경매로 눈돌린 젊은층 "송도아파트 급매보다 1억 싸게 샀다"[부릿지]

경매 시장에서 주거용 상품의 인기가 뜨겁다. 지난달 서울에서 진행된 아파트 법원 경매의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 112.2%를 기록, 2001년 통계가 시작된 이래 가장 높았다. 경기·인천을 포함한 수도권의 아파트 낙찰가율도 지난달 109.2%로 사상 최고치를 기록했다.


최근 법원 경매시장의 인기가 높아진 이유가 무엇일까? 지금 시장 상황에서 경매와 공매를 이용하면 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있을까? 주의해야 할 사항은 무엇일까?

☞머니투데이 부동산부 유튜브 채널 부릿지가 최근 경·공매 시장의 분위기와 투자 유의 사항 등을 알아봤다.



▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
안녕하세요? '부릿지'입니다. 최근 경·공매 시장의 특징이 있다면 실수요자의 참여가 늘어났다는 건데요. 청약 당첨 확률이 낮고 매맷값이 치솟다 보니 보다 저렴하게 내 집을 마련하려는 분들이 참여하고 있는 것으로 보입니다. 업계에서는 코로나19사태가 장기화하면서 경·공매 시장에 풀리는 매물이 급증할 것으로 예상합니다. 그래서 오늘 부릿지는주택시장의 선행 지표로 꼽히는 경·공매 시장의 동향을 살펴보고 실수요자분들에게 도움이 될 수 있을지 알아보도록 하겠습니다. 오늘 도움 말씀을 주실 분들은 '왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매 기술'의 저자인 정민우, 유근용 대표입니다.


▶정민우·유근용 대표
안녕하세요. 반갑습니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
경매 같은 경우 이전에는 주로 전문 투자자분들이 주로 참여했잖아요. 실제로 최근에 실수요자의 참여가 많이 늘었나요?

▶유근용 준민자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
네 맞아요. 청약 문이 워낙 좁잖아요. 경매, 공매를 이용하면 어쨌든 지금 시세보다는 분명히 저렴하게 살 수 있거든요. 제 주변을 봐도 경매를 통해서 매입하려는 분들 많아요.

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
또 시장 상황이 조금 바뀐 것이 정부가 7.10 대책 등으로 대출 규제를 강화했잖아요. 주택 가격이 15억원을 넘으면 대출이 아예 안 나와요. 9억원 이하일 경우에도 대출 한도는 40%입니다. 전셋값과 매맷값의 차이도 커서 투자자가 경매시장에 들어오기 어려워요. 1주택자도 갈아타기가 쉽지 않고요. 다주택자가 대출도 안나오는 상황에서 경매로 취득세를 12% 이상 내면서 참여할 수 있을까요. 바꿔 얘기하면 그만큼 실수요자에게 기회가 있다는 거예요.

법인 투자자에게는 앞으로 주택 투자만을 위한 법인은 엑시트(회수) 해야 한다고 얘기했어요. 실제로 지금 법인으로 경매 낙찰에 참여하려는 분들은 거의 없다고 보면 돼요. 종부세를 6% 내고 버틸 수 있는 법인은 거의 없어요. 그러다 보니 1년 전보다는 실수요자에게 유리한 시장이 된거죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
실수요자들이 요즘 좀 특히 더 경·공매 시장에 관심을 두는 이유가 뭐라고 생각하세요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
요즘의 특징 중의 하나가 경매 진입 연령대가 낮아졌다는 거예요. 대학생도 많이 참여하고요. 20대인데 집을 3~4채 가진 분들도 있어요. 대학 안에도 경매 동아리가 있대요. 지금 부동산 가격이 상식 외로 많이 올랐잖아요? 그러다 보니 일반 매입 방식으로는 부동산을 취득하기 어려워진 거죠. 젊으신 분들은 청약 가점이 높을 리도 없고요. 그래서 경매 쪽으로 눈을 많이 돌린 것 같아요. 또 요즘에는 퇴직을 빨리하신 분이 많아요. 재테크를 병행하면서 할 수 있는 일거리를 같이 찾다가 경·공매 시장에 진입하시는 분도 상당히 많습니다.

경매의 가장 큰 장점은 매입가를 내가 정할 수 있다는 겁니다. 금리가 올라가든 경제 위기가 대두되든 투자 위험이 있다면 그만큼 매입가를 낮추면 되거든요. 상승장이라면 욕심을 버리고 입찰가를 높여 쓸 수 있고요. 입찰가로 투자 위험을 낮출 수 있어요.


▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
최근 경매, 공매 시장의 분위기는 어떤가요?

▶유근용 준민자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
제 사례를 얘기하면 지난달 16일에 인천 송도에 있는 아파트를 낙찰받았어요. 주거 선호도가 높은 지역이다 보니 높은 가격에 낙찰됐어요. 신건이었는데도 감정가 기준 113% 정도에 낙찰됐죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
감정가보다 높게?

▶유근용 준민자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
네. 왜 이런 현상이 생기냐면요. 감정 평가 기준 시점이 2020년 6월이었어요. 근데 물건이 9개월 뒤에 나온 거죠. 그래서 현재 시세를 반영하지 못합니다. 신건임에도 불구하고 감정가가 낮아서 좀 높은 가격에 입찰한 거예요. 그 가격에도 충분히 수익을 낼 수 있다는 확신이 들었거든요. 어쨌든 세전이지만 지금 낙찰받고 최소 1억원 이상의 수익을 확보했어요. 서울이라든지 뭐 경기 지역이라든지 핵심 입지 지역의 아파트는 한 번 유찰되기를 기다리는 것보다 시세 파악 후에 신건에 과감하게 들어가서 낙찰받고 수익을 얻는 것이 나아요. 주거용 상품 같은 경우에는 한 번 유찰 되면 20~30명이 떼로 들어오는 일이 많거든요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
상승장 때는 감정가가 보수적으로 잡히는 경우가 많나요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
네, 그렇죠. 근데 상승장, 하락장도 지역별로 달라요. 그렇기 때문에 저희는 경매만 하지 않아요. 경매로 현재 시세보다 2000만원 싸게 주택을 매입하더라도 오히려 타이밍이 늦으면 일반 매입 방식 보다 비싸게 살 수도 있는 거예요. 그래서 경매, 공매 하나만 보는 게 아니라 다양한 방법을 활용할 수 있어야 해요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
최근 기사를 보면 상가 등 수익형 부동산 낙찰률이 높아졌다고 하더라고요.

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
네, 맞아요. 지금이 바닥이라고 보시는 분들이 계신 것 같아요. 그래서 상가 같은 경우도 신건에서 감정가보다 높게 낙찰되는 매물들이 있어요. 반대로 감정가의 20~30%대에 매각되는 매물도 있고요. 지역별로 편차가 더 커진 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
정리를 해 보면 수익형 부동산에서 매물이 늘어나면서 이제 낙찰률도 높아지고 있다?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
네 맞아요. 토지 쪽도 경쟁률이 예전보다는 많이 높아졌어요. 특히 김포, 파주, 일산쪽 토지 낙찰률이 높아졌어요. 부동산 규제가 강화되다 보니 토지 쪽으로 많이 이동하는 경향이 있습니다.


▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
주거용이나 수익형이나 경매시장 분위기는 뜨거운데요. 통상 경·공매시장을 주택시장의 선행지표로 보잖아요. 최근 낙찰가율이나 매각률을 봤을 때 앞으로 주택 시장도 좀 더 간다고 보는 게 맞을까요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
앞서 유 대표님이 얘기한 송도 같은 경우는 지금 상당히 뜨거운 지역 중 하나예요. 새 아파트 웃돈이 억 단위로 붙었고요. 앞으로 공급도 많이 줄어들 예정인데 그런 것들이 경매 시장에 그대로 반영된 거죠. 하지만 모든 지역이 감정가 이상으로 낙찰되는 건 아닙니다. 지역별로 나누어서 생각하시면 좋을 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
올해 특히 경·공매 시장에 집중해야 하는 이유는 뭐라고 보시나요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
지난달 기준으로 전국에서 진행되는 아파트 경매 사건이 약 1700여 건입니다. 빌라도 약 한 1700여 건 돼요. 그것만 해도 벌써 한 3000건이 넘죠. 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등도 1800여 건이에요. 지금 경매 매물이 상당히 많이 나와 있는 상태고요. 서울만 봐도 서울에서 진행되는 아파트 경매 사건이 한 300여 건 됩니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
작년과 비교했을 때 늘어난 규모인가요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
조금 늘어나기는 했어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
앞으로 더 늘어날 수 있다고 보시나요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
주거용 상품은 대출 규제 등이 있어서 여기서 더 획기적으로 늘어날 여지는 많지 않아 보여요. 하지만 수익형 부동산은 대출 비율이 높거든요. 사업을 하시는 분들이 많기도 하고요. 그래서 이쪽에서 기회를 찾는 게 좋을 것 같아요. 물론 주거용 아파트 상품은 실거주 목적이라면 얼마든지 시세보다 조금이라도 싸게 살 수 있어요.


▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
공매 같은 경우는 세금 문제로 매물이 나오잖아요. 최근 보유세(재산세+종부세) 인상 영향으로 공매 시장에 매물이 더 늘어날 수 있을까요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
세금 부담이 높아지면서 매물이 나올 것 같지만 막상 살려고 하면 없어요. 정리를 하더라도 서울 외곽이라든지 하급지부터 정리하는 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그럼 최근 강남권이나 주요 입지에서 경매나 공매 물건이 나오는 경우는 좀 드물겠네요?

▶정민우 바른자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
그렇지는 않습니다. 지금 강남구에서 나온 아파트 매물이 청담동,대치동, 도곡동 등에서 한 8~10건 정도 돼요.

▶유근용 준민자산관리 대표/'왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술' 저자
그리고 경매, 공매의 장점이 경기가 좋든, 좋지 않든 물건은 끊임없이 나온다는 것이에요. 그러므로 항상 기회가 있다고 생각합니다.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산부 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 정민우·유근용 대표
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용