[단독]임대사업자 보증보험 의무인데…HUG선 거절 속출

서울 송파구 서울스카이에서 바라본 서울 도심의 빌라 밀집지역. /사진=뉴스1

#경기 수원에서 다세대 원룸 건물을 소유하며 임대사업을 하고 있는 40대 김모씨는 정부가 임대보증금 반환보증에 의무가입하라고 해서 주택도시보증공사(HUG)에 보험을 가입하려 했지만 거절 당했다. 건물에 공동담보가 잡혀 있다는 이유에서다.

김씨는 2012년 주택도시기금에서 도시형생활주택 건축 자금을 받아 원룸 건물을 세웠는데, 이 과정에서 공동담보가 잡혔다. 공동담보는 여러 개의 담보물을 제공하는 것을 말하는데, 금융기관에서는 통상 토지 위에 건물을 짓는 용도로 자금을 빌려주면 토지와 건물에 공동담보를 설정한다. 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우가 있어 건물에 대해서도 권리를 주장하기 위해서다.


하지만 김씨는 보증보험 가입이 안돼 벌금을 내거나 징역을 살아야 할 처지에 처했다. 김씨는 "정부가 모든 임대사업자는 의무적으로 보증 보험에 가입하라 해놓고, 보험 가입도 못하게 해놨다"며 "징역을 살란 말이냐"고 토로했다.

보증보험 가입 법적 의무인데…HUG "리스크 높아 안돼" 임대보증 보험에 가입하고 싶어도 가입하지 못하는 임대사업자가 속출하고 있다. HUG에서 공동담보가 설정된 경우에는 채권회수에 리스크가 높다는 이유로 보험 가입을 거절하고 있어서다.

지난해 8월18일 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 개정안이 시행되면서 모든 임대사업자들은 의무적으로 보증보험에 가입해야 한다. 임차인이 낸 보증금을 보호하기 위해서다. 가입 의무와 비용 부담(임대인이 75%)도 임대인에게 부여했다. 임대인이 보증보험 가입 의무를 지키지 않으면 2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다.

임대보증금 보증 보험 상품 구조 /사진=주택도시보증공사(HUG) 홈페이지

하지만 HUG에서는 임대사업자들에게 공동담보를 해결하지 않으면 보증보험을 가입할 수 없다고 안내하고 있다. 건물 전체에 대해 설정된 담보를 호수별로 분리해야 한다는 것이다. 예를 들어 공동담보가 잡힌 건물에 10가구가 있고 총 담보금이 10억원이라고 가정하면, 이를 호수별로 쪼개 각 가구당 1억원씩 담보를 다시 설정해야 한다는 말이다.


HUG 관계자는 "보증 사고가 났을 때 토지 소유주와 건물 소유주가 다르면 채권 회수가 어려워지는 리스크가 있어 공동담보의 경우에는 가입을 받지 않고 있다"고 했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "주택도시기금 상품을 운용하는 우리은행에서는 공동담보를 호수별로 분리해줄 수 없다고 한다"며 "아니면 대출금을 모두 갚는 방법뿐이라고 하는데, 당장 대출을 갚을 수도 없다"고 호소했다.

그러면서 "주택도시기금에서 나온 건축 자금도 보증보험과 마찬가지로 국가에서 민간임대를 활성화하기 위해 냈던 정책이었다"며 "기관별로 정책이 상충하는 셈인데 그 과정에서 애꿎은 임대사업자만 피해를 보고 있다"고 말했다.

국토부도 문제 인지…"방법 찾는 중"하지만 법에서 의무사항으로 정한 만큼 가입에 제한을 둬선 안된다는 의견이 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보증금을 떼일 가능성과 떼였을 때 피해보상금, 보증요율만 따지면 쉽게 계산되는 문제인데 리스크가 있다고 해서 아예 가입을 받지 않는 건 잘못됐다"고 말했다.

국토교통부도 문제를 인지하고 있지만 뾰족한 해결방안은 없는 상태다. 국토부 관계자는 "금융기관에서는 공동담보를 호수별로 재설정하는 것이 불가능하다 하는데, 해결할 수 있는 방법이 없는지 논의 중"이라고 말했다.