공공재개발을 추진하는 동작구 흑석2구역 전경. /사진제공=뉴스1

공공재개발 후보지로 선정된 동작구 흑석2구역 등 시내 8개 지역에서 오는 26일부터 1년간 토지거래허가제가 시행된다.
흑석 2 등 8개 지역 1년간 토지거래허가구역 지정…위반시 징역·벌금형서울시는 △동작구 흑석2구역 △종로구 신문로 2-12구역 △동대문구 신설1구역 △동대문구 용두1-6구역 △강북구 강북5구역 △영등포구 양평13구역 △영등포구 양평14구역 △관악구 봉천13구역 등 공공재개발 후보지 8곳 12만9979㎡를 토지거래허가구역으로 지정한다고 21일 밝혔다.

발효 기간은 2020년 1월 26일부터 2021년 1월 25일까지 1년간이며 시장 상황에 따라 추가 연장될 수도 있다.

이번 조치는 공공재개발 사업 추진으로 투기수요가 유입될 가능성을 사전에 차단하려는 것이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 관할 시군구청장의 허가를 받아야 한다. 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당의 벌금형에 처해진다. 특히 주거용 토지는 매입 후 2년간 실거주용으로 써야하며 이 기간 매매와 임대가 금지된다.

서울시는 허가가 필요한 토지면적을 법령 기준면적의 10% 수준으로 설정했다. 이에 따라 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡, 공업지역은 66㎡ 초과하는 토지거래시 구청장 허가가 필요하다.

향후 공공재개발 후보지가 추가 지정되면 토지거래허가구역 범위가 확대될 가능성도 있다.

이정화 서울시 도시계획국장은 "공공재개발 사업이 가시화되면서 해당 지역 부동산 가열 가능성이 높아졌다"며 "향후 발표될 공공재개발 후보지 뿐만 아니라 공모신청 구역에 대해서도 투기수요가 포착되는 경우 토지거래허가구역 지정을 적극 검토할 계획"이라고 말했다.

공공재개발 후보지로 선정된 영등포구 양평13구역 전경. /사진제공=뉴스1

시장안정 효과 있을까…장기투자까지 모두 차단은 한계하지만 토지거래허가제 실효성에 의문을 제기하는 시각도 있다. 지난해 잠실 국제교류복합지구 개발을 이유로 토지거래허가제 구역으로 묶인 송파구 잠실동과 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 일대 주요 아파트값는 규제 직후 1~2개월 상승세가 둔화됐으나 이후 고공행진을 이어갔다.

이와 관련 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "토지거래허가제는 과거 신도시 개발 등 주변에 인프라가 갖춰지지 않는 지역에선 강력한 효과를 발휘했지만 이미 주거지역이 확립되고 인프라가 갖춰진 곳에선 실수요자들이 많아 과거처럼 효과를 내기 어려운 상황"이라고 설명했다.

특히 공업지역은 허가 기준이 주거지역이나 상업지역에 비해 느슨하다는 지적도 적지 않다. 해당 지역에 소규모 주택 등의 투기를 자극할 것이란 우려 때문이다. 이번에 토지거래허가구역으로 지정된 지역에선 양평13, 양평14구역이 준공업지역이다.

다만 거래 가능한 매물은 많지 않을 것이란 게 현장의 얘기다. 양평동 한 중개업소 관계자는 "매물 구해달라는 전화는 하루 10통씩 오는데 나오는 물건이 없다"며 "1년 전부터 매물이 나오지 않는다"고 말했다.

후행적 규제의 현실적인 한계를 지적하는 의견도 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "서울 시내 재개발 인근 지역에선 실거주자 외에 이미 장기 투자 목적으로 지분을 매입한 투자자들이 적지 않다"며 "시장 과열을 막기 위한 정책 취지는 동의하지만 이런 방식의 투자까지 모두 차단하기엔 근본으로 한계가 있다"고 했다.