용적률 700% 아파트 기대반 우려반 "공급 확대" vs "홍콩 닭장"

머니투데이

유엄식 기자

홍콩 아파트 단지 전경. /사진제공=크라우드픽

"주택공급을 획기적으로 늘리는 방법이다", "홍콩 닭장 아파트처럼 만들건가"

정부가 도심 주택공급 확대 정책으로 제시한 '역세권 고밀개발'에 대해 시장에서 기대와 우려가 함께 나오고 있다.

역세권 주거지역 최대 700% 용적률…간격 좁은 50~60층 고층 아파트 짓나

변창흠 국토교통부 장관이 취임 당시 예고했고 문재인 대통령이 19일 신년 기자회견에 힘을 실어준 '획기적 공급대책'의 핵심은 역세권 고밀개발이다. 주거지역에 짓는 건물 용적률을 현행(200~250%) 3배 수준인 최대 700%로 높이는 게 골자다. 층고 규제도 건물 동간 거리 2배에서 4배로 대폭 완화했다.

현실화되면 역세권 부지에 지금보다 2~3배 높은 50~60층 높이의 주상복합 건물이 들어선다. 이를 통해 보다 많은 세대 수를 확보할 수 있다.

용산구 한강로2가에 준공한 역세권청년주택 '용산 베르디움 프렌즈'는 고밀개발이 구체화된 사례다. 약 4000㎡ 부지에 지하 7층~지상 37층, 전용 19~49㎡ 1086가구로 조성됐다. 상업지역에 용적률 962%를 적용한 주상복합 단지다.

200% 이하 용적률을 적용해 1000가구 이상 확보하려면 이보다 훨씬 큰 규모의 부지가 필요하다. 전용 84㎡ 이하 중소형 아파트 1200가구를 짓는 성남시 복정2지구 부지 면적은 약 7만7000㎡에 달한다.

이처럼 용적률 완화는 주택 물량 확보 측면에선 효율성이 높다. 이에 대해 전문가들도 이견이 없다.

교통난, 일조권 침해 등 부작용 지적…수요자들도 평가 엇갈려

하지만 주거 환경과 삶의 질 측면에선 신도시 택지개발이나 재개발·재건축으로 조성된 아파트보다 열악할 것이란 우려도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "역세권 고밀개발 주택은 부지 여건상 녹지, 주차장 등 기반시설 확보가 어려울 수 있다"며 "주차난 등 교통대책도 함께 고민해야 한다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "건축법상 주거지역에선 일조권을 고려해 건축물의 이격거리를 정하고 있는데 고밀개발 시 인근 거주자와 갈등이 커질 것"이라고 했다.

일부 부동산 커뮤니티에선 홍콩의 슬럼화된 초소형, 고층 아파트 사례를 들며 이번 고밀개발 계획이 시내 곳곳에 '닭장 아파트'를 양산할 것이라고 비판한다. 하지만 정부와 서울시는 시공기술 개발과 도시계획상 그럴 가능성이 없다고 일축한다.

이번 정책과 관련 주택 수요자들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 소형주택 수요가 많은 청년층과 1~2인 가구에선 긍정적 평가가 있지만 자녀를 둔 3인 이상 가구는 전용 84㎡ 수준의 공간과 녹지, 기반시설을 갖춘 기존 형태의 아파트를 더 선호하는 분위기다.

일각에선 고밀개발 지역이 늘어나면 중층 고급화 전략을 선택한 강남권의 주택가치가 더 높아질 것이란 관측도 제기된다.