서울 '리모델링' 단지에 용적률 높이고 임대주택 공급 추진

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 2021.1.19/뉴스1 © News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 서울시가 재건축 대안으로 주목받는 리모델링 사업 활성화 차원에서 용적률 완화 등 혜택을 제공하는 방안을 추진한다. 가구 수가 늘어난 리모델링 단지에 대해선 주민들이 이용할 수 있는 부대시설을 마련하거나 임대주택을 짓는 방식으로 공공성을 확보한다는 계획이다.

업계에선 재건축·재개발에 비해 사업성이 크지 않은 리모델링 사업 특성상 임대주택 등 기부채납을 요구하는 방안은 주민 반발을 살 수 있다고 우려한다. 충분한 의견 수렴을 거쳐 접점을 찾아야 한다는 지적이다.

22일 서울시와 건설업계에 따르면 서울시는 최근 '공동주택 리모델링 기본계획 재정비 용역'을 발주했다. 리모델링 기본계획은 아파트 등 공동주택 리모델링 사업의 기본방향을 제시하는 법정계획이다. 서울시는 주택법에 따라 2016년 12월 '2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획'을 만들었다. 각 지자체는 10년마다 리모델링 기본계획을 수립하고, 5년마다 해당 계획의 타당성을 검토해야 한다.

서울시는 이번 용역에서 리모델링 단지에 대한 용적률, 높이 제한 등 건축 규제 완화에 대한 세부 기준을 제시하고 공공성 확보 방안을 마련한다. 층수를 높이는 수직층축 또는 옆으로 늘리는 수평증축 등 '세대수 증가형' 리모델링은 지역공유시설을 조성하거나 임대주택을 공급하는 기부채납으로 공공성을 확보하는 방안을 검토한다.

서울시 관계자는 "재건축·재개발과 달리 리모델링은 용적률 혜택에 따른 기부채납에 대한 법률 등 규정이 마련되지 않았다"며 "리모델링 추진 시 공공성 확보를 위해 주민들이 공유할 수 있는 기반시설이나 임대주택을 짓도록 정책 방향을 정하겠다는 취지"라고 설명했다.

리모델링 추진 단지에 대한 용적률 완화로 사업 활성화를 기대할 수 있다는 게 서울시의 설명이다. 서울 내 리모델링 대상 아파트는 168개 단지, 9만6000여 가구에 달한다. 반면 리모델링을 추진 중인 곳은 55개 단지, 3만4000여 가구에 그치고 있다.

리모델링은 기존 주택 주거면적에 따라 늘어나는 가구 수가 달라진다. 주택법에 따르면 리모델링은 전용면적의 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내) 내에서 증축이 가능하다. 단순 계산으로 용적률 400%인 단지가 리모델링을 하면 최대 560%로 용적률이 늘어날 수 있다. 이는 일반주거지역(150~250%), 준주거지역(400%)의 법적상한 용적률을 훨씬 넘는 수준이다.

그러나 현재 리모델링의 용적률 완화에 대한 구체적인 기준은 없다. 서울시는 용역을 거쳐 12월쯤 리모델링 기본계획을 고시한다는 목표다.

리모델링 시장은 점점 커지는 추세다. 정부의 재건축 규제에 따라 리모델링으로 눈을 돌린 노후 아파트 단지들이 늘고 있다. 재건축은 준공 30년이 넘어야 추진할 수 있지만, 리모델링은 15년 이상이면 가능하다. 또 안전진단에서 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평 증축)만 받으면 된다. 초과이익환수제 적용 대상도 아니다.

대형 건설사들도 리모델링 수주에 열을 올리는 모습이다. 재건축이 막힌 상황에서 리모델링은 신규 일감을 확보하기 위한 대안으로 주목받으면서다. 지난해 정비사업 수주 1위를 기록한 현대건설은 최근 리모델링 전담조직을 신설하는 등 역량 강화에 나선 바 있다.

다만 사업성에는 여전히 한계가 있다. 리모델링 시 수직증축을 해야 사업성을 높일 수 있지만, 사례가 많지 않다. 수직증축 단지의 사업성을 높여줄 내력벽 철거 허용 여부도 아직 불투명한 상황이다. 국토교통부는 수직증축 리모델링을 위한 내력벽 철거 허용 여부를 지난해 3월 발표할 계획이었지만, 1년 가까이 미뤄지고 있다.

이러한 상황에서 임대주택 공급 등 기부채납까지 겹친다면 사업 걸림돌이 될 수 있다는 지적이다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 "기부채납에 따라 주민들이 부담해야 할 비용이 늘기 때문에 주민 불만이 커질 수 있다"며 "기본계획 수립 과정에서 주민 공청회 등을 마련해 적절한 합의와 공감대를 형성해야 한다"고 말했다.

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