로 전해졌다.

국토부의 연구용역에 따라 국토연구원은 지난 27일 공청회에서 아파트 등 공동주택의 경우 2030년까지 10년에 걸쳐 공시가격 현실화율을 90%로 올리는 시나리오를 공개했다. 현실화율이 시세에 근접한 90%로 올라가면 집값이 오르지 않더라도 보유세가 지금보다 2~3배 오르게 된다. 이 때문에 현실화율 제고가 결국 증세를 위한 것 아니냐는 '오해'도 사고 있다.

공시가격 현실화 로드맵은 지난해 말 예고됐다. 증세와 무관하게 공시가격의 형평성·객관성을 확보하려는 취지로 추진됐다. 야당인 국민의힘에서 '부동산 가격공시에 관한 법률' 개정안을 발의한게 시작이었다. '공시가격이 적정가격을 반영'하도록 처음으로 법에 명시됐다. 지난 4월 개정안이 여야 합의로 국회를 통과해 이달 8일 시행됐다.


1989년 도입된 부동산 공시가격 제도는 지난 31년간 시세와 무관하게 '정부 마음대'로 정한 것이 사실이다. 2018년까지만 해도 전년도 공시가격에 일정 비율만 조정하는 '기계적'인 방식으로 운영했다. 시세의 절반에도 못 미치는 공시가격이 문제가 되자 고가 주택 위주로 시세를 반영하기 시작한 게 고작 2년여 밖에 되지 않는다.

이형찬 국토연구원 연구위원은 "월급을 받으면 이에 따라 소득세를 내는데 부동산 보유세는 시세가 공시가격에 제대로 반영되지 않아 세금이 과연 공정하게 부과되고 있는지 알 수 없게 된다"며 "이런 의미에서 공시가격이 시장가치로 가야 바람직하다"고 지적했다.


"재산세 부담, 공시가격 아닌 국회서 정한 세율로 낮춰야"더 큰 문제는 공시가격을 정부가 시세와 무관하게 인위적으로 조정해 부동산 세금을 거둬왔다는 점이다. 보유세는 국토부가 정한 공시가격에 세무당국의 공정시장가액비율(재산세 60%·종부세 90%)을 곱하고 여기에 국회서 정한 세율을 곱해 결정된다. 3단계를 거치면서 세율보다는 공시가격 혹은 공정시장가액비율이 세액을 결정하는 결정적인 요소가 됐다.

정부 지침에 불과한 공시가격과 정부가 임의로 만드는 시행령인 공정시장가액비율로 국민이 내야할 세금을 결정하는 것은 '조세 법정주의'에 어긋날 뿐 아니라 행정부의 '월권'이라는 주장이 제기된 이유다.

외국은 공시가격의 현실화율을 100% 수준으로 유지해 세금을 부과하는 객관적인 기준으로만 활용한다. 미국(덴버)은 101.3%, 캐나다(온타리오주)는 100%, 호주는 90~100%를 적용한다. 대만은 2005년부터 단계적으로 현실화율을 올려 지금은 90% 수준까지 올라왔다.

한 정부 관계자는 "공시가격이 세금을 결정해 왔던 것은 부인할 수 없는 사실이라며 "현실화율 상향에 따라 1주택자 재산세 부담이 우려된다면 국회에서 여론을 반영해 적정 세율을 정하는 것이 맞다"고 말했다. 우병탁 신한은행 부동산 투자자문센터 팀장(세무사)은 "국회에서 충분한 숙의를 거쳐 부담 정도와 대상, 시기를 정하는 게 바람직하다"고 강조했다.

이번 로드맵은 '공시가격의 객관성 확보'가 목적이지 '서민 증세'가 아닌 만큼 현실화율 제고에 따른 1주택자 재산세 부담은 확실히 상쇄시켜야 한다는 주장도 제기된다. 더불어민주당은 공시가격 9억원 이하를 재산세 완화 대상으로 보고 있는 반면 청와대와 정부는 6억원 이하로 좁게 보고 있어 '난항'이다. 재산세는 지방자치단체의 재원으로 활용되는데, 정부가 서민 세부담보다 지방 재정 고갈을 우선 생각한다는 비판도 제기된다.