[부릿지]꼬마빌딩, 치솟는 인기…지금이 투자 적기 맞나요?

수익형 부동산 시장에서 '꼬마빌딩'의 인기가 거침없다. 주택시장의 규제가 강하다보니 자산가들의 자금이 꼬마빌딩으로 흘러가고 있다.


꼬마딜빙 지금이 투자 적기일까? 꼬마빌딩 투자하면 평생 월세 받을 수 있나? 위험한 투자는 아닐까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 수익형 부동산 투자 전문가 '단희TV' 이의상 대표를 만나 답을 찾아 봤다. 꼬마빌딩 투자 시기, 투자시 유의사항, 좋은 꼬마빌딩 고르는 노하우 등을 물었다.

'단희 TV'는 구독자수 53만명으로 부동산을 주제로 한 유튜브 중 구독자 1위 채널이다. '단희 선생님'으로 잘 알려진 이 대표는 조기 은퇴와 경제적 자유를 꿈꾸는 직장인들의 멘토와 수익형 부동산 투자 전문가로 활동하고 있다.

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▶최동수 기자
요즘 꼬마빌딩 투자에 관심이 많습니다. 투자에 성공한 분들도 계씨지만 은퇴자금 날리고 돈이 묶이신 분들도 많거든요. 투자 노하우를 여쭤볼게요.
1. 꼬마빌딩 거래 사상 최대...‘지금’이 투자 적기인가?▶최동수 기자
최근 꼬마빌딩 거래가 많이 일어난다고 하는데요. 지금 꼬마빌딩 투자의 적기인가요?

▶이의상 대표(단희TV 대표)
조물주 위에 건물주라고 꼬마빌딩으로 건물주가 되고 싶은 욕망이 있는데요. 묻지마 투자를 하는 분들도 많아요. 수익률을 보면 2.5%밖에 안 돼요. 월세 받아서 대출 이자도 못 내는 상황에 놓인 분들이 있어요.

최근에는 꼬마빌딩 시장이 과열돼 있는데요. 공급은 한정돼 있는데 수요가 급증하며 짧은 시간에 가격이 많이 올라갔죠.

막연하게 가격이 싸다고 접근하지 말고 철저하게 수익률을 보고 접근했으면 좋겠어요. 적어도 대출이자 보다 많은 월세가 나와야 하고요. 공실률도 고려해야죠. 100% 다 찼을 때 말고, 공실이 20% 는 생길 수 있다고 생각하고 수익률을 따져 봐야죠.

어쨌든 지금은 주의했으면 좋겠어요. 물론 지금도 잘 찾아보면 좋은 매물이 있을 수 있는데, 찾기 쉽지 않을 거예요. 그래서 지금 들어간 분들은 약간 꼭지를 잡는 느낌이에요.

2. 꼬마빌딩 투자, 남들이 보지 않는 건물을 찾아라?!▶최동수 기자
꼬마빌딩을 투자할 때 구체적으로 어떤 것을 보는지 궁금해요.

▶이의상 대표(단희TV)
저는 번듯한 건물을 찾지 않아요. 누가 봐도 아무도 관심 없고 공실 투성이고 건물은 허접한 것들을 매입해서 리모델링 하거나 용도를 변경해서 부가가치를 만들어요.
3. 건축사무소, 부동산 발품 팔아라!

▶최동수 기자
말은 너무 쉬운데 이거 시장조사는 어떻게 하세요?

▶이의상 대표
부동산을 찾아가 건물의 내부와 외부를 대략 보게 돼요. 공실이 얼마나 있는지 보고요. 리모델링을 어떻게 할 수 있을지 조사합니다. 제가 조사도 하고 인테리어나 리모델링 관련 전문가를 모셔서 비용을 따져봐요.

저는 특별히 설계사무소에 요청해 리모델링 후 모습을 나타낸 3D 도면을 받아봐요. 그걸 가지고 부동산에 가서 이 정도 건물이 있으면 월세를 얼마나 받을 수 있을지 돌아다니며 물어봅니다. 가능한 많은 부동산을 돌아다녀 보고 얘기해 보면 월세를 어느정도 받을 수 있겠다는 감이 와요.

그렇게 해서 결정을 하고 그다음에 이제 (건축) 기간은 3개월에서 6개월 정도 걸리거든요? 그러고 나서 이제 임대로 가는 것도 있고 바로 되팔아도 되죠. (구축 건물을) 5억에 사서 2억원 들여 리모델링해서 9~10억원에 되팔 수 있으면 이익이 나는 거죠.

▶최동수 기자
부동산에서 정보를 어떻게 얻나요?

▶이의상 대표(단희TV)
그렇죠. 부동산 사장님들도 바쁘고 사람을 상대하는 일이기 때문에 힘들어요. 그런데 가서 귀찮게 물어보면 잘 안 알려 주시겠죠. 방법은 뭐가 있을까요.? 선물을 사서 들어가는 겁니다.

제가 보통 시장조사 할 때 차에 트렁크에 비타 500 한 박스가 들어있어요. 과일박스를 가지고 들어갈 때도 있어요. 예의를 갖추고 존중하고 있다는 걸 보여주면 다들 말씀해 주세요. 100곳 가면 100곳 다 친절히 말씀해 주시더라고요.
4. 꼬마빌딩 투자 유의사항 5가지

▶최동수 기자
초보 투자자들에게 꼬마빌딩 투자 유의사항 다섯 가지만 말씀해 주세요.

▶이의상 대표(단희TV)
첫 번째는 지역이죠. 입지일 텐데요. 가장 큰 변수는 일자리에요. 일자리가 많은 곳이 공실도 없고 미래가치도 높아요.

두 번째는 앞에서도 번듯한 걸 찾지 마시고 번듯하지 않은 걸 찾아서 번듯하게 만드는 거죠. 세 번째는 30~40년 된 구축 건물을 살 때는 신축을 했을 때 가치를 꼭 따져보세요. 건물을 얼마나 잘 지을 수 있느냐를 체크해 봐야 해요.

또 하나는 불법건축물에 대한 확인입니다. 직접 확인하기 힘들면 비용이 들더라도 전문가에게 상담 받으시는게 좋습니다. 설계도면과 건축물 대장을 꼭 확인해보셔야 하고요.

4층짜리 건물인데 월세가 굉장히 잘 나왔어요. 수익률이 6%정도 됩니다. 그래서 건물을 매입했는데 이행강제금이 나오게 된 거예요. 1년에 한 1200만원원 정도 나왔어요. 알고 봤더니 2층, 3층이 원룸인데 이게 불법 개조했던 건물이었어요. 정말 조심하셔야 해요.

마지막으로는 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 잘 공부해야 해요. 기본적인 상식입니다.

출연 이의상 대표(단희TV)
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
디자인 신선용 디자이너