법무법인 명경 김재윤 대표변호사, "경계 분쟁, 적절한 대처 방법은?"

토지 소유자 A는 20년이 넘는 기간 동안 현재 경계를 기초로 토지를 점유해 왔다. 하지만 알고 보니 B 소유 토지를 침범한 것으로 드러났다. 이때 A가 어떤 조치를 취할 수 있을까? B는 어떻게 대응해야 할까?

법무법인 명경 김재윤 대표변호사/사진제공=법무법인 명경

민법 제249조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”고 규정한다. 이른바 ‘점유취득시효’이다. 민법에선 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정하고, 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다. 점유취득시효 완성을 주장하기 위해 점유자는 특정 시점의 점유 및 그로부터 20년 후의 점유만을 주장·증명하면 된다.


A는 점유취득시효를 주장할 수 있으며, 토지를 매수하면서 혹은 건물을 건축하면서 인접 토지를 점유하게 된 사실과 현재 점유 사실만을 증명하면 족하다. 나아가 전 점유자의 점유까지 아울러 주장할 수 있는데, 이 경우 A는 점유 승계사실을 추가로 증명해야 한다.

취득시효를 부정하기 위해 B는 A의 점유가 소유의 의사가 없는 점유, 즉 타주점유임을 주장해 볼 수 있다. 판례는 토지 매매에서 실제 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우, 건물 건축 과정에서 통상의 시공상 착오 정도를 상당히 넘는 경우, 그 점유를 타주점유로 본다.

악의의 무단점유 또한 타주점유로 인정된다. A가 경계를 인식한 채 이를 침범하였다면, 자주점유 추정은 번복되어 A는 점유취득시효를 주장할 수 없다.


반면, 경계를 정확하게 확인하지 않아 착오로 인접 토지를 점유하기 시작하였어도 자주점유 추정이 뒤집히진 않는다. 다만 경계가 불분명하여 점유한 부분과 다른 부분을 구분 짓는 객관적 징표가 계속하여 존재하지 않았다면, A의 점유취득시효는 인정되지 않을 것이다.

B는 시효 중단을 주장할 수도 있다. 중단사유로는 재판상 청구, 최고, 가처분 등이 제시된다. 한편, 점유취득시효를 주장하며 A가 소를 제기한 경우, B가 응소하고 적극적으로 권리를 주장하여 그것이 받아들여지면, B의 응소는 시효중단사유로서 재판상 청구에 해당한다. 그러나 위 소송에서 A가 매매를 주장하였다면 B의 응소만으론 시효가 중단되진 않는다. 압류 및 가압류도 취득시효의 중단사유가 될 수 없다.

점유취득시효가 완성되었다면 시효이익 포기를 주장해야 한다. 이때 A가 매수를 제의하였다는 사실만으로 시효이익 포기로 볼 수는 없다. 마찬가지로 A가 측량을 하여 침범사실이 확인되면 점유를 이전하겠다고 약정했어도, 시효이익 포기는 아니다.

취득시효 완성으로 A는 소유권을 취득하지 않고 단지 소유권이전등기 청구권을 갖게 됨에 그친다. 그 전까지 소유자는 B이고, B는 자유롭게 토지를 처분할 수 있다. 이후 제3자가 등기까지 마치면, A는 그 제3자에게 취득시효완성을 주장할 수 없다. 경우에 따라 A는 B에 대해 불법행위만을 주장할 수 있을 뿐이다. 이를 막기 위해선 A는 그 전에 처분금지가처분을 신청했어야 한다.

지금까지 경계 분쟁이 벌어졌을 때 각 당사자의 대처 방법에 대해 살펴보았다. 위 사례에서 A는 자칫 시기를 놓치면 어떠한 권리도 갖지 못하게 될 수 있다. B 또한 소유권만 믿고 안심하다간 그 소유권 행사가 불가한 상황에 처할 수 있다. 상황에 맞는 법적 조치가 무엇보다 중요한 이유이다. 글 / 법무법인 명경 김재윤 대표변호사