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"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]

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  • 조한송 기자
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  • 2020.12.16 05:44
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[부릿지 TALK]2021 부동산 시장 전망 인터뷰②- 서진형 대한부동산학회장 (경인여대 교수)


서울 중저가 및 수도권 지역 집값 상승세가 심상치 않다. 전세난이 가중되면서 일부 전세 수요가 매매수요로 전환, 잠잠했던 집값 상승세가 다시 짙어지는 분위기다.

7·10, 8·4 등 잇따른 대책에도 불구하고 집값 상승세가 멈추지 않는 이유는 뭘까? 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 끝나고 보유세가 부과되는 내년 6월 이후에도 상승세가 계속될까? 내년부터 새 아파트 입주량이 줄어들면 상승세가 더 가팔라질까?

머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 올해 주택 시장을 진단 및 정리하고 내년 시장을 전망해보는 시간을 마련했다.

☞유튜브 채널 부릿지를 보시면 더 많은 정보를 얻으실 수 있습니다.


"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]

▶조한송 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 올 한해 부동산과 관련한 다양한 대책이 쏟아졌는데요. 그 풍선효과도 계속 이어졌습니다. 최근에는 수도권과 일부 지방을 중심으로 집값 상승세가 심상치 않은데요. 그래서 오늘 부릿지는 현재 부동산 시장을 진단하고 내년 시장을 전망해보는 자리를 마련했습니다. 제 옆에 대한 부동산학회장님이신 서진형 경인여대 교수님이 나와계십니다.

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
네 안녕하십니까? 서진형 교수입니다.

▶조한송 기자
올해 시장 이슈가 많았잖아요. 부동산 시장을 어떻게 정리할 수 있을까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
올해 부동산 시장은 '부동산과의 전쟁'이었다고 봅니다. 이제 문재인 대통령도 부동산과의 전쟁에서 무조건 승리하겠다고 말한 적 있고요. 그런데 전쟁을 선포하고 난 이후에 사실 정부에서 승리하지 못한 것으로 평가합니다.

전쟁을 치르려고 하면 전략이 있어야 하는데 전략은 부동산 가격 안정과 부동산 투기 억제에요. 이를 위한 전술을 펼쳐줘야 하는데 그 전술이 명확하지 않았어요. 가령 부동산 가격 안정만 봐도 부동산 가격이 무조건 하락하는 것이 안정되는 것이냐? 아니면 어느 정도 상승하는 것이 사실 안정 단계에 있느냐? 이에 대한 개념을 정확하게 정리하지 못하고 접근을 하다 보니까 자꾸 정책 실수가 되풀이되는 것 같습니다.

부동산 투기 억제 같은 경우에도 무엇이 투기인지에 대한 개념이 명확하지 않다는 얘기죠. 그래서 투기와 투자의 어떤 학문적 정의도 실질적으로 정립돼 있지 않습니다. 남이 하면 투기가 되는 것이고 내가 하면 투자가 되는 것입니다. 전쟁에서 승리하기 위해서 나름대로 정부에서 전술을 잘 펼쳐줘야 하는데 주로 수요 억제 정책을 통해서 가격 안정을 꾀하고 투기를 억제하기 위해 세금 강화 전략만 펼치다 보니 시장에서 부작용이 일어나고 가격 상승의 기조가 나타나는 것으로 볼 수 있습니다.

"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]

▶조한송 기자
최근 강남 재건축, 파주, 일산, 분당 등 수도권 집값 상승세가 계속되는데요. 2차 불장이 아니냐 뭐 이런 얘기도 나옵니다. 지금 시장을 어떻게 평가하실까요.

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
작년에 12·16 대책에서 규제 정책으로 인해서 수용성(수원·용인·성남) 이런 지역에 풍선효과가 나타나서 가격이 폭등했고 이번에 이제 김포 지역을 규제 지역으로 묶다 보니 일산, 파주 등에서 풍선효과가 나타나고 있습니다. 부동산 시장은 움직이는 생물과도 같아서 한 곳을 누르면 규제가 약한 쪽으로 이동할 수밖에 없어요. 선제적으로 대응을 해야지 후행적으로 대응을 하다 보면 풍선효과가 계속 나타나게 됩니다.

강남 같은 경우에는 재개발·재건축이 힘들다는 인식이 잡혀 있는데 압구정이라든지 일부 지역에서 재건축을 추진하다 보니 기대심리에 의해 상승하는 효과가 일부 나타나고 있습니다.

▶조한송 기자
정부가 부동산과의 전쟁을 선포한 뒤 대출 규제, 뭐 세금 인상 각종 다양한 정책을 발표했음에도 집값이 잡히지 않는 이유가 뭘까요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
여러 가지 요인들에 의해서 집값이 상승하고 있습니다. 저금리 상황으로 유동 자금이 너무 많고요. 부동산 규제 정책으로 인해서 공급 물량이 부족한 것도 원인입니다. 소비자가 '공급이 전혀 이루어지지 않고 있다'는 인식을 갖다보니 시중에 풍부한 유동성 자금이 시장으로 흘러가면서 이런 현상들이 나타나게 되는데 복합적인 요인에 의해서 가격이 상승하지만 실질적으로 가장 핵심적인 요인은 재개발·재건축 규제로 인한 공급 부족이 그 원인이 아닐까 합니다.

서울 지역에서 평균 1년에 약 10만 가구의 수요가 있다. 전국으로는 약 30만 가구 정도의 수요가 있다고 분석하는 데요 이는 서울시의 연구 용역 결과입니다. 30만가구도 국토교통부의 입장이에요. 그동안 정부 관계자들은 주택보급률이 100%를 넘어섰고 공급은 전혀 부족하지 않다고 얘기를 해왔어요. 근데 이는 시장 상황을 전체적으로 파악하지 못한 것입니다.

"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]


▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
예를 들어 주택보급률이 104%라고 하더라도 소비자의 소득 수준이 높아지면 요구하는 주거 수준도 높아지는 겁니다. 원룸에 사는 사람은 넓은 빌라로 이사를 하고 싶고, 빌라에 살다가 돈을 모으면 아파트에서 살고 싶은 욕구를 가지고 있다는 거예요. 소득 수준 향상에 따른 주거를 정부에서 공급해줘야 하는데 그렇지 않아서 집값 상승이 일어나게 되는 것입니다.

미국이나 영국 등 선진국은 주택보급률이 110%를 유지합니다. 이는 1가구 2거주주택이 어느 정도 있어야 시장에서 가격이 수요와 공급으로 결정된다는 이야기입니다. 정부에서 사실 현재 저금리 정책이나 유동성 확대 전략을 획기적인 전환하기 어려운 상황이죠. 그러므로 정부에서 공급 확대 정책으로 확 틀어야만 어느 정도 집값이 안정되지 않을까 이렇게 예측을 할 수 있습니다.

▶조한송 기자
아까 1가구 2거주 주택이라고 말씀하셨는데, 그러면 전국 30만 가구 이상으로 주택을 공급 해야 한다는 얘기인가요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
그렇죠. 서울은 평균 1년에 10만 가구 정도의 수요가 있고, 그 전체 수도권을 보면 약 30만 가구 공급이 이뤄져야만 소득 수준에 맞는 주택이 공급된다고 보는 거죠.

근데 문제는 서울에 남은 택지가 없어요. 이제 고밀도 개발을 하지 않고서는 공급 자체가 이뤄질 수 없는 겁니다. 그래서 재건축·재개발로 콤팩트 빌딩을 지어서 직주근접한 주택을 지어야 공급이 원활해질 수 있다는 거죠. 건폐율을 낮춰서 공원 용지나 도로로 조성하고 용적률을 최대한 높여야 서울에 쾌적한 도시 환경을 조성할 것으로 봅니다.
"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]



▶조한송 기자
공급량이 줄었다고 생각하는 이유는 재건축·재개발 규제 때문인가요?

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
그렇죠. 서울에서 재개발·재건축 규제로 수요만큼 공급이 전혀 이루어지지 않다 보니까 이런 현상들이 나타나는 것으로 볼 수 있습니다. 또 다주택자가 부동산을 매도할 수 있는 퇴로 자체를 막다 보니까 부동산 시장에 매물이 급격하게 줄어듦으로 인해서 결국은 가격이 상승하고 신고가가 출현하는 겁니다.

▶조한송 기자
1인 가구 증가 등 가구 분화에 따른 수요도 고려해야겠네요.

▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
1인, 2인 가구가 전체 가구의 40%를 넘습니다. 1인 가구나 2인 가구의 증가가 주택의 수요를 창출하게 된다는 겁니다. 예전에 1인 가구는 빌라라든지 고시촌에 살았지만 지금은 좀 더 넓은 평수, 그리고 입지가 양호한 곳에 살고픈 욕구가 있기 때문에 점차 수요가 높아지는 겁니다.

▶조한송 기자
수요에 맞게 공급을 늘릴 필요가 있다는 얘기였고요. 주택 거래량을 보면 예년에 비해서 그렇게 많은 상황은 아니라고 보이는데요. 그런데도 거래되는 가격이 계속 신고가를 경신하는 이유가 뭘까요

"공급 막힌 서울, 내년 집값도 답없다"[부릿지]


▶서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)
부동산 거래량 자체가 급격하게 감소한 것으로 정부 통계 자료에서 나타나고 있습니다. 특히 매매 건수가 급격하게 줄었는데 이는 정부가 수요 억제 대책을 폈기 때문입니다. 수요자에게 대출 규제를 통해서 부동산을 매수하지 못하도록 하는 전략을 폈기 때문입니다.

또 기존에 주택을 가진 사람에게는 보유하거나, 양도하지 못하도록 세제를 강화함으로써 매도를 하지 못하고 증여를 하는 형태로 가다 보니 거래량이 계속 줄게 되는 겁니다. 임대차 시장 같은 경우에도 임대차 3법이 시행되다 보니까 계약갱신청구권에 의해서 거래량이 줄어드는 겁니다.

그런데 공급량은 매매든 전세든 급격하게 줄어들게 되는데 수요자는 계속 증가합니다. 그러다 보니까 물건이 하나 나와서 매수자 한 명이 높은 가격에 거래를 체결하면 신고가가 형성됩니다. 이게 부동산 시장에 불안한 신호를 주는 거죠.

이런 현상이 규제의 역설이라고 보는 거거든요. 임대차 보호법을 통해서 임차인을 보호하면 오히려 피해는 소득수준이 낮은 영세 임차인에게 가장 먼저 옵니다. 결국 전셋값이 급등하게 되니까 가장 먼저 피해를 볼 수밖에 없다는 겁니다.



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