서울아파트값 신고가 속 '수천만원 하락', 이유는?

서울 아파트 매매 거래에서 'K'자 형태의 양극화 현상이 나타나고 있다. 신고가 경신 거래가 이어지는가 하면 종전보다 가격이 하락한 아파트 거래 비중이 지난해보다 10%p(포인트) 이상 늘고 있다. 전문가들은 '눈치보기 장세'로 정부가 설 명절 이전 내놓을 대책 이후 방향성이 갈릴 수 있을 것으로 보고 있다.

서울 아파트, 올 들어 수천만원 내린 하락 거래 비율 증가… 12월 23.4%→1월 35.1%18일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '서울 아파트 실거래 동향' 자료에 따르면 1월 1~14일 서울 아파트 매매 194건(계약일 기준) 중 종전 대비 상승한 거래는 114건(58.8%), 하락한 거래는 68건(35.1%)으로 집계됐다.


지난달에는 총 2334건의 거래 중 직전보다 오른 거래 비율은 73.0%(1704건), 하락한 거래는 23.4%(546건)였던 것과 비교하면 상승 거래 비율은 14.2%p 낮아졌고 하락 거래의 비율은 11.7%p 높아졌다.

국토부는 통계를 만들 때 한 단지 내에서 3개월 내 거래가 있어 비교 가능한 거래를 대상으로 했다.

통상 3개월 이전 거래는 거래 간 시차가 길어 신고가 갱신 여부를 판단할 때 활용하지 않는다는 것이 국토부 설명이다.


지난해 하반기 서울 주택 거래는 대체로 일정한 양상을 보였다. 이전보다 상승한 거래의 비율은 9월 73.1%, 10월 68.1%, 11월 70.6% 등 60% 후반~70% 초반대를 유지했다. 하락 거래 비율은 같은 기간 23.0%, 27.4%, 25.4% 등 20% 중반대에 머물렀다.

하락 거래는 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 이른바 '노도강'(노원·도봉·강북) , '금관구'(금천·관악·구로) 등 서울 전 지역에서 이뤄졌다.

신고가 거래도 동시에 나타나, 전체 거래 중 절반이 '신고가'… 주택 매매거래는 줄어

서울 송파구 일대 아파트 전경/사진= 김창현 기자

동시에 전체 거래 중 절반가량은 신고가에 거래되며 실거래 가격이 올랐다. 국토부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장에 따르면 지난 12일까지 올해 서울에서 이뤄진 아파트 거래 125건 중 52%(65건)가 신고가를 경신하거나 최고가 거래인 것으로 조사됐다.

서울의 주택 거래량은 감소하고 있다. 주택 거래량(신고 기준)은 1월 첫째주는 연휴 등으로 신고 건이 3262건으로 적었음에도 둘째주에는 전주보다 5.4% 줄어든 3086건을 기록했다. 1월 둘째주 거래량은 최근 3주 평균치 3308건에 비해선 6.7% 감소한 것이다.

강남 3구에선 1월 첫째주 633건에서 둘째주 415건으로 34.4% 줄었다. 서울에서 계약되고 바로 신고된 거래량도 1월 둘째주 377건으로 전주 415건에 비해 9.2% 감소했다.

"아파트 실거래도 양극화 현상… 정부 설 명절 전 발표할 대책 이후 방향성 정해질 수도"전문가들은 하락 거래가 늘어나면서 신고가 경신 행렬이 이어지고 거래는 감소한 현 상황을 양극화 심화로 설명했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "다주택자 중 세금이 부담스러운 사람들 일부가 저층, 비선호단지 먼저 정리하는 과정에서 급매가 나타나며 실거래가가 하락했을 수 있고, 비싸도 '똘똘한 한채'를 매입하는 사람들로 인해 신고가와 하락 거래가 동시에 진행되며 양극화 현상이 나타났다"고 해석했다. 이어 "5월 말까지 이런 추세가 계속되고 양도소득세·종합부동산세가 중과되는 6월 이후엔 거래가 더 급감할 것"이라고 전망했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장(필명 '빠숑')은 "원래 계절상 설 전까지 크게 움직임이 없고 당장 이사가야 할 사람만 집을 매수하며 상대적으로 집값이 저렴한 지역에서 신고가 경신 거래가 이뤄진다"며 "현재는 시장 방향성이 없는 상태로 정부가 설 명절 전 발표한다는 주택공급 대책이 어떻게 나올지에 따라 방향성이 정해질 수 있을 것"이라고 말했다.