[단독]"리모델링도 공공환수 의무화" 서울시 계획 단독 입수

재건축 규제를 피해 활발해지고 있는 리모델링 사업을 할 때도 세대수를 늘리려면 '공공환수'가 의무화될 전망이다.


서울시는 이미 지난해 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'을 마련하고 세대수를 늘리기 위해서는 공공지원 민간임대주택 도입 등의 조건을 갖추도록 한 것으로 확인됐다. 이 운용기준은 당초 작년 5월 시행 예정이었으나 업계 반발로 잠정 보류된 상태다. 서울시는 최근 이 계획의 재정비에 나섰다.

'서울형 공동주택 리모델링 운용기준' 마련17일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 2016년 수립한' 공동주택 리모델링 기본계획' 재정비를 위한 용역을 발주했다. '2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획'에 따르면 각 지자체는 10년 마다 리모델링 기본계획을 수립하고 5년 마다 해당 계획의 타당성을 검토하도록 돼있다.

이번 용역에서 주로 검토되는 내용은 공공성 확보 방안이다. 서울시는 과업 내용서에 '리모델링에 따른 도시과밀 등 인근 지역에 미치는 영향을 감안해 적정 공공성 확보 방안 및 적용의 완화(건축법 제5조) 세부 기준 등을 제시한다'고 적시했다. 특히 세대수 증가형 리모델링 시 지역공유시설 조성, 임대주택 확보 방안 등을 검토할 방침이다.

그러나 머니투데이가 단독 입수한 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'에 따르면 서울시는 이번 용역 이전부터 '공공리모델링' 사업 방안을 구체화하고 있었던 것으로 확인됐다. 건축위원회 심의 등에 적용되는 이 기준은 2019년 12월 마련돼 작년 초 도시계획관리위원회 보고를 거쳐 5월 시행 예정이었으나 정비업계 반발로 잠정 보류된 상태다.


"임대 넣어야 건축 허가 해주겠다"지금까지 리모델링 사업은 공공기여·기부채납 없이도 전용면적의 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내) 이내, 가구수는 기존주택 대비 15% 이내로 증축이 가능했다. 그러나 이 운용기준에 따르면 임대주택을 도입하고 지역 기반시설 정비 등이 동반돼야만 사업을 추진할 수 있게 된다.

내용을 보면 리모델링을 통해 주거전용면적을 증가시키기 위해서는 △기반시설 정비 △녹색건축물 설계 △지역 친화시설 설치 △주요정책 반영 등의 기준을 충족시켜야 한다. 각 항목 별 주거전용면적 증가범위는 최소 5%~최대 20%로 정해졌다. 각 항목을 일정부분 충족시켜야 주거전용면적이 최대 40% 내에서 증축 가능하도록 한 것이다.

특히 주요정책 반영 항목 중에는 세대수 증가분 일정부분을 '공공지원 민간임대주택'으로 도입하는 내용이 포함됐다. 비율은 최소 전체 세대수의 3% 이상으로 정했다.

당시 서울시로부터 관련 내용을 전달 받았다는 한 정비업계 관계자는 "기반시설 정비, 녹색건축물 설계, 지역친화시설 설치 등은 선택사항이지만 임대주택 도입은 기본사항이라는 안내를 받았다"며 "건축위원회 심의 허가를 받으려면 앞으로는 임대주택을 무조건 넣어야 한다는 얘기였다"고 설명했다.

이 운용기준이 그대로 적용된다면 신청 구역 중 선별해서 진행하는 공공재개발·공공재건축과 달리 '공공리모델링'은 강제 사항이 되는 셈이다. 현재 공공재건축의 경우, 용적률을 500%까지 허용해준다고 해도 임대주택에 대한 거부감으로 참여율이 부진한 상황이다.

서울 마포구 신수로2길(옛 현석동)에 위치한 '밤섬 쌍용예가 클래식' 리모델링 후 모습 / 사진=송학주

"안그래도 수익성 낮은데" 시장 타격 불가피이런 내용을 담은 '서울형 공동주택 리모델링 운용기준'은 아직 시행 전이지만 이미 작년 11월 9일 개정된 '서울특별시 지구단위계획 수립 기준·관리운영기준'에 포함돼있는 만큼 시행은 시간 문제라는 분석이다. 이번에 서울시가 '공동주택 리모델링 기본계획 재정비' 용역 결과 역시 이 내용을 위주로 검토될 가능성이 높다.

현재 정비업계는 초과이익환수제, 분양가상한제 등 재건축 규제가 대폭 강화되면서 상대적으로 사업 추진이 쉬운 리모델링 사업 추진이 늘고 있는 추세다. 한국건설산업연구원은 2030년이 되면 국내 리모델링 시장 규모는 44조원 수준에 달할 것으로 전망했했다. 하지만 '공공리모델링'이 본격화 되면 리모델링 시장은 급격히 위축될 것이라는 게 중론이다.

한 정비업계 관계자는 "리모델링은 재건축과 다르게 가구수가 15% 밖에 늘지 않는데 그 일부를 임대가구로 채우라고 하면 반발이 만만치 않을 것"이라며 "수익성이 재개발·재건축과 비교할 수 없을 정도로 낮은 사업인데 '공공환수'를 들이대면 결국 시장은 타격을 입을 수 밖에 없다"고 말했다.

서울시는 연말까지 용역을 통해 관련 내용의 법제화를 검토한다는 입장이다. 서울시 관계자는 "서울형 공동주택 리모델링 운용기준은 현재 내부 방침으로만 검토되고 있는 사안이라 법적인 안정성, 대외적 기속력이 부족한 상태"라며 "이번 용역을 통해 관련 내용을 법정 기본계획에 담을 수 있느냐, 어떻게 담을 것이냐 등을 연구해볼 계획"이라고 설명했다.