물류 리츠 vs 물류 부동산펀드…어디 투자해볼까

리츠(REITs·부동산투자회사)와 부동산펀드는 어떻게 다를까.

리츠와 부동산펀드는 모두 기관, 개인 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 얻는 형태의 금융상품이라는 건 같다. 소액으로 부동산에 투자해 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 얻을 수 있는 것이 장점이다.


하지만 세분화해서 보면 차이점이 있다. 먼저 리츠와 부동산펀드는 투자 대상이 다르다. 리츠는 부동산 투자 회사에 투자하는 형태이고, 부동산펀드는 실물 자산에 직접 투자한다.

리츠를 운영하는 회사는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고, 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해줘야 한다. 리츠는 주식 시장에 상장돼 있어 주가가 오르면 관련 수익과 배당까지 받을 수 있다. 즉 리츠 투자는 부동산투자회사 지분을 매입해 가치를 공유하는 것이다.

반면 부동산펀드는 펀드자산의 50%를 초과해 부동산 관련 실물 자산에 투자하는 상품이다. 투자자가 하나의 조합을 이뤄 오피스나 빌딩을 직접 매입하는 형태다.


다음으로 두 상품의 큰 차이점은 유동성(자산을 현금으로 전환하는 정도)이다. 부동산펀드는 아마존 펀드와 같이 3~5년 만기 폐쇄형 상품으로 출시된다. 따라서 청산시점까지 환매가 불가능한 경우도 많고 환매수수료가 10%대 달하는 경우도 있다. 돈이 묶인다는 것.

반면 리츠는 주식 시장에 상장돼 사고 파는 게 자유로워, 일반 주식 거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료가 없다.

리스크 관리면에 있어서도 다르다. 부동산펀드는 하나의 부동산실물에 투자하는 것인데 반해 리츠는 다양한 자산에 투자한다. 리츠가 여러 부동산에 투자할 수 있어 리스크 관리 차원에서 더 낫다고 보는 경우도 있다.

(부천=뉴스1) 정진욱 기자 = 사진은 부천 쿠팡 물류센터.2020.12.9/뉴스1

해외와 국내를 대표하는 e커머스 물류센터 리츠와 부동산펀드 예를 들어 비교해볼 수 있다. 미국 아마존 물류센터에 투자하는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스미국부동산공모펀드16호'와 국내 유일 물류 리츠 'ESR켄달스퀘어리츠'가 있다.

아마존 부동산펀드는 아마존이 임대면적 전체를 사용하는 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 위치한 물류센터 세곳이 투자 대상이다. 만기는 설정일로부터 5년 6개월, 중도 환매가 불가한 폐쇄형 구조다. 임대 수익을 통한 배당금은 매년 4월말과 10월말을 기준으로 지급될 예정이다.

ESR켄달스퀘어리츠는 국내 부천, 고양, 용인, 이천, 평택, 안성, 김해 등 물류센터 11곳을 자산으로 보유하고 있다. 주요 임차인은 쿠팡을 비롯해 필라, GS리테일, CJ, 동원 등 다양하다. ESR켄달스퀘어리츠는 주식시장에 상장됐고, 1년에 2회 배당금을 지급한다.

최근 흐름을 봐도 리츠 성장세가 부동산펀드보다 가파르다. 한국리츠협회에 따르면 지난 1월 말 국내 리츠 운용자산 규모(65조 3289억원)는 전년동월대비 26.06% 증가했다. 부동산펀드(지분총액 약 114조 4000억원) 증가율 11.15% 보다 2배 이상 높다.

한국리츠협회 관계자는 "라임, 옵티머스 사고가 터지면서 펀드에 대한 감독이 강화되다 보니 부동산펀드 증가율도 확실히 예전에 비해 둔화된 측면이 있다"며 "또 배당에 대한 기대와 세제 혜택이 맞물리면서 투자자들이 안전자산 성격의 리츠로 몰리고 있다"고 설명했다.

정부는 임대 건설 촉진을 위해 리츠와 부동산 펀드를 활용하는 민간임대사업자에게 종합부동산세 합산 배제 기준과 재산세 감면 기준을 각각 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화해준다. 또 여기에 공모형 리츠 투자자에 대해선 5000만원까지 배당 소득에 분리 과세를 적용했다.