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'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]

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  • 조한송 기자
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  • 김윤희 PD
  • 신선용 디자이너
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  • 2020.12.09 05:50
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[부릿지TALK]2021 부동산 전망 1탄- 이광수 미래에셋대우 수석연구위원


서울 중저가 및 수도권 지역 집값 상승세가 심상치 않다. 전세난이 가중되면서 일부 전세 수요가 매매수요로 전환, 잠잠했던 집값 상승세가 다시 짙어지는 분위기다.

7·10, 8·4 등 잇따른 대책에도 불구하고 집값 상승세가 멈추지 않는 이유는 뭘까? 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 끝나고 보유세가 부과되는 내년 6월 이후에도 상승세가 계속될까? 내년부터 새 아파트 입주량이 줄어들면 상승세가 더 가팔라질까?

머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 올해 주택 시장을 진단 및 정리하고 내년 시장을 전망해보는 시간을 마련했다.

☞유튜브 채널 부릿지를 보시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다.
'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶조한송 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 올 한 해 세제와 대출 규제 강화 등 다양한 대책이 나왔는데요. 이에 따른 풍선효과도 계속돼 왔습니다. 최근에도 서울 중저가 및 수도권 지역의 집값 상승세가 심상치 않습니다. 그래서 오늘은 부릿지는 현 시장 상황을 점검하고 내년도 주택시장을 전망해보는 자리를 마련했습니다. 그 첫 타자로 이광수 미래에셋대우 연구위원님이 나오셨습니다. 지난 8월 이후 4개월 만에 모셨습니다. 잘 지내셨나요.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
열심히 살았습니다.

▶조한송 기자
바쁜 한 해를 보내셨으리라고 생각이 되는데요. 먼저 올해 부동산시장을 정리해봐야겠습니다. 올 한해 시장 이슈가 많았잖아요. 공황구매(패닉바잉), 벼락 거지 등 신조어가 탄생할 만큼 부동산 시장에 대한 전 연령층의 관심이 뜨거웠습니다. 올 한해 부동산시장을 어떻게 정리해볼 수 있을까요.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
한 단어로 말씀을 드리면 '두려움'. 그게 집을 가진 사람이든 집이 없는 분이든 모두가 두려움을 느낀 시장이었어요. 그 두려움이 단순하게 마음을 떠나서 시장에 지표로 나타났죠. 시장의 변동성이 컸고 그런 두려움이 가격이라든지 거래량으로 표출이 됐습니다. 그래서 모두가 두려운 시장이었다고 정리를 할 수 있겠네요.

▶조한송 기자
많은 분이 공감하셨으리라고 생각합니다. 지난 8월에 모셨을 때 하락 징조가 보인다고 했고 당시 실제로 지표로도 거래량이나 상승세면에서 주춤하는 모습이 나타났습니다. 하지만 이후, 최근까지도 상승세가 계속되는데 2차 불장이 아니냐는 얘기도 나옵니다. 지금 시장을 어떻게 진단하실까요.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
일단 제가 당시 변곡점이라고 얘기를 한 가장 큰 근거는 거래량 감소에 있었습니다. 그러니까 시장에 사려는 사람이 별로 없었던 거죠. 특히 한국의 주택시장은 투자수요가 시장을 움직이는 데 지난 8월 이후로 투자수요가 급감했고요. 그러다보니까 시장의 거래량이 1차적으로 감소하는 거죠. 그런데 이런 단계에서 매물이 증가하면 가격 하락세가 본격적으로 나타나기 시작합니다. 사실 저는 그런 시나리오를 전망했죠.

하지만 여기서 한 가지 변수가 나타나는데요. 예상 외의 시장의 변화가 전세가격 상승입니다. 이게 사실 임대차 보호법 때문이라고 보거든요. 전세가격 상승 때문에 시장에 일종의 두려움, 전세가격이 계속 오르니까 집이 없는 분들이 두려움을 떨게되는거죠. 그런 수요가 다시 증가하면서 최근에 시장의 변화가 이어지는 상황입니다. 전세가격 상승이 실수요자라든지 투자수요라든지 이런 수요를 늘려논 형국이다. 그래서 제가 예측한 부분하고 다르게 전세가격 상승이 시장에 영향을 미치고 있다. 이렇게 해석할 수 있습니다.

▶조한송 기자
요즘 전세 수요가 매매 수요로 돌아서는 현상이 나타나거든요. 투자 수요는 줄었지만 전세가 매매로 전환되면서 거래가 늘어난거라고 보시는건가요.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
맞습니다. 그런데 이 부분에서 두 가지 점이 중요하죠. 우리가 현재를 보는게 아니라 미래를 보는거죠. 두 가지 관점에서 왜 중요하냐면 이런 실수요가 미리 당겨지는건 미래 수요가 없어진다는 거에요. 무슨 얘기냐면 자산시장을 볼 때 가장 중요한 건 이 가격을 누가 계속 더 높은 가격에 사줘야 합니다. 높은 가격에 사줄 수 있는 새로운 수요가 나타나야하는데 그게 지금 30~40대가 됐고 그럼 예를 들어서 나중에는 20대가 사야하는데 불가능하지 않습니까. 그런 관점에서 실수요가 일시적으로 증가한다는 것은 한계가 있다. 나중의 수요를 줄인다는 의미가 있고요.

두 번째는 뭐냐면 실수요가 지속적으로 증가하려면 대출이 이뤄져야 하는데 대출이 계속 규제가 강해지고 있잖아요. 신용대출로 사는 비중을 봤더니 작년에만 봐도 한 3%대였어요. 실수요자 중에서 3% 정도가 쉽게말하면 마이너스 대출을 받아서 샀는데 지금은 11%~12%로 증가했어요. 가격이 오르는데 30대가 집을 사기 위해서는 돈이 적으니까 대출을 많이 일으켜야 하잖아요. 그래서 '영혼까지 대출받는다' 이런 용어가 나오는데 대출의 한도가 계속 줄고있지 않습니까. 그래서 이거는 일시적인 현상일 가능성이 크다.

▶조한송 기자
3040의 매매거래가 늘어나는게 일시적이다.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
반대로 투자 수요는 계속 증가할 수 있어요. 돈만 된다고하면 투자수요가 100에서 150되고 200이 될 수 있어요. 그게 투자 수요의 속성입니다. 투자 수요가 시장을 지배하고 있는 상황에서는 미래에서도 가격 상승이 계속될 수 있단 말이에요. 사실은 지난해 말부터 투자수요는 감소하기 시작합니다. 집을 두 채이상 사면 취득세가 8%인데 어떻게 감당하겠어요. 그래서 투자수요가 급감하고 있거든요. 일부지역은 자가 거주가 아니면 아예 거래가 안되지 않습니까. 그런 관점에서 투자 수요가 감소하고 있다 일시적으로 실수요가 갭을 메꿨다. 그런데 이는 미래수요의 감소를 얘기하고 투자 수요가 지속 감소한다면 결국 수요 감소가 지속될 수밖에 없다고 예상하는겁니다.

▶조한송 기자
3040의 패닉바잉 현상도 대출규제가 강화되면서 어려워지는 추세니까 계속되기 어렵다

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
일부 좀 풍선효과가 나타난거잖아요. 요즘에는 파주 비규제지역이니까 대출이 되는거니까. 그런데 오르면 또 규제하니까 (투자 수요가) 줄어들 수밖에 없는거죠.

▶조한송 기자
다주택자나 법인 매물이 나오고는 있는 것 같아요. 거래량이 그렇게 많지는 않은데 가격은 신고가를 경신하는 현상이 나타나거든요. 이런 현상이 나타나는 원인은 뭘까요.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
아직 다주택자가 급하지 않기때문이에요. 높게 내놓은 다음에 거래가 되지 않으면 내버려두는 거에요. 그런데 마음이 급한 수요자가 그거를 덥썩 물면 신고가가 되는거에요. 하지만 향후에는 다주택자가 급한 상황이 전개가 되죠. 그러면 시장에 변화가 있을 것으로 보고 있는거고요. 그런데 이런 현상이 안타깝다고 생각해요.

지금 시장을 움직이는건 그동안 집이 없던 전세 수요에요. 전세로 살고 있는 실수요든 어쨌든. 그런 분들이 시장에 참여하는 건데 다주택자가 집을 내놓는 지역은 상대적으로 약간 외곽이나 이런 곳이 많을겁니다. 그런 물건을 내놓으면 전세 시장에서 등 떠밀려서 사는 분. 비싼 지역을 못 사는 이런 분들이 사는데 다주택자 매물을 다 받아주고 있는거에요.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
재밌는 그래프를 하나 보여드리면 한 지역 아파트 실거래가가 2016년부터 가격이 계속 제자리였어요. 그러다 올해 들어 급등하잖아요. 급등하는 시점에 지금 집을 사는 사람이 누구냐면 전세시장에서 밀려서 사는 분들이에요. 마이너스 대출 일으켜서요. 그런데 2016년 이럴때는 안 사고 지금 막 사고싶다는 거에요. 그게 두려움이에요. 이때는 왜 안샀습니까. 그동안 천지개벽이 일어났나요? 사실은 여기서 다주택자가 물건을 가지고 있었다면 안팔려고 하다가 파는 거에요 받아주니까.

서울에서 집값이 가장 많이 오르는 지역이 어딜까요.

▶조한송 기자
노원구?

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
맞습니다. 보세요 가격 상승률이 제일 높은 곳이 노원구잖아요. 이게 왜 흥미롭냐면 최근 15년 간 국내에서 가장 집값이 비쌌던 때가 2006년이었거든요. 2007년부터 2013년까지 가격이 계속 빠져요. 2006년도에 고점의 시그널이 나올 때, 2007년도에 가장 상승세가 높았던게 노원구에요.

▶조한송 기자
고점일 때 상승률이 높았다.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
이해하셨어요? 왜 그런지? 마지막 수요가 떠밀려서 사는 곳이 이런 지역이란 말입니다. 대출이 가능하거나 내가 살 여력이 되는 지역으로 밀려나서 산 단 말이에요. 그런 현상이 나타나는 게 전형적으로 시장이 고점 시그널이라니깐요. 2007년도에 노원구가 제일 많이 올랐다가 이렇게 빠지지 않습니까.

▶조한송 기자
2007년하고 비교했을 때 그래프는 지금이 더 높나요?

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
상승률만 놓고 보면 유사해요. 12%, 15% 오르는거죠. 그동안 안올랐다가 안올랐던 지역이 오르는거에요.

▶조한송 기자
다주택자가 매물을 내놓고 그걸 받아주면서 가격오르고 그게 고점 시그널이다.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원

그거 집 사는 사람들이 계속 사줄 수 없단 말이에요. 투자 수요가 붙지않는 한. 지금 서울 평균적으로 일주일새 0.03% 올랐다고 해서 반등하니 이런 얘기 나오는데 다주택자 취득세 8%를 감당해 내려면 0.03%가 도대체 몇주 동안 올라야 합니까. 100주 동안 올라도 3% 오른거에요. 200주간 올라도 6%에요. 200주간 오르는거를 감내하고 누가 투자 목적으로 이런 아파트를 사겠습니까. 수요를 계속 받쳐줘야 하는데 30~40대가 미리 사는거잖아요. 그럼 나중에 누가 사줍니까.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
투자 수요가 지속되면 매수층이 있을 수 있어요. 그런데 현 상황에서 투자 수요가 새로 생기긴 힘들다고 봅니다. 단계적으로 저희가 집을 사는데 당장 내년 집값을 보고 사는 게 아니잖아요. 최소한 집을 갖고있으면 5년~7년 보유하고 있어야하는데 장기적으로 보셔야죠. 주식이 아니잖아요. 그런 관점에서 이렇게 지금 실수요자가 사는 것을 좋게 볼 것이 아니라는거죠.

▶조한송 기자
고점이라고 볼 만한 지표가 과거 2007년 그래프 말고 또 있나요?

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
시장을 움직이는 건 명확하게 할 필요가 있는게 투자수요에요. 왜냐하면 실수요는 매년 고정돼있어요 갑자기 결혼을 많이 하지도 않고 소득이 갑자기 증가하지도 않잖아요. 실수요는 고정되는데 투자수요가 항상 변동성을 일으키면서 시장의 변화를 일으키죠.

그런데 정부가 조세를 강화하면서 투자 수요가 급감하고 있는 거죠. 그럼 시장의 변화가 일어나야 하는데 그런 변곡점 투자수요가 감소할 때 올해 공교로운 현상이 나타났어요 뭐냐면 코로나19죠. 코로나19 때문에 금리가 두 차례나 인하되고 그러면서 사람들은 오히려 부동산을 안전자산으로 인식하게 돼요. 이걸 안전자산이라고 생각하면서 두려움에 의해서 이 투자수요가 감소하는 걸 실수요자가 메꾸고 있단 말이에요. 영혼 대출받고 전세대출을 받든. 이건 일시적인 현상이다.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
왜냐하면 명확하게 다시 강조하면 실수요가 지금 보는건 미래수요를 당기는 거고 그래서 실수요가 오히려 줄어드는 거에요. 왜냐하면 빚을 일으켜서 (집을) 샀으니까 그리고 두 번째는 실수요가 사는 이유가 결국 전세 가격 상승인데 그것도 한계를 노출하고 있다고 봅니다. 뭐냐면 전체 전세 100채 중에서 66채는 결국에는 보장권을 사용해서 전세가격이 실제 안올라요. 그런데 내가 전세가격 올라가서 (집을) 사려는 사람은 거주할 집을 사는거잖아요. 거주 할 집은 봤더니 살 수 있는 집은 전세가격이 안오른거에요.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


지금의 갭투자는 내가 살집에 갭투자가 가능해야 지속적으로 수요가 일어난단 말이에요. 그런데 전세가가 오르는 아파트는 내가 살지 못하는 집만 올라요. 그런 집은 많지 않다는 거에요. 그렇게 살사람도 많지않고. 그런 관점에서 올해 하반기 내년도 1분기 이렇게 될 수도 있는데 이 수요가 계속 투자수요의 줄어드는 걸 메꿔주는 건 한계가 있다고 봅니다.

▶조한송 기자
수도권 1기신도시 일산이나 분당, 평촌 등에서 가격이 오르는것도 다주택자가 매물을 3040이 받아줘서 그런건가요.

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
다주택자가 매물 내놓는게 가격상승의 원인은 아니에요. 전세가 밀려서 그쪽에 가서 사고있는데 다주택자가 나갈수 있는 꽃길을 마련해주고 있다. 그 와중에 다주택자는 더 오를거라고 보고 안팔고 있다. 그런데 이런 상황이 반전이 일어날 수 있다는거죠. 규제가 들어왔잖아요. 투자수요도 감소하고 실수요도 감소하고 이럴텐데. 그럼 다주택자는 보유 부담 때문에 나와야해요. 그런 점에서 이 정책이 계속 유지한다는 전제 하에 결코 좋은 상황이 아니라고 판단하고 있는거죠.

'집값 최고상승' 노원구 14년 전 모습…"고점 시그널 보인다"[부릿지]


▶조한송 기자
어쨌든 세제를 강화했잖아요. 보유세, 취득세 다 강화를 했는데 그래도 집값이 안떨어지는데 지표상으로 투자수요가 아직 여전하다고 봐야하는 걸까요

▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
전제가 필요한거죠. 비규제가 많이 오르잖아요. 그러니까 비규제지역은 투자수요가 살아있는거죠. 그런지역은 투자수요가있으니까 비규제지역만 오르는거에요.

전국 집값을 상승률로 보잖아요. 그동안 많이 오른 지역의 A아파트값은 5억원이에요. 안오른 지역 B 아파트값은 2억원이에요. 2억원에서 2000만원 오르면 10% 상승한거잖아요. 2억원 주택 2채가 있다고 가정하면 5억원 주택 가격이 안올라도 전체 시장을 보면 무려 5%가 오른거죠. 비규제지역이 오를 때는 마치 지표가 크게 상승하는 것처럼 보여요. 가격이 작을수록 조금 올라도 상승률이 높겠죠.

주식시장에서 삼성전자가 안 오르는데 작은 주식이 많이 올랐다고 해서 시장을 좋다고 판단하지 않잖아요. 그런데 지금 한국의 부동산 시장은 대형 비싼 아파트는 조금 오르고 아님 보합 수준인데 가격이 상대적으로 중저가 아파트가 많이오르죠. 이 착시효과로 상승률이 높게 나타나서 시장이 엄청 좋은 것처럼 나타나는 거에요.

중저가 아파트가 가구수가 더 많잖아요. 거래는 안되는데도 불구하고 시장에서 훨씬 더 오르는것처럼 나타나요. 전형적인 착시 효과에요. 이런 통계적 오류가 두려움을 일으킨다는 거에요. 전세가는 오르고 신문봤더니 집값 상승률은 역대 최고라고 하니 어떻게 두려움이 안생겨요. 그런데 두려움으로 만들어진 시장은 그만큼 위험이 큰거에요. 합리적이지 않은 판단으로 이뤄진 시장이잖아요. 그러니까 변동성이 큰 시장이고 투자 위험이 높다고 판단합니다.

출연 조한송 기자, 이광수 미래에셋대우 수석연구위원
촬영 이상봉 기자, 김윤희 PD
편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너



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