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[기고]부동산신탁 해지시 납세증명서 제출의무 재검토 해야

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  • 장석환 금융투자협회 부동산신탁부문 대표
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  • 2020.11.26 06:15
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금융투자협회 부동산신탁부문 장석환 대표
금융투자협회 부동산신탁부문 장석환 대표
부동산신탁은 위탁자가 맡긴 부동산을 수탁자가 관리하거나 개발해 수익자에게 돌려주는 행위를 말한다. 국내에서 부동산신탁제도는 1990년 4월 부동산 투기억제대책에 따라 이듬해인 1991년 2월 도입된 후 부동산의 효율적인 개발과 부동산 금융 조달의 안전판으로서 기여하고 있다.

부동산신탁제도는 아파트, 오피스텔 등 건축물을 지을때 시행사의 도산으로부터 개발사업 부지와 사업비를 안전하게 지키는 역할을 한다. 소유자는 경험, 노하우, 자금이 없어도 전문신탁회사를 이용해 사업을 영위하며 장기간 안정적 수익을 얻을 수 있다. 또한 재개발 및 재건축사업을 비롯한 부동산의 개발, 관리, 상가·건축물의 선분양시 사기 분양을 방지하고 담보제공 방법으로도 활용된다. 이처럼 부동산신탁은 우리의 일상생활에서 다양한 방법으로 활용되고 있는 제도다.

이러한 유용성에도 불구하고 지난 몇 년간 부동산신탁제도는 다주택자가 종합부동산세를 줄이기 위한 수단으로 활용하는 도구라는 오명을 받았다. 현행 세법상 부동산을 여러 건 보유하는 경우 여러 수탁자에게 부동산을 분산해 신탁을 설정함으로써 누진세율 적용 등 인별 합산과세를 피할 수 있어서다. 신탁재산의 경우 일반적인 부동산과 달리 실질적인 소유자는 위탁자이나 재산 명의인은 수탁자가 돼 명의상 소유자인 수탁자가 종합부동산세와 재산세의 납세의무자가된다.

하지만 내년부터는 신탁을 조세회피의 도구로 활용하기가 어려울 것으로 관측된다. 국회가 신탁재산에 대한 종합부동산세 납세의무자를 수탁자에서 실질적인 소유자인 위탁자로 변경하고 수탁자에 대한 물적 납세의무를 신설하는 내용의 종합부동산세법 개정안을 심의 중이기 때문이다.

종합부동산세법 개정과 함께 지방세법의 개정도 필요하다. 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자도 종합부동산세법 개정안과 같이 위탁자를 주된 납세의무자로 하고 수탁자가 물적 납세의무를 부담하도록 지방세법 개정이 병행돼야 한다. 그래야만 같은 보유세 성격을 지닌 종합부동산세와 재산세에 대해 일관된 과세 원칙을 적용할 수 있고 신탁을 이용하는 경우와 그렇지 않는 경우의 조세형평을 유지할 수 있기 때문이다. 국회에서도 지방세법을 종합부동산세법과 같은 내용으로 납세의무자 변경을 논의할 것으로 예상된다.

아울러 정부 발의 지방세징수법 개정안 또한 보다 면밀한 검토가 필요하다. 개정안은 위탁자가 신탁계약을 해지할 경우 수탁자에서 위탁자로의 부동산 소유권 이전 등기시 납세증명서 제출의무를 신설하는 내용을 포함하고 있다. 정부의 개정 취지는 신탁된 단계에서의 재산세 등 지방세 체납 예방이 목적이다.

하지만 신탁재산에 대한 종합부동산세와 재산세 납세의무자를 위탁자로 변경하고 수탁자에게 물적납세의무를 지우는 방안과 연계해 보면 신탁재산에 대한 납세의무자가 위탁자로 동일하므로 소유권 이전 등기시 납세증명서 제출의무를 신설할 이유가 없어진다.

종합부동산세법·지방세법 개정시 위탁자가 신탁재산의 납세의무자가 되므로 위탁자가 수탁자에게 맡긴 부동산을 되찾기 위해 신탁계약을 해지하고 소유권이전등기를 하는 경우 납세증명서를 제출하도록 하는 것은 논리에 맞지 않기 때문이다.

만약 지방세징수법 개정안이 예정대로 시행될 경우 부동산 신탁사가 위탁자와 토지신탁계약을 맺고 아파트 등을 지어 분양하는 경우 수천여건의 물건을 일시에 소유권 이전해야 한다. 이 경우 개별 소유권 이전 등기시마다 수백명에서 많게는 수천명에 달하는 조합원(토지 등 소유자)의 신탁재산에 대한 납세증명서를 제출해야 한다. 이 과정에서 조합원 중 일부가 재산세 등을 납부하지 않았다면 수분양자가 잔금을 지불하더라도 소유권이전 등기가 불가능한 상황이 발생할 수 있다. 개선이 필요한 이유다. 중세의 창문세 처럼 잘못된 내용으로 지방세징수법이 개정되지 않기를 바란다.



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