30년 넘은 건물 84%인데 노후도 기준 탈락?..'성북5구역'의 비극

서울시가 지난해 8월14일 오전 서울 중구 서울시청 서소문청사 후생동에서 재개발 신규 검토구역 관련 공공재개발 합동설명회를 하고 있다. /사진=뉴시스

서울 성북구 성북5구역이 공공재개발 2차 후보지 신청에서 노후도 요건을 충족하지 못해 탈락한 것으로 확인됐다. 이 구역은 30년 이상 노후화된 건물 수가 전체의 80% 이상을 차지하는데도, 노후도를 요건을 갖추지 못해 떨어지는 아이러니한 상황이 발생한 것이다.

노후 건물 전체 84%인데 연면적 노후도는 44%라 '요건 미충족'1일 정비업계에 따르면 정부가 이달 공공재개발 2차 후보지를 발표할 예정인 가운데 성북5구역이 노후도 기준을 충족하지 못해 탈락했다. 하지만 성북5구역의 노후화된 건물 수는 전체의 84%에 달한다. 반면 연면적으로 따지면 노후도는 44%에 불과하다. 성북5구역이 공공재개발 후보지에 탈락한 이유는 연면적 노후도 조건을 채우지 못해서다.


'2025 서울시 도시·주거환경 정비기본계획'(2025 기본계획)은 노후도 요건으로 전체 건물의 3분의 2 이상, 연면적은 60% 이상을 동시에 충족해야 한다고 정했다. 예를 들어 전체 건물 100채 중 3분의2(66.6%) 이상인 67채가 노후화된 건물이어야 한다. 또 전체 연면적이 1만㎡이라면 노후 건물의 총 면적이 6000㎡ 이상이어야 한다. 이 두가지 요건을 반드시 갖춰야 재개발사업구역으로 지정받을 수 있다.

당시 박원순 전 서울시장은 뉴타운 사업 등으로 정비예정구역이 과도하게 지정돼 무분별한 정비사업을 부추겼다며 2025 기본계획에서 요건을 강화했다.

정비업계에서는 연면적 노후도를 충족시키기가 굉장히 까다롭다고 본다. 이 지역에 신축빌라가 지어지는 경우 연면적 노후도를 깎아 먹기 쉽다는 이유에서다. 신축빌라의 연면적은 단독주택 등과 달리 모든 층수의 바닥 면적을 합산해 계산한다. 예컨대 건물 면적은 100㎡라 하더라도 100㎡씩 4개 층이라면 연면적은 400㎡가 된다.


성북5구역은 오래된 단층, 단독주택이 대부분인데 30년이 지나지 않은 빌라 때문에 연면적 노후도를 통과하기 어렵다고 호소한다.



옆동네 노후도는 70%인데 공공재개발 후보지로…형평성 논란도형평성 문제도 있다. 인근 성북1구역은 건물 노후도가 전체의 70%대로, 성북5구역보다 낮은데도 공공재개발 신청 요건을 통과해 후보지 검토 대상에 올랐다.

이는 연면적 노후도가 포함된 2025 기본계획 요건을 적용 여부에 따라 달라진다. 2025 기본계획 적용 시점은 2015년을 기준으로 한다. 이 시점 이후 정비사업구역으로 지정이 되면 이 요건을 따라야 한다. 반면 이전에 정비사업구역 지정 등이 이미 진행된 곳은 그 이전 기준인 '2010 정비기본계획'을 따른다. 2010 기본계획에는 연면적 노후도 요건이 없어 건물 개수의 노후도만 충족하면 된다.

성북1구역과 성북5구역은 2025 기본계획을 적용받느냐에 따라 운명이 갈렸다. 성북1구역은 정비구역 예정지로 남아 있어 완화된 요건을 적용받은 반면, 성북5구역은 2012년 정비구역에서 해제돼 2015년 이후 새로 구역지정을 받아야 하는 상황이다. 그 결과 건물의 노후도가 상대적으로 덜한 곳이 공공재개발 후보지 검토 대상에 오르는 일이 발생한 것이다.

성북5구역이 억울함을 토로하며 "2010 기본계획을 적용받아야 한다"고 주장하는 이유다. 성북5구역 외에도 2015년 이전에 정비구역에 해재된 지역들이 비슷한 처지인 것으로 알려졌다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "노후도가 심한 성북5구역이 떨어질 정도라면, 연면적 노후도를 통과할 수 있는 서울 지역은 거의 없을 것"이라며 "노후도가 떨어지는 곳은 되고, 더 심한 곳은 탈락하게 되는 정책이 과연 타당한지 의문"이라고 말했다.

특히 노후도 기준을 충족하지 못해 정비구역으로 지정되지 않으면 새로운 신축빌라는 더 생겨나고 구축빌라와 신축빌라가 우후죽순 공존하는 상태가 지속될 수밖에 없다는게 정비업계 전문가들의 지적이다.

서울시는 법 기준에 따라 적용할 수밖에 없다는 입장이다. 서울시 관계자는 "새로 지어지는 빌라 건물들 때문에 연면적 기준을 충족하기 어려운 상황은 알고 있지만, 법적 근거에 따라 적용할 수밖에 없다"며 "보완할 부분이 있다면 2030 도시·주거환경정비기본계획에 반영할 것"이라고 말했다.