임대사업자는 전세금 맘대로 올려도 된다? 법원·정부 엇갈린 판단

(서울=뉴스1) 박세연 기자. 2021.1.13/뉴스1

민간임대사업자가 임대사업자 등록 전 맺은 전세계약을 갱신할 때는 임대료 증액 상한 '5%룰'를 지키지 않아도 될까.


정부는 주택임대차법 개정에 따라 세입자가 갱신권을 행사했다면 5%를 초과해 임대료를 인상할 수 없다고 본 반면 법원은 "5% 이상 올려된다"는 조정 결과를 내놔 첨예한 이슈가 될 전망이다.

20일 정부 관계부처 등에 따르면 서울남부지방법원은 19일 임대사업자와 세입자 간의 전세보증금 인상과 관련한 다툼에서 임대사업자의 손을 들어주는 조정 결과를 내놨다.

집주인은 2018년 12월 보증금 5억원의 전세계약을 맺었고, 2019년 1월 임대사업자로 등록했다. 이후 2020년 12월 전세 만기를 앞두고 보증금 3억원을 증액하겠다는 의사를 세입자에 통보했다. 하지만 세입자는 2020년 7월말 임대차법 개정에 따라 기존 임대료의 5%인 2500만원만 올릴 수 있다고 주장, 집주인이 법원에 소송을 제기한 것이다.

이와 관련해 법원에선 소송 전 당사자 간 조정 절차를 통해 "집주인이 주장한 대로 3억원을 올릴 수 있다"는 판단을 내렸다. 이 조정 결과는 법무부와 국토교통부, 법제처 등이 종전에 내린 유권해석과는 정면으로 배치돼 향후 분쟁의 '불씨'가 될 전망이다.


정부는 임대사업자가 맺은 임대차계약도 일반 임대차계약처럼 신규계약이 아닌 갱신계약부터 임대료 상한 5%를 적용한다고 유권해석을 내린 바 있다. 일반 임대차계약은 2020년 7월 말 임대차2법이 통과된 이후 계약을 갱신하게 되면 무조건 임대료 증액 상한 5%를 지켜야 한다. 이는 임대사업자의 임대차 계약도 동일하다는 게 정부 입장이었다.

임대사업자의 임대차계약은 민간임대주택특별법(이하 민특법) 적용을 받으면서 임대차2법 적용까지 받아 5% 상한을 두고 복잡한 이슈가 생겼다. 여기에 더해 민특법은 2019년 10월 일부 개정돼 임대사업자 등록 시점이 2019년 10월 이전이냐 이후냐, 갱신시점이 2020년 7월 이전이냐 아니냐에 따라 다양한 변수가 생겼다.

이번에 조정 결과가 나온 사례는 임대사업자가 2018년 12월 임대차계약을 맺었고, 2019년 1월 임대사업자 등록을 했으며 2020년 12월 전세 만료로 갱신을 해야 하는 경우다. 만약 임대차2법이 시행되지 않았다면 이 사례의 경우 2020년 12월 갱신계약 때의 임대료가 '첫 임대료'가 돼 집주인 마음대로 임대료를 인상해도 된다. '5%' 상한 적용을 안 받는다.

민특법에서는 '임대사업자가 정한 임대료'를 '첫 임대료'로 규정했는데 구체적인 기준이 없다보니 임대사업자 등록 이후 책정한 임대료를 첫 임대료로 해석해 왔다. 결국 2020년 12월 갱신을 했더라도 임대사업자 등록 이후 갱신을 한 것이기 때문에 '첫 임대료'에 해당 돼 5% 상한 적용을 받지 않을 수 있다.

정부는 다만 2019년 10월 민특법을 개정해 '첫 임대료'에 대한 기준을 명확히 했다. 임대사업자 등록 시점에 이미 임대차계약을 맺은 경우라면 이 계약의 임대료를 첫 임대료 보고 갱신시 5% 상한을 적용한다. 다만 2019년 10월 이전에 임대사업자 등록을 했다면 변경된 기준을 적용받지 않는다. 2018년 12월 임대차계약을 맺은 사람이 2019년 10월 이후인 11월 임대사업자 등록을 한 경우라면 2020년 12월 5% 상한이 적용되는 것이다.

그런데 또 다른 변수가 생겼다. 2020년 7월말 임대차2법이 통과돼서다. 세입자가 민특법이 아닌 임대차2법에 따라 계약갱신권을 행사한 경우라면 무조건 5% 상한을 적용해야 한다는 게 정부의 유권해석이다. 2019년 10월 법 개정 이전엔 '첫 임대료'에 대해 법적으로 명확한 기준이 없는데 세입자가 민특법이 아닌 임대차법상 권리를 주장하면 인정을 해 줘야 한다는 논리다.

이런 가운데 법원에선 정부의 판단과 배치되는 조정 결과를 내놨다. 민특법을 개정하기 전인 2019년 10월 이전 임대사업자 등록을 한 경우엔 임대차법 개정과 상관 없이 5% 상한을 따르지 않아도 된다는 판단이다.

정부 관계자는 다만 "소송이 아니라 당사자간 조정신청 결과이며 향후 사법부의 최종적인 해석이 중요하다"며 "이와 관련해 법무부와 추가적인 논의를 해 보겠다"고 밝혔다.