10년 만에 돌아온 오세훈, 서울시 부동산 정책 새판짠다

머니투데이

유엄식 기자
방윤영 기자

4·7 서울시장 보궐선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 승리하면서 서울시 부동산 정책도 큰 변화가 예상된다. 오 시장은 2011년 이후 10년 간 지속된 보존과 도시재생 중심의 정책 기조를 민간 재개발·재건축 활성화를 통한 주택공급 확대를 통한 '새판짜기'에 나설 전망이다. 이 과정에서 공공주도 개발을 추진하는 정부와 '대립각'을 세울 가능성도 있다.

35층 층고 제한 및 용도지역 용적률 상한 등 박원순 전 시장이 승인한 도시계획도 '대수술'을 예고했다.

도시재생→재개발, 재건축 활성화 패러다임 전환

7일 중앙선거관리위원회 정책 공약집에 따르면 오 시장은 1호 공약으로 '스피드 주택공급'을 제시했다. 집값 상승을 우려해 인허가를 보류한 민간 재건축, 재개발 사업을 정상화시켜 총 18만5000호를 공급하겠다는 구상이다.

이에 따라 안전진단을 통과한 노후 아파트는 최대한 신속하게 사업시행 인허가 절차를 밟을 것으로 보인다. 오 시장은 지난달 말 토론회에서 △은마 △미도 △우성4차 △잠실5단지 △여의도 시범 △여의도 공작 △신반포 7차 △방배15구역 △사당5구역 △자양 한양 등 도시계획위원회에 계류돼 사업이 추진되지 못한 단지를 구체적으로 언급했다.

신속한 인허가를 위해 사업계획을 심의하는 도시계획위원회 등을 비롯한 내부조직 개편도 뒤따를 전망이다.

다만 민간 재건축 사업이 정상화되려면 풀어야할 숙제도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울시가 재건축을 인허가하더라도 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 사업성에 악영향을 줄 수 있는 규제가 남아 있다"고 지적했다. 정부가 재건축 첫 단추인 안전진단에 영향력을 행사하면 압구정, 목동, 상계 등 사업 초기 단계 지역은 타격을 받을 수도 있다.

오 시장이 민간 재건축에 드라이브를 걸면 도심 공공주도 개발을 강조한 정부와 마찰이 커질 수 있다. 정부는 민간 사업보다 높은 수익성을 보장하겠다며 공공주도 개발을 독려하는 상황인데 오 시장이 도시계획을 바꿔 민간 재건축에도 용적률 완화 등 인센티브를 강화하면 공공개발 추진 동력이 떨어질 수 있기 때문이다.

현재 서울시는 2종 일반주거지역에 최대 200%의 용적률을 적용하고 있다. 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮은 수준이다. 개별 구역의 용도지역을 높여 용적률을 더 주는 방안도 가능하다.

장기전세주택 확대, 1주택 재산세 감면 등 추진

오 시장은 주거 취약계층에 대한 공급대책을 병행할 계획이다. 과거 역점 추진한 장기전세주택(시프트) 제도를 확대한 '상생주택'이 중심축이 될 전망이다. 민영 아파트에 서울시가 기부채납 등으로 확보한 임대주택을 주변 전세 시세의 80% 가격대에 최장 20년간 거주하도록 지원하는 제도인데 이를 통해 시내 곳곳에 7만 가구를 공급할 계획이다. 소규모 타운하우스를 조성하는 '모아주택' 제도로 3만 가구를 공급하겠다는 구상도 제시했다. 청년 1인 가구, 신혼부부 지원을 위한 역세권청년주택 사업은 그대로 진행할 예정이다.

오 시장은 소득이 낮은 1세대 1주택 재산세 감면과 재산세 과세특례 기준을 6억원에서 9억원으로 높이는 방안도 공약했다. 재산세 감면은 시장 권한으로 일부 가능하나, 과세특례 개편은 법과 조례 개정이 필요한 만큼 단기간에 현실화되긴 어려울 것으로 예상된다.

광화문광장 재구조화 제동 걸리나

오 시장이 현재 공사가 진행 중인 광화문광장 재구조화 사업에 제동을 걸 수도 있다. 그가 시장 재직시절 약 700억원의 예산을 들여 중앙형으로 리모델링을 완료했는데 2018년부터 약 1000억원의 예산을 들여 편측형으로 고치는 상황이어서다.

그는 이와 관련 지난달 말 관훈클럽 초청 토론회에서 "처음 광화문광장을 만들 때 중앙안과 편측안을 놓고 격론이 있었고, 여러 의견 수렴을 거쳐 중앙안이 압도적 지지를 받고 지금의 형태가 만들어진 것"이라며 불편한 감정을 드러냈다. 이번 선거에서 후보 단일화에 합의한 안철수 국민의당 대표도 2018년 서울시장 선거에서 광화문광장 재구조화에 반대 입장을 밝힌 바 있다.

이밖에 과거 그가 시장 재임 시절 105층으로 착공 승인한 삼성동 현대차글로벌비즈니스센터(GBC)와 관련, 최근 현대차그룹이 50층 3개 동으로 하향하는 방안을 검토 중인 것에 어떤 입장을 밝힐 지도 관심이 모인다.