'오세훈 효과' 서울집값 "단기 상승"..35층·용적률 먼저 풀릴듯

7일 KB국민은행의 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 서울의 전용면적 60㎡(25평형) 이하 소형 아파트 평균 매매가격은 7억6789만원으로 전년대비 1억 4193만원(22.7%) 올랐다고 발표했다. 사진은 7일 서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. /사진=이기범 기자 leekb@

부동산 규제 완화를 전면에 내세운 오세훈 시장이 취임하면서 서울 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 정부가 강조한 '공공주도' 대신 '민간 주도' 주택공급이 활기를 띠면서 단기적으로 서울 집값이 오를 것이란 관측이 나온다. 특히 서울시 권한인 '35층 층고제한'과 '용적률 200% 제한'이 풀리면 강남권, 한강변, 여의도 재건축 단지의 수혜가 전망된다.


다만 안전진단이나 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 등은 서울시장 권한이 아닌 만큼 파격적인 규제완화는 어려울 수 있다. 이에 따라 서울 집값이 단기 상승하더라도 상승폭은 제한적일 것이란 관측이 우세하다.


서울 아파트값 2달째 상승폭 둔화했지만...오세훈 시장 '민간 재건축 활성화' 기대속, 강남구 오름세한국부동산원은 5일 기준 전국 주간 아파트 매매가격이 전주 대비 0.23% 상승했다고 8일 밝혔다. 전국 기준으로 지난주 0.24% 대비 상승폭이 둔화한 가운데 서울 집값은 이번주 0.19% 올라 전주와 상승폭이 동일했다. 서울 아파트값은 2·4 대책 발표 이후 9주 연속 상승폭이 둔화했다. 정부가 지난달 31일 1차 선도사업 후보지를 통해 2만5000가구 공급 계획을 구체화 한 것도 집값 안정에 영향을 미친 것으로 분석된다.

강북 14개구는 0.04%, 강남 11개구는 0.06% 각각 상승했다. 강남4구 가운데 송파구는 방이동 재건축 단지 위주로 0.10% 올랐다. 평당 1억원으로 '80억원 실거래 가격'을 기록한 압구정 아파트 소재 강남구는 0.08% 상승했다. 다만 양천구는 목동 재건축 안전진단 '불발'로 이번주 0.07% 올라 상승폭이 축소됐다.

6월 1일 보유세 부과일을 앞두고 절세매물과 급매가 일부 출회하면서 서울 집값 상승세는 한풀 꺾인 모습이었다. 매도자가 매수자보다 많아지면서 민간 통계인 KB부동산 기준 서울 매수우위 지수는 지난주 기준 77.3으로 100을 밑돌았고 부동산원 기준으로도 101.0으로 100에 근접했다. 서울 아파트 매도 매물은 지난 1월 4만가구에서 지난달 4만8000가구로 매물이 쌓이고 있는 중이다.


전셋값도 안정세를 찾았다. 전국 상승률 0.13%로 전주 0.14%대비 축소된 가운데 서울은 0.03%로 전주와 동일했다. 강남구(-0.02%) 강동구(-0.01%) 마포구(-0.01%) 등 3개구는 이번주도 하락세를 기록했다.

이런 가운데 '부동산 규제 완화'를 강조한 오 시장이 이날부터 공식 업무를 시작하면서 서울 집값 향방에 관심이 쏠린다. 정부가 2·4 대책을 통해 공공주도 공급대책을 내놨지만 오 시장이 '민간'을 강조하면 정부 정책이 흔들릴 수 있단 우려도 나온다. 결국 각종 인허가권은 서울시가 갖고 있기 때문이다.

홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관은 이날 부동산 관계장관회의에서 "보궐선거 과정에서 제시된 공약 등의 영향으로 일부 지역을 중심으로 불안 조짐 등 우려스러운 측면이 있는 만큼 각별히 경계하며 모니터링중"이라고 언급했다. 그러면서 "주택공급은 후보지 선정, 지구지정, 심의·인허가 등 일련의 행정절차상 중앙정부, 광역지자체, 기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니며, 상호협력이 뒷받침돼야 한다"고 강조했다. 오 시장에 사실상 '견제구'를 날린 셈이다.

35층 규제·용적률 200%는 풀릴듯, "안전진단·재초환·분상제는 서울시 권한 아냐", 서울 집값 단기 상승 전망 재건축 규제 완화가 전면적으로 이뤄진다면 서울 집값엔 '직격탄'이 될 수 있다. 서울시장이나 서울시에 권한이 있는 '35층 층고제한'와 '주거지역 용적률 200% 규제'는 가장 먼저 풀릴 가능성이 높다. 용적률은 법적 상한인 250%까지로 조례를 바꿀 수 있고 층고제한은 한강변까지 대폭 풀려 50층 고층 아파트 건축이 가능해질 것으로 보인다. 안전진단을 통과하고 정비계획까지 수립한 송파구 잠실주공5단지나, 한강변 인근 성수동, 여의도 시범 아파트 등 노후화된 단지가 먼저 수혜를 입을 것으로 관측된다.

다만 초과이익환수제나 분양가 상한제는 서울시 권한이 아니다. 정부와 국회의 법 개정, 시행령 개정이 있어야 한다. 안전진단도 1차는 서울시 주도지만 결국 정부가 기준을 완화하지 않으면 서울시 단독으로 목동 재건축 단지 등에 완화된 기준을 적용하기 어렵다. 송인호 KDI(한국개발연구원) 경제전략 연구부장은 "규제완화를 하려면 결국 서울시 의회를 비롯해 중앙정부, 국회와 협의를 하면서 정치력을 발휘해야 한다"며 "다만 재건축 단지위주로 집값이 오를 것이고, 당분간 서울 집값의 하락 반전은 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "아파트 층수를 35층 이하로 제한하는 규제가 풀리면 재건축 수익성이 좋아지므로 기대감 커질 수 있다. 하지만 초과이익환수제가 폐지되지 않는한 탄력받기 어렵다"며 "단기적으로 과도한 기대감으로 시장이 불안해질 가능성이 있다"고 말했다.