커피 한잔으로 물류센터 건물주…'ESR켄달스퀘어리츠' 투자할까

윤원섭 켄달스퀘어리츠운용 대표이사가 온라인 기자간담회를 진행하고 있다.

커피 한 잔 가격으로 이커머스 물류센터의 주인이 될 수 있다면? 국내 최초 물류전문 리츠인 '이에스알켄달스퀘어리츠(이하 ESR리츠)'가 코스피 시장에 상장한다. 코로나19(COVID-19) 상황에서 가파르게 성장하는 이커머스 사업의 성장 과실을 나눌 수 있는 물류센터에 투자한다는 점에서 이목이 집중되고 있다.

26일 윤원섭 켄달스퀘어리츠운용 대표이사는 ESR리츠 코스피 상장을 앞두고 진행한 온라인 기업설명회에서 "리츠 상장을 통해 물류시장의 선두주자로 도약하겠다"는 각오를 드러냈다.


ESR리츠는 글로벌 물류기업인 ESR의 계열사인 켄달스퀘어리츠운용이 관리하는 리츠다. 내년 추가로 편입될 안성 물류센터까지 총 11개의 물류센터를 기초자산으로 보유했고, 자산 규모는 1조4000억원 규모다.

자산은 고양, 부천, 용인, 이천, 평택 등 수도권 8곳, 도심 2곳, 부산지역 1곳 등으로 구성돼 있다 . 모든 자산이 100% 리츠 소유고, 평균 준공 연한이 3.1년 미만인 신축자산이다. 임대율이 97.9%, 가중평균 임대기간도 5.3년으로 향후 5년간 안정적인 수익을 확보했다.

가장 큰 매력은 코로나19 환경 속 이커머스 성장 수혜를 누릴 수 있다는 점이다. ESR리츠는 자산의 80% 이상이 쿠팡 등 이커머스 업체의 물류센터다.

윤 대표는 "지난해 국내 리테일 시장의 온라인 비중은 28.4%에 달해 중국보다 높고, 온라인 리테일 매출 성장률(2018~2024년 예상치)도 11.2%로 전망된다"며 "우리는 이머커스 3자물류 임차인이 전체 자산의 80.6%를 임대하고 있고 2년마다 평균 2~3% 임대료 상승계약이 체결된 만큼 자산가치 상승이 자연스럽다"고 강조했다.


쿠팡, 마켓컬리, SSG닷컴 등이 주도한 새벽배송 서비스가 다른 이커머스까지 확대되면서 물류센터 거점 확보 경쟁은 점차 치열해질 전망이다. 물류 부동산 시장 거래대금도 2009~2016년 평균 약 1조원에서 지난 3년(2017~19)간 약 3조원으로 3배 늘었다. 이에 ESR리츠도 물류센터를 증설해 순차적으로 리츠에 추가 편입할 계획을 세웠다.

윤 대표는 "리츠 편입자산은 11개지만, 그외 12개 물류센터를 추가로 운영하고 있다"며 "2021년까지 54만 스퀘어에 달하는 파이프라인을 추가 준공해 안정적으로 리츠 자산을 추가할 것"이라고 밝혔다.

배당가능이익은 상장 후 첫 해인 내년 11월 385억원, 2년차인 2022년 11월에는 409억원이 되고 목표 배당수익률도 첫 해 5.38%, 2년차에는 5.71%로 증가할 전망이다.

코로나19 수혜가 기대되는 물류리츠가 상장하면서 국내 리츠 시장에 다시 볕이 들지 관심이 커진다. 국내 리츠는 올해 상장절차 간소화, 공모 리츠 개인투자자에 대한 세제혜택, 퇴직연금의 투자 허용 등으로 활성화되는 분위기다. 강세장에 치여 상대적으로 외면받았지만 안정적이고 꾸준한 수익을 노리는 투자자들에게는 여전히 매력적인 투자처다.

한편 ESR리츠의 공모 희망가액은 5000원, 공모 주식수는 7145만9000주, 공모예정금액은 3573억원 규모다. 11월25일부터 12월2일까지 기관투자자 대상 수요예측을 진행하고, 12월4일부터 8일까지 청약을 받는다. 코스피 상장일은 12월23일이다. 대표 주관사는 한국투자증권, 씨티그룹글로벌마켓증권, 모간스탠리인터내셔날이다.