서울 시내 역세권청년주택 건설현장. /사진=유엄식 기자

서울시가 공급한 공공임대주택 약 70%는 입주자의 소득을 파악하지 못하고 있다는 연구 결과가 나왔다. 재개발임대 등 입주자 소득기준이 없는 주택 유형이 많기 때문이라는 분석이다.

25일 서울연구원 도시공간연구실이 작성한 '공공임대주택 임대료체계 개선방안' 보고서에 따르면 2019년 기준 서울 전체 공공임대주택 14만3398가구 중 입주자 모집을 담당하는 서울주택도시공사(SH공사)가 소득을 파악한 가구는 4만1823가구로 전체 29.2%에 불과했다.
서울연구원 "재개발임대 등 소득기준 없는 주택 많다"…SH공사 "실제 소득파악률 더 높다"주택 유형별로 국민임대(88.29%) 행복주택(93.96%) 등은 소득파악 비율이 높지만, 재개발·주거환경임대(8.95%) 영구임대(17.01%) 50년 공공임대(10.19%) 기존주택 매입임대(24.91%) 등은 소득파악 비율이 낮은 것으로 조사됐다.

특히 전체 공급의 약 43%(6만1365가구)로 물량이 가장 많은 재개발·주거환경임대 거주 가구에 대한 소득 파악률이 현저히 낮았다.

이와 관련 연구를 총괄한 박은철 연구위원은 "재개발 임대는 주로 해당지역 철거에 따른 세입자 보상으로 공급되는 등 입주자격이 소득과 상관없는 사례가 많았기 때문"이라고 설명했다.

하지만 SH공사 관계자는 "과거와 달리 최근에는 모든 공공주택 유형에 입주자 소득기준이 마련돼 있다"며 "개인정보 보호를 위해 일정 기간 후 파기한 자료 비중을 고려하면 실제 소득파악률은 이보다 높은 수준"이라고 반박했다.

보고서는 미국 등 해외 선진국처럼 소득 연동형 임대료체계를 도입하기 위해 SH공사가 주기적으로 입주자 소득을 파악하는 시스템을 구축할 필요가 있다고 권고했다.
공공임대주택 평균 면적 36.9㎡…면적 확대 추세공공임대주택 평균 면적은 전용 36.9㎡(약 11평)로 조사됐다. 민영 아파트 시장에서 2인 신혼부부가 주로 찾는 전용 59㎡, 자녀를 둔 3인 이상 가구가 선호하는 전용 84㎡보다는 다소 적은 편이다.

다만 건축연한 별로 20년 초과 32.3㎡, 10년~20년 35.6㎡, 10년 이내 42.6㎡으로 점진적으로 주택 크기를 확장되는 추세다.

공공임대주택 평균 보증금은 3495만원, 평균 월세는 8만7000원으로 집계됐다. 전용 1㎡당 월세로 환산하면 6260원 수준이다.

다만 주택 유형별 임대료 격차는 존재했다. 국민임대는 1㎡당 9004원, 행복주택은 1㎡당 1만5629원으로 영구임대주택(1㎡당 3618원)보다 임대료 수준이 2.5배~4.3배 높은 것으로 조사됐다.

보고서는 "유형 간 임대료 격차는 정책 형평성을 저해하고 주거사다리로서 역할도 기대하기 어렵게 만들고 있다"고 지적했다.
공공임대주택 거주자 100만원 벌면 32만원 임대료 낸다공공임대주택 거주가구의 소득대비 임대료 비율(RIR)은 평균 32.4%로 조사됐다. 100만원을 번다면 32만4000만원을 임대료로 낸다는 의미다.

가구원 수 기준 평균 RIR은 1인 가구 37.8%, 2인 가구 32.5%, 3인 이상 가구는 30% 미만으로 집계됐다. 특히 국민임대 1인 가구(50.31%) 재개발 임대 1인 가구(42.28%)의 RIR가 높게 나타났다. 이와 관련 보고서는 "1990년대 중반 이후 영구임대주택 공급이 이루어지지 않아 빈곤층이 입주할 수밖에 없었던 국민임대주택 임대료 부담이 가장 큰 것으로 나타났다"고 분석했다.

보고서는 중장기적으로 공공임대주택 RIR을 20% 수준으로 낮추는 게 바람직하다는 분석 결과를 제시했다. 이렇게 되면 소득 1~2분위 저소득층 거주자의 임대료 부담을 더 많이 낮춰 보다 합리적인 소득연동형 체계에 부합한다는 이유에서다.

박 연구위원은 "그동안 공공임대주택 정책은 저소득층 주거문제를 해결하기 위해 대규모 건설을 우선시했다"며 "앞으로 저렴한 임대주택을 필요한 가구에 어떻게 제공할 것인지, 입주자가 부담 가능한 임대료 수준은 얼마이며 어떻게 산정할 것인가에 대한 심층 논의가 필요하다"고 강조했다.