공공주도 재건축?…업계 "안전진단 규제부터 풀어라"

지난 6일 서울 양천구 목동 신시가지7단지에 정부의 재건축 안전진단 강화 규제를 비판하는 플래카드가 걸려있다. / 사진=김사무엘

정부가 서울시 내 주택공급을 확대하기 위해 '공공 직접시행 정비사업'을 신규 도입하기로 했으나 재건축 단지들은 냉담한 반응이다. 재건축을 통한 주택공급을 늘리기 위해서는 사업시행자를 다양화 할 것이 아니라 사업의 첫 관문인 '안전진단'부터 완화해야 한다는 게 이들의 주장이다. 시행자를 공공으로 할 것인지, 민간으로 할 것인지는 그 다음에 거론할 문제라는 얘기다.
안전진단 통과 단지 대상으로 사업지 선정정부는 최근 2·4 대책을 통해 '공공 직접시행 정비사업'을 신규로 도입해 서울 재개발·재건축 사업에 속도를 붙이겠다고 발표했다. 이 사업은 조합 등 민간이 아닌 LH·SH 등 공공이 토지주들로부터 소유권을 넘겨 받아 사업을 단독 시행하는 방식으로 진행된다. 토지주들은 우선공급권을 부여 받고 새롭게 지어지는 주택에 입주할 수 있다.

정부는 이 사업으로 서울에서만 2025년까지 9만3000가구를 공급하겠다는 목표다. 기존구역 22만2000가구, 신규구역 37만4000가구에 각각 기대참여율 25%, 10%를 적용한 결과다. 정부는 기대참여율을 최대한 보수적으로 잡아 추산했다고 밝혔다.


그러나 목동 등 재건축 아파트가 밀집된 지역의 반응은 미온적이다. 현재 재건축을 통한 주택공급이 제대로 이뤄지지 않고 있는 까닭은 정부가 첫 관문부터 막고 있기 때문이라고 봐서다. 앞단계의 문제가 해결되지 않는 한 다음 단계에서 시행자를 다양화 하는 게 무슨 의미가 있냐는 게 이들의 얘기다.

이들이 말하는 '첫 관문'은 재건축 안전진단이다. 안전진단을 통과해야 비로소 재건축 사업을 시작할 자격이 생기기 때문이다. 공공이 참여하는 '공공재건축'과 '공공 직접시행 정비사업' 역시 안전진단을 통과한 단지만을 대상으로 사업지를 선정하게 된다.
기준 두차례 강화…재건축 연한 채워도 불가 판정

재건축 단지의 노후도를 측정하는 안전진단은 2018년 3월 한차례 기준이 강화된 후 작년에 한번 더 까다로워졌다. 국토부는 2018년 안전진단에서 구조안전성 비중을 50%까지 상향조정하고 안전진단 결과 조건부 재건축(D등급) 판정을 받은 경우 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 의무적으로 거치도록 강화했다.

이후 작년에는 6·17 대책을 통해 현장조사를 의무화 하고 1차 안전진단 기관 선정 주체도 자치구에서 시로 변경하기로 했다. 관련 규제는 올 상반기 중 시행될 예정이다.


안전진단 기준이 강화되면서 노후 단지들은 잇따라 재건축 첫 관문부터 고배를 마시고 있다. 2018년 3월 이후 2차 안전진단을 통과한 단지는 방배삼호, 목동6단지, 성산시영, 목화아파트 등이다. 올림픽선수촌아파트, 불광미성, 월계시영, 목동9단지 등은 재건축 연한인 30년을 넘겼음에도 재건축 불가 판정을 받았다.
"노후도 완화 기대"…국토부 "계획 없다"일각에서는 정부가 '공공 직접시행 정비사업' 대상지를 확대하고 공급에 속도를 내기 위해 안전진단 기준을 일부 완화할 것이라는 기대도 나오고 있다. 공공이 시행자가 되어 사업을 진척시킬 수 있다하더라도 안전진단 단계를 통과하지 못한다면 사업 추진이 불가능하기 때문이다.

실제로 정부는 2·4 대책에서 '공공 직접시행 정비사업'과 함께 신규 도입한 '도심 공공주택 복합사업'의 노후도 요건을 일반 정비사업 보다 완화하기로 했다. 일반 재개발 사업의 노후도 요건인 노후 건축물 비중이 2/3 대신 '도시정비형 재개발정비사업'의 노후도 요건인 30%를 적용할 가능성이 높다. 노후도 기준이 절반 이상 완화 되는 셈이다.

하지만 국토부는 공공이 직접 시행하는 정비사업의 경우에도 안전진단 기준이 완화될 여지는 없다고 선을 그었다.

국토부 관계자는 "안전진단 통과라는 게 '재건축이 필요하다'는 의미인데, 공공이 시행한다고 해서 재건축이 필요하지도 않은 곳까지 사업을 진행할 수는 없지 않냐"며 "이번 대책 관련 안전진단 기준 조정에 대해서는 일체 논의된 바 없다"고 잘라 말했다.