원룸 140채 자산 120억, 임대사업자 '세금' 진짜 얼마나 낼까?

소득이 있는 곳에 세금이 있다. 근로소득, 자본소득, 사업소득 어떤 소득이든 예외는 없다.


세금 많이 내는 사람들은 어떤 사람들일까. 억대연봉을 받는 직장인이 내는 세금은 상당하다. 성공한 사업가도 소득세, 국민연금, 의료보험 등 막대한 세금을 낸다.

개인 명의로 아파트를 여러 채 보유한 자산가도 취득세, 양도세, 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 내야 한다. 법인 명의로 부동산을 보유하고 있다면 소득세가 아닌 법인세를 납부한다.

원룸 140채, 자산 120억원을 보유한 자산가는 세금을 얼마나 낼까? 최근 정부의 다주택자 규제 강화 기조 하에서 주택임대사업자들은 어떤 생각을 하고 있을까?

싱글파이어가 경기 평택 지역에 원룸 140채를 보유한 120억원 자산가 강용수씨(47)를 만나 진솔한 이야기를 나눠봤다. 맨손으로 시작해 악착같이 돈을 아끼고 모아 수익형 자산에 투자해 부를 이룬 젊은 부자, 그는 정부 정책과 세금에 대해 어떤 생각을 가지고 있을까.



<강용수님의 인터뷰와 Q&A 영상은 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아보실 수 있습니다.
더 많은 이야기를 담은 Q&A 2편은 4월 2일 금요일 오후 5시에 유튜브에서 공개됩니다.>


"부채로 만든 120억 자산? 안해본 사람들이 하는 소리"Q. 자산(자본+부채)이 120억원이면 그 중 대부분이 부채일거라는 추측이 있는데, 실제 어때?
A. 120억 자산 중에 100억 가까이가 부채일 거라는 추측을 하는 사람들이 있는데 전혀 아니야. 한 달에 얼마의 자본소득을 올리느냐가 중요하지 내 자산가치가 얼마인지는 중요하지 않다고 생각해. 매달 자본소득으로만 6000만원을 벌어들이고 있으니까. 하지만 궁금하다면, 내 순자산은 매년 증가하고 부채 비율은 감소하고 있어. 부채 비율은 어떻게 투자하고 관리하느냐에 따라 계속 달라지지만 낮을 때는 20%, 아주 높아도 60%를 넘어간 적이 없어. 갑자기 금리가 상승할 수도 있고 은퇴하면 근로소득이 사라질 수 있기 때문에 특히 40대가 된 이후부터는 부채비율을 안전한 수준으로 낮게 관리하고 있지. 부채 비율은 정답은 없지만 젊었을 땐 비교적 높아도 괜찮지만 나이가 들수록 줄여나가야 한다는 게 핵심이야.

Q. 원룸 140채 중 전세 비중이 얼마나 돼?
A. 전세와 대출을 끼고 원룸건물을 매입해서 돈을 모아 전세를 월세로 전환한다는 전략을 구사했다고 하니까, 전세가 엄청 많을 거라고 생각하더라. 원룸은 보통 '호실'로 이야기하는데 140호실 중에 전세는 20~25호실 정도밖에 안돼. 오랜 기간 월세로 전환을 했고 더 이상 자산을 불리기 위해 건물을 늘리진 않고 있어. 전세보증금은 어디서 났냐 묻는데 직장생활하면서 지금까지 급여의 최소 60% 이상을 저축하지 않은 달이 없어. 자본소득은 당연히 한 푼도 쓰지 않고 저축했지. 나이가 들면서 급여는 계속 늘어나고 자본소득도 증가하지만 중요한 건 지출은 크게 늘리지 않았다는 거야. 가슴 찡한 건, 다른 건 다 아껴도 자녀 교육비는 아끼기 어려운데 나는 그것도 꼭 필요한 것만 시키고 아꼈다는 거야. 나중에 자녀가 컸을 때 더 큰 뒷받침을 해줄 수 있다는 믿음으로 아끼고 또 아꼈어.

Q. 원룸건물에서 나오는 자본소득이 6000만원인데 이 중 절반이 세금으로 나가?
A. 지금 정부 규제가 강화되면서 다주택자가 되면 세금이 엄청 부과되니까 내가 버는 자본소득도 대부분 세금으로 나가고 남는 게 얼마 없을 거라고 생각을 해. 소득세 최고세율이 45%니까 월세 받아서 이거 내고 의료보험, 국민연금 등 낼 거 다 내고 나면 절반도 안 남을 거라고 생각하는거지. 스트레스 받아가면서 건물 관리해봐야 손에 쥐는 게 없을거라고. 그러나 실제론 그렇지 않아. 세금에 대해 잘 몰라서 그런 이야길 하는거야. 법인 명의로 원룸건물을 보유하고 나라에서 부과한 세금을 성실하게 모두 내고 있지만 자본소득의 절반이 나간다, 그건 전혀 사실이 아니고 아주 조금 내는 수준이야. 아주 민감한 이야기지만 사실이니까 솔직하게 이야기 하는거야.


"주택임대사업자는 '악의 축' 아냐, 법인으로 아파트 사고파는 게 문제"Q. 정부에서 법인 명의로 아파트 사고파는 행태를 막으려고 규제 강화한 후 세금 때문에 법인이 다 망할 것처럼 이야기하던데?
A. 원룸건물을 늘려 나가면서 세금 낼 거 정당하게 내고 하자는 생각으로 주택임대사업자 등록을 했었지. 나는 100억대 자산가가 돼서 은퇴하고 자본소득으로만 먹고 사는 게 꿈이었는데 직장을 그만두는 순간 근로소득에 부과되던 국민연금, 의료보험 같은 세금이 개인 소득 기준으로 바뀌면서 엄청 나올 수 있는거야. 그래서 주택임대사업자 등록을 하고 나니까 생각보다 세금이 많이는 안 나오더라는거야. 법인세는 내지만 재산세는 상당 부분 감면해줘. 감면 받아서 재산세 내지 않는 건물도 있어. 임대소득으로는 따로 내지 않기 때문에 내가 월세 받는 거에 비하면 세금은 큰 비중은 아니라는 거야. 그렇다고 법인이 결코 만병통치약은 아니야. 지금 법인 등록해서 자산 취득하면 12% 취등록세 내야 해. 한 마디로 법인 만들어서 아파트 투기하지 말라는 취지인거지. 나는 계속 보유할 거기 때문에 괜찮아.
*** 추가설명 : 법인은 종합소득세가 아닌 법인세를 납부함. 법인세는 순수입 2억원 이하는 10%, 초과는 20% 세금을 부과. 주택임대사업자에겐 일부 감면 혜택도 주어짐.

Q. 정부에서 다주택자, 임대법인 규제 강화한 건 어떻게 생각해?
A. 24번째 부동산 정책이 나왔어. 부동산 시장은 아직 안 꺼지고 있지. 25번째, 30번째 정책이 계속 나올 수 있어. 규제책은 집값, 특히 강남 필두로 아파트값이 너무 오르니까 나오기 시작한 거잖아. 전 정권에선 정부에서 빚내서 집 사라고 하던 시절도 있었어. 불과 얼마 전이야. 어떤 정책이 나쁘다는 게 아니야. 시장 상황에 따라 정부 정책은 계속 바뀐다는 이야길 하는거야.

Q. 그럼 투자는 하고 싶은데 정부가 규제하면 어떻게 해야 해?
A. 종잣돈을 모으고 불려서 자산가가 되고 싶은 2030 친구들은 한 방에 나처럼은 못 될 거 아냐. 단계적으로 접근해야지. '지금 정책 때문에 내가 투자하려고 했는데 안되겠다' 하지 말라는 거야. 어차피 충분한 종잣돈도 없잖아. 시장 상황과 정책은 계속 바뀌는거야. 때를 기다리면서 차근히 준비를 해야지. 사람들은 마트에서 세일을 한다, 블랙 프라이데이다 하면 장바구니에 물건을 한 가득씩 담아 사잖아. 근데 부동산이 세일을 하면 안산다는 거야. 부동산을 물건으로 보지 않고 투기 대상으로 보기 때문이지. 세일할 땐 떨어질까봐 안 사고 비쌀 때 사고싶어 하는거야. 그런데 기다렸다가 세일할 때 사야 하는거야. 세일할 때 사서 가지고 있어야지.

"140호실 원룸 직접 관리, 피곤하다는 건 노하우 부족한 때문"Q. 140호실이나 되는 원룸을 관리하려면 하루 종일 매달려야 하지 않나?
A. 건물관리 업체를 따로 쓰는 사람들도 물론 있지만 나는 직접 해. 작년까진 청소도 직접 했어. 도배나 변기·도어락 교체, 전기수리 이런 건 지금도 하고 있어. 이런 얘길 하면 하루 종일 건물 관리하느라 시간이 없을거라 생각하겠지만 점심 시간을 활용해서 일주일에 2번, 많으면 3번 가면 될 정도야. 일주일 내내 한 번도 안 가는 경우도 있고. 여기에 얽매여 아무것도 못 할거란 생각은 안 해본 사람들이 어디서 전해들은 이야기 아닐까 싶어.

Q. 어렵다는 세입자 관리, 노하우가 있어?
A. 건물 관리보다 진짜 어려운 건 사실 세입자 관리지. 월세를 제대로 꼬박꼬박 받는 게 정말 어려운거야. 중요한 건 세입자와 내가 동등한 인격체로 좋은 관계를 가져가면서도 월세가 밀리지 않게 관리해야 한다는 거야. 새로 입주해서 세입자가 월세를 낼 때가 되면 정중한 안내 문자를 보내. 반응이 없으면 추가로 문자나 전화를 해서 정중하게 월세 납부를 안내하고 있어. 한 달, 두 달 미뤄지는데 곧 내겠지 하고 그냥 기다리면 그분은 점점 더 내기가 어려워 질거야. 모이면 금방 큰 돈이 되거든. 서로 기분 나쁘지 않게 하면서 세입자가 월세를 납부하는 걸우선순위로 인식하게끔 관리하는 게 시스템화되면 나중엔 큰 스트레스 없이 잘 관리할 수 있어.

<수익형 자산 실전 투자 노하우부터 적절한 레버리지 비율에 대한 조언, 연령대별 사연에 대한 답변까지, 더 알찬 내용을 담은 다음 Q&A 영상은 내일인 2일 유튜브 '싱글파이어'에서 공개됩니다.>