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분담금 37% 줄어도 "매력 없다"…공공재건축 혜택 더 커지나

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  • 유엄식 기자
  • 이소은 기자
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  • 2021.01.16 09:30
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서울 강남구 은마아파트에 재건축 갈등의 내용이 적힌  현수막이 게시돼 있다. /사진제공=뉴스1
서울 강남구 은마아파트에 재건축 갈등의 내용이 적힌 현수막이 게시돼 있다. /사진제공=뉴스1
정부가 공공재건축 추진 시 조합원 분담금이 37% 감소하는 시뮬레이션 결과를 공개하면서 사업 참여를 독려했지만 시장 반응은 냉담하다. 은마, 잠실주공5 등 강남권 주요 대단지들은 공공재건축과 선긋기에 나섰다.

공공재건축을 통해 향후 5년 간 서울 시내에 총 5만 가구를 공급하겠다는 구상을 밝힌 정부로선 녹록지 않은 현실의 벽과 부딪히게 된 셈이다. 정부가 민간 참여를 이끌어낼 파격적인 인센티브를 추가로 마련할지 관심이 모인다.



공공재건축 시뮬레이션 발표했지만…잠실5·은마 조합 "관심없다"


15일 정비 업계에 따르면 은마, 잠실주공5단지 등 재건축을 추진 중인 강남권 주요 대단지 조합들은 정부의 공공재건축 사전컨설팅 결과 공개 이후에도 "사업에 불참한다"는 입장에 변함이 없다.

이들 조합은 용적률 완화와 가구 수 증가 등 정부가 제시한 공공재건축 인센티브가 고급화 전략을 추진하는 단지 현실에 적합하지 않다는 결론을 내렸다.

잠실주공5단지 조합 관계자는 "공공재건축 방식을 전혀 고려하고 있지 않다"며 "정부가 제안하는 용적률 상향 등의 인센티브는 우리 단지에는 큰 도움이 안된다"고 말했다.

또 다른 관계자도 "용적률을 높여 임대세대를 늘리는 것은 '닭장 아파트'를 만드는 것"이라며 "용적률이 낮아도 단지를 고급스럽게 만들자는 의견이 많다'고 강조했다.

은마아파트 조합도 공공재건축에 난색을 표한다. 한 조합원은 "공공재건축 추진 시 가구 수가 2배로 늘어나면 일조권도 안나오는 것 아니냐"며 "가구 수가 늘어나는 건 전혀 매력적이지 않다"고 말했다.

또 다른 소유주도 "공공재건축을 하면 당는 조합원 분담금이 낮아질 수 있다고 하지만 고급화 전략을 선택한 일대일 재건축 아파트와 비교할 때 추후 시세가 큰 차이를 보일 것"이라며 부정적 입장을 밝혔다.
변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. /사진제공=뉴스1
변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. /사진제공=뉴스1



전문가들 "공공재건축 대단지 확산 어려워…소규모 단지 특화해야"


전문가들도 이 같은 대단지는 현실적으로 공공재건축을 선택할 가능성이 낮다고 본다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공재건축을 통해 준주거지역으로 종상향되면 고밀개발로 일반분양 가구가 늘고 분담금을 낮추는 장점이 있지만, 용적률 증가분 50%를 임대주택으로 공급하면 재건축 단지임에도 공공주택 비율이 민간 재개발 단지(10~15%)보다 높아질 수 있다"며 "사업성이 높은 대단지로 확대되는 것은 한계가 있다"고 했다.

이에 공공재건축 사업 모델을 외곽지역 소규모 단지로 특화시켜야 한다는 의견도 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "도봉, 금천 등 서울 외곽지역엔 사업성이 낮아 재건축을 하지 못하는 나홀로, 소규모 아파트가 많다"며 "이런 곳들을 분담금 없이 새아파트로 교체하는 방향으로 공공재건축을 활성화하면 예상보다 많은 물량을 확보할 수 있다"고 했다.



추가 인센티브 나오나…재초환 배제, 시공사 신속 선정, 현금 기부채납 확대 등 거론


공급효과가 큰 중대형 단지 사업 참여를 이끌기 위해선 보다 획기적인 인센티브가 필요하다는 게 중론이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공공재건축이 활성화되려면 재건축 분담금을 획기적으로 줄일 수 있는 특단의 인센티브가 필수적"이라며 "초과이익환수제와 분양가상한제를 배제하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다"고 했다.

국토부는 다음달 예정된 변창흠 장관 부임 후 첫 공급 대책을 앞두고 공공재건축 추가 인센티브를 고심한다. 주택건설 업계에선 공공재건축은 조합 설립 이전에 시공사를 확정하고, 강남 재건축 단지 공공임대 비율을 줄이고 현금 기부채납 비율을 높여 다른 지역에 임대주택을 짓는 방안 등이 거론된다.



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