[단독]가로주택정비, 7층 제한구역에서도 15층까지 짓는다

(서울=뉴스1) 성동훈 기자 = 올해 서울 지역 빌라(연립주택) 가격이 13년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 30일 KB국민은행의 '12월 월간 주택시장 동향'에 따르면 올해 서울 지역 연립주택 매매가격지수 연간 누적 변동률은 8.18%로, 지난해(1.71%)보다 5배 올랐다. 한 관계자는 "아파트에 규제가 집중되고, 공급 불안으로 가격이 치솟자 상대적으로 규제가 약하고 저렴한 빌라로 수요가 이동하면서 빌라 가격도 많이 올랐다"고 설명했다. 사진은 이날 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 빌라 밀집지역. 2020.12.30/뉴스1

층수가 7층 이하로 제한된 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 가로주택정비사업을 통해 15층까지 건물을 지을 수 있게 된다. 서울시는 관련 심의기준을 마련해 다음달 중 시행할 계획이다.

19일 서울시에 따르면 도시재생실 주거환경개선과는 최근 '소규모 주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준'을 마련했다. 골자는 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 공공임대·공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지 층수를 완화해준다는 내용이다.


현행 법에 따르면 소규모 정비사업의 경우, 공공임대주택 비율 20% 적용 시 법정 상한용적률까지 건물을 지을 수 있도록 돼있다. 가로주택정비사업이 주로 추진되는 2종 일반주거지역의 경우, 법적상한 용적률은 250%다. 서울시는 조례를 통해 가로주택정비사업은 7층을 원칙으로 공공임대를 20% 짓는 경우에만 15층까지 높일 수 있도록 규정하고 있다.

문제는 서울시내 2종 일반주거지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)과 제2종 일반주거지역, 두 종류로 구분해 운영된다는 점이다. 서울시는 5층 이하 건축물이 밀집한 지역에서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손 방지를 위해 제2종일반주거지역 내 7층 이하 지역을 지정하고 있다.

서울시 관계자는 "층수 제한이 없는 제2종일반주거지역은 공공임대를 지어서 15층까지 높일 수 있지만 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수 규정이 있기 때문에 공공임대를 넣는다고 해도 법적상한 용적률 250%를 다 찾아서 건물을 짓기가 사실상 어려웠다"고 말했다.


이런 이유로 이번에 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업을 진행할 때도, 공공임대와 공공기여 비율을 높이면 15층까지 건물을 지을 수 있도록 층수 규제를 완화한 것이다.

이번 심의기준에 따르면 제2종 일반주거지역(7층 이하) 지역이라하더라도 가로주택정비사업에서 공공임대 비율을 높이면 층수를 최고 10층까지 높일 수 있다. 용적률 상한은 공공임대가 10%일때 225%, 공적임대(공공임대+공공지원임대) 20%일때 250%다.

여기에 공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지도 가능하다. 대지가 구릉지일 경우에는 공공기여 5%시 최고 13층까지, 평지일 경우에는 공공기여 10%시 최고 15층까지 건물을 올릴 수 있다. 공공기여는 '서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준'을 준용하기로 했다.

다만 10층 초과 완화는 사업면적 3000㎡ 이상이면서 블록단위 개발하는 경우로, 제2종 일반주거지역 이상(7층 초과) 지역과 연접하거나 역세권(승강장 경계로부터 250m 이내)에 위치할 때, 보·차도 구분된 2차로 이상 도로 접도일 때만 가능하도록 단서를 달았다.

서울시에 따르면 현재 서울시내 가로주택사업 총 172개소 중 제2종일반주거(7층 이하) 지역은 99개소로 57.6%에 달한다. 1종일반주거지역 1개소, 2종 일반주거지역 42개소, 3종 일반주거지역 25개소, 준주거지역 3개소, 준공업지역 2개소에 비해 압도적으로 높은 수치다. 층수가 기존 7층에서 15층까지 완화될 경우, 주택 공급물량도 약 2배 가량 늘어날 것으로 기대된다.

서울시 측은 "임대 10% 이상 건설시 용적률 완화는 공공임대주택에 한해 오는 2월 19일부터 시행할 예정"이라고 밝혔다.

이와 더불어 서울시는 소규모주택사업 용적률의 경우, 법정 상한 범위 내에서 임대의무기간에 따라 차등 완화 적용하기로 했다. 현재는 임대기간과 무관하게 법적상한까지 용적률을 완화해주고 있지만 앞으로는 30년 임대시 최대완화(법적상한)를 기준으로 10년마다, 10%씩 차등완화 한다는 방침이다.