변창흠표 공급 '판'깔렸다..역세권 100곳, 용적률 200%→700% 통과

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 변창흠 국토교통부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '제13차 부동산시장 점검 관계장관회의'에 참석하고 있다. 2021.1.15/뉴스1 <저작권자 ⓒ 뉴스1코리아, 무단전재 및 재배포 금지>

'변창흠표' 역세권 고밀 개발을 위한 '판'이 깔렸다.

서울 지하철 인근 100곳의 일반 주거지역을 준주거지역으로 '종상향'하면 역세권 복합용도 계획에 따라 용적률이 종전 200~250%에서 최대 700%로 완화된다.


일조권, 채광 등을 이유로 제한했던 아파트 높이 규제도 2배 완화돼 고층 주택 공급이 가능해질 전망이다.

국토교통부는 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화하는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.

개정안은 지난해 8·4 대책의 후속 작업으로 역세권 고밀 개발을 위한 용적률 완화를 핵심으로 한다. 변창흠 국토교통부 장관이 취임 후 서울 307곳에 달하는 지하철역 인근 역세권 고밀 개발을 공급대책의 핵심으로 꼽은 만큼 이번 시행령 개정이 주택공급의 '물꼬'를 튼 셈이다.


현행 국토계획법상 지구단위계획 중 교통이 편리한 역세권에 주거·상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발은 가능하다. 그런데 일반주거지역은 현행법상으론 지구단위계획을 세워도 용적률이 최대 400~500%까지만 완화돼 고밀개발엔 한계가 있다.

서울시 철도 역사의 약 33%에 해당하는 100여개는 일반주거지역 인근에 위치해 있는데 서울시 조례 기준으론 2종 일반주거는 용적률이 200%고 3종 일반주거도 250%에 그친다. 늘어나는 용적률 일부를 기부하는 방식으로 지구단위계획을 세우더라도 용적률이 400~500%까지만 가능하다.

이번 시행령 개정에 따라 앞으로 역세권 지구단위계획 지정대상에 일반주거지역이 포함되며, 이 지역을 준주거지역으로 '종상향'하면 용적률은 최대 700%까지 가능해진다. 경우에 따라선 용적률이 200%에서 700%로 3배 이상 늘어나는 것이다.


용적률을 높여 고층 아파트를 공급하기 위해 일조권 규제는 대폭 완화한다. 원래 아파트 높이는 건축법상 경계선과 아파트 간 거리의 4배 이내로 제한된다. 아울러 아파트 동과 동 사이 간격의 2배 이내로만 높이를 놀릴 수 있다. 이 같은 높이제한은 경계선 거리의 8배, 동 거래의 4배 이내로 풀린다.

예컨대 경계선인 도로와 10m 간격에 아파트가 있다면 기존엔 높이가 40m로 제한되는데 역세권 개발 계획을 세운다면 80m까지 지을 수 있다는 뜻이다. 변 장관은 도시규제, 건축규제 완화 방안 중 주차장 규제와 함께 일조권 완화를 언급해 왔었다.

규제 완화 대가로는 올라가는 토지가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부채납해야 한다. 현행 서울시 조례인 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준'에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부채납하도록 돼 있는데 시행령에선 100% 이내로 규정했다.

다만 용적률 700%가 가능한 역세권의 범위를 어느 정도로 확대할지는 서울시가 조례를 마련하는 과정에서 확정할 계획이다. 현행 운영 기준으론 승강장으로부터 250m 이내이며 청년주택에 한해 내년까지 350m로 풀려 있다. 변 장관은 역세권 개발을 위한 범위를 500m 수준으로 확대하는 방안을 제시한 바 있다. 지하철역과 역 사이 거리가 1km 이내인 경우가 대부분이어서 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 해당할 수 있다.

역세권 고밀개발은 4월 말 이후 실현될 것으로 보인다. 1월말 시행령 개정안이 공포되면 3개월 이후 시행되기 때문이다. 시행 전까지 서울시 등 지자체가 조례로 위임한 사항을 반영할 계획이다.