원룸 140채 자산가가 말했다…"2014년보다 2012년 건물 사라"

부동산에 투자할 때 '시세차익형'이냐 '수익형'이냐는 중요한 선택의 기준이다. 시세차익형 부동산은 시장 상승기에 인기를 누리고 수익형 부동산은 불황에 오히려 강하다.

최근 수년간 부동산 시장 상승세로 시세차익형 투자가 봇물을 이뤘다. 하지만 최근 정부규제 강화로 시장에 제동이 걸리면서 가격 하락 리스크를 방어하면서 꾸준히 수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 조금씩 높아지는 추세다.

평택 일대에 원룸 140여채(호실)를 보유한 주택임대사업자 강용수씨(47)는 원룸투자에 집중해 120억원에 달하는 자산을 일궜다. 원룸건물 등 수익형 부동산 투자는 시세차익형과 어떻게 다른지, 초보투자자는 어떻게 접근하면 좋을지, Q&A를 통해 들어봤다.

<강용수씨의 주택임대사업자 세금 이야기, 저축과 재테크 노하우 등은 유튜브 '싱글파이어' 채널에서 보실 수 있습니다.>



"적정 레버리지 기준은 '수익'을 가져다주느냐에 달렸다"
Q. 투자에 앞서 적정 수준의 레버지리 비율은 얼마일까?
A. 레버리지는 수익을 가져다 주는 좋은 레버리지가 있고, 부채를 유발하는 나쁜 레버리지가 있어. 예를 들어 10억원 짜리 건물을 산다고 치자. 담보대출, 신용대출, 다 '영끌'해서 7억원의 대출을 받았다고 가정하면 이 금융비용을 제외한 순수익이 얼마가 되느냐를 봐야 돼. 금융비용이 300만원인데 건물에서 나오는 소득은 250만원이라면 이건 50만원의 부채를 유발하는 나쁜 투자야. 반대로 금융비용은 250만원인데 소득이 300만원이라면 그건 50만원의 수익을 가져다주는 레버리지인거지. 투자하는 순간 나에게 부채를 가져다주는 건 투자하면 안되는거야. 아무리 좋은 물건이 나와도 수익 대신 부채가 발생하면 사면 안된다는 거지. 그래서 똑같은 건물이라도 종잣돈이 충분히 있는 투자자에게만 기회가 되는거야. 종잣돈을 열심히 모으라는 게 이 이유 때문이야.

Q. 좋은 원룸건물은 어떻게 찾았어?
A. 처음엔 종잣돈을 가지고 부동산 중개업소를 다니면서 "좋은 물건 보여주세요" 했지. 허름한 차 타고 온 사람이라고 크게 관심 안 갖는 부동산도 있고, 젊은 사람이 기특하다고 정성껏 설명해주는 부동산도 있었어. 하나씩 찾아다니다 보면 좋은 물건이 나오는데 중요한 건 그런 걸 발견해도 무서워서 못 사. 이게 정말 좋은건지, 더 좋은 게 나올지 어떻게 알겠어? 정말 괜찮은 물건은 마음 속에 담아두고 수익률, 연식, 입지, 가격 이런 걸 적어서 3개월 후에 다시 봤어. 그때 물건이 없어졌으면 좋은 게 맞고 아니면 아닌거야. 그렇게 내 안목을 테스트 하는거지. 돈이 없다고 투자를 못하는 게 아니야. 종잣돈 모으고 발품 팔아서 물건을 보러 다니면서 그렇게 안목을 기를 수 있는거야. 부동산에서 소개해 준 건물을 거절할 때도 나는 '불법 건축물이 있어요', '지역이 안 좋아요', '연식이 오래됐네요', '가격이 비싸요' 등 이유를 분명히 알려줘. 그래야 부동산에서 내 니즈를 알고 원하는 건물을 추천해주게 되는거지. 나는 그렇게 노하우를 쌓아서 지금 보유하고 있는 원룸 건물들을 소개 받은 지 짧으면 4시간, 보통 하루~이틀만에 매입했어.


"원룸건물 투자, 2012년 건물이 알짜다"
Q. 초보투자자를 위해 원룸건물 투자 포인트를 짚어줘.
A. 앞으로 부동산 시장은 오를까? 내릴까? 나는 내린다에 한 표! 인구가 줄어들기 때문이야. 그런데 왜 집이 없대? 1인가구가 늘면서 세대수가 크게 증가하고 있기 때문이라고 생각해. 내가 원룸투자를 하기 시작한 건 이 생각 때문이야. 여기서 포인트는 지역을 잘 들여다봐야 해. 내가 투자하려는 부동산이 있는 지역이 인구가 증가하는 곳이냐, 아니냐가 중요해. 평택은 인구가 매월 2000명씩 증가하고 있어. 젊은 사람들이 일자리를 찾아서 몰려드는 거야. 자연히 월세 원룸의 수요도 높겠지. 단, 젊은 친구들이 많다고 대학가 원룸을 택하는 건 말리고 싶어. 대학가 원룸촌은 시끄러워서 직장인들은 잘 가지 않아. 그리고 학기 중에 차고 방학땐 비어서 공실 관리가 쉽지 않지. 학기 시작할 때 세입자를 못 구하면 학기 내내 비어있을 가능성이 높다는 단점도 있어.

Q. 원룸건물은 노후하면 가치가 떨어진다는 우려가 있던데?
A. 원룸이나 오피스텔 같은 수익형 부동산은 대세 상승, 하락기가 딱히 없어. 지금처럼 집값이 뛴다고 해서 내 건물 가격이 크게 오르지도 않아. 난 월세만 잘 들어오면 지대는 어차피 세월이 흐르면 자연스럽게 상승하기 때문에 크게 신경쓰지 않는거지. 건물이 노후하더라도 10억원 하던 건물이 5억원으로 결코 떨어지는 일은 없어. 그리고 물가상승에 따라 월세도 꾸준히 오르기 때문에 수익률도 높아져서 건물 가치가 무조건 떨어질 거라는 생각도 잘못된 생각이야.

Q. 원룸건물 살 때 연식은 얼마나 된 게 좋아?
A. 원룸건물 투자에 있어서 2012년도는 대혁명 같은 시기야. 2012년부터 주택법이 크게 강화돼서 건물 지을 때 주차대수 규정이 대폭 강화됐어. 그래서 2012년 이후에 지은 건물들은 수익성이 조금 떨어질 수밖에 없지. 원룸 개수가 많고 수익률이 높은 것 중에 가장 깨끗한 게 결국 2012년에 지은 건물이라는 거야. 다시 말해 2014년도에 지어진 걸 사는 건 추천하지 않아. 주차대수 강화로 수익률이 안 좋은데 가장 오래된 편에 속하는 거니까. 겉으로 보이기에 깨끗한 건물을 사는 것보다 수익률을 정확히 따져보는 과정이 중요해.

Q. 원룸투자 지역을 고를 때 주의해야 할 점이 있다면?
A. 원룸이 주로 밀집된 지역에 있는 건물을 사게 될텐데 최소한 그 일대에서 5등, 10등 안에 드는 건물을 사야 내 원룸이 가장 빠르게 거래된다는 걸 알아야 해. 종잣돈이 부족하다면 너무 좋은 동네만 고집하지 말고 차라리 조금 낙후된 지역의 5등 이내 건물을 사는 게 나아. 그렇지 않으면 공실 관리에 어려움을 겪을 우려가 있어.


"원룸건물 투자, 다가구주택은 지금도 유효"
Q. 원룸건물 수익률 계산법은?
A. 부동산마다 수익률 계산법이 달라. 그냥 말해주는 대로 믿으면 안돼. 보유세를 계산했느냐, 각종 유지비를 넣었느냐에 따라 수익률은 크게 달라져. 수익률은 자기만의 일관된 잣대가 있어야 하는거야. 내 경우엔 세금에 엘리베이터, 소방, 물세, 공동전기료, 청소비, 전기안전 등 각종 비용을 전부 넣어서 수익률을 계산해. 통상 아파트 월세는 수익률이 4~5% 사이인데 상가는 6% 안팎, 원룸건물은 8% 정도야. 잣대가 일정하지 않은 수익률 비교는 의미가 없다는 걸 꼭 알아야 해.

Q. 원룸건물 투자, 정부규제가 심한 지금도 유효할까?
A. 규제 강화로 섣부른 투자는 금물이야. 다만 다세대주택과 다가구주택을 구분할 줄 알아야 하는데 1주택으로 환산되는 다가구주택 투자는 유효하다고 생각해. 쉽게 말해 똑같이 원룸이 10개 있는 주택인데 매입하는 순간 다세대는 10주택, 다가구는 1주택이야. 주인세대에 살면서 원룸에서 월세를 받는 식의 투자는 유효해. 다만 지금 당장 투자하려고 하지 말고 충분히 공부하고 실행하는 걸 권해. 사람들이 흔히 '내가 투자하려고 하면 꼭 규제를 강화한다'고 푸념하는데 그건 정보력에서 뒤처져서 그런거야. 열심히 공부하지 않았기 때문에 이미 좋은 투자 시기가 다 지나간거지. 남들이 하니까 나도 한다는 식으로 뛰어들면 막차를 타게 되고 손해만 볼 수 있어서 주의할 필요가 있어.

Q. 종부세 부담은 어떻게 해?
A. 나는 이미 투자한 지 오래 됐기 때문에 절세에 대한 대안을 다 가지고 있어. 성실하게 세금 꼬박꼬박 납부하고 있고. 사람들이 놀라는 게 자산이 120억에 원룸이 140호실인데 종부세를 안낸다는 거야. 임대주택사업자는 종부세가 아니라 법인세와 재산세를 납부해. 재산세는 일부 감면 혜택도 있고. 정부에서 법인을 만들어 아파트를 사고 팔고 하면서 집값을 끌어올리는 투기꾼을 규제하는 거지, 나는 수익형 부동산을 장기간 보유하고 있기 때문에 크게 상관없어.