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[단독]국토부 시뮬레이션 입수..'공공시행' 재건축하면 수익 3억 더

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  • 김민우 기자
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  • 2021.02.23 15:32
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재건축 기간도 민간은 평균 15년, 공공시행은 5년...2년 실거주의무도 면제

[단독]국토부 시뮬레이션 입수..'공공시행' 재건축하면 수익 3억 더
현재 시세 15억원의 아파트를 공공직접시행정비사업 방식으로 재건축할 경우 총 14억4400만원의 개발이익을 소유주가 가져가는 것으로 분석됐다. 민간재건축으로 시행할 경우에 비해 3억원 더 많다.

23일 국회 국토교통위원회 소속 강준현 더불어민주당 의원이 국토부로부터 제출받은 '재건축 사업방식별 수익률 분석자료'에 따르면 민간재건축, 공공재건축, 공공직접시행 정비사업 중 공공직접시행 사업방식의 수익률이 가장 높았다.

국토부는 그동안 공공시행재건축할 경우 민간재건축 대비 10~30%포인트 추가 수익이 가능하다고 밝혀 왔지만 구체적으로 재건축 방식별로 개발이익을 비교 분석한 것은 이번이 처음이다.

국토부는 전체 부지면적 5만㎡, 조합원 1000세대, 현재 시세 14억73000만원의 가상 아파트단지를 가정해 민간재건축(3종주거)과 공공재건축(준주거), 공공직접시행정비사업(준주거)으로 시행했을 경우 각각의 개발이익에 대해 분석했다.

국토부는 우선 민간재건축에는 용적률을 300%로, 공공재건축과 공공직접시행정비사업시에는 용적률을 400%로 가정했다. 현재 민간재건축을 시행할 경우 용적률은 최대 300%까지 늘릴 수 있고 공공재건축과 공고직접시행정비사업의 용적률은 최대 500%까지 늘릴 수 있다. 민간재건축에는 용적률 최대치를 가정하고 나머지 사업에는 최대치보다 100%포인트(p) 낮춰 가정한 셈이다.

민간재건축을 할 때보다 공공재건축과 공공직접시행방식으로 재건축사업을 진행할 경우 용적률이 증가함에 따라 재건축 분담금이 크게 줄어 드는 것으로 나타났다. 기부(임대·분양) 물량을 제외해도 일반분양 물량이 늘어나기 때문이다.

민간재건축의 세대당 분담금은 2억6600만원 수준이고 공공재건축의 분담금은 5800만원 정도로 추산됐다. 공공직접시행 방식으로 재건축할 시에는 공공이 기존의 소유자산을 모두 사들인 뒤에 재건축이 진행되기 때문에 분담금을 사후에 정산한다. 최종적으로 약 1억1000만원 수준의 분담금을 부담하는 것으로 추산됐다.

국토부 관계자는 "관리처분방식으로 재건축을 진행할 경우 입주시까지 분담금이 변동될 수 있고 이에 따른 사업리스크도 조합원이 직접 부담한다"며 "하지만 공공직접시행 방식은 조합원에게 우선공급권을 부여하고 장래에 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물 선납한 후 정산한다. 모든 사업 리스크도 공기업이 부담하게 된다"고 설명했다.

재건축초과이익환수금(재초환)도 민간재건축 방식은 1억4000만원에 달했고 공공재건축도 1억33만원 정도였다. 반면 공공직집시행 방식에는 재초환이 적용되지 않아 환수금이 없다. 재초환은 개발비용(공사비 등)과 정상주택가격상승분을 뺀 후 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻게 되면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 가져가는 제도다.

최종적으로 개발종료 후 시세가 30억2700만원이 됐다고 했을 때 시세차익에서 분담금과 재건축초과이익을 뺀 세대당 개발이익은 공공직접시행정비사업 방식이 가장 높았다. 약 14억4400만원으로 사실상 개발전 시세의 98%에 달하는 이익을 소유주가 가져갈 수 있는 것으로 나타났다.

반면 공공재건축으로 시행할 경우 얻을 수 있는 세대당 개발이익은 13억6300만원으로 개발전 시세의 93%, 민간재건축으로 시행할 경우엔 78%(11억4800만원)의 이익을 얻을 수 있는 것으로 분석됐다.

국토부 관계자는 "민간재건축의 경우 정비구역 지정부터 이주까지 평균 13년이 걸리는 반면 공공직접시행정비사업의 경우 평균 5년으로 단축된다"며 "공공이 직접시행할 경우 2년 거주의무기간도 면제받을 수 있다"고 강조했다.



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