공공재개발 토지거래허가구역 지정, 공공재건축은 왜 안해?

(세종=뉴스1) 장수영 기자 = 김수상 국토교통부 주택토지실장이 7일 정부세종청사 국토부 기자실에서 위클리 주택공급 브리핑을 하고 있다. 국토부는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 발표했다. 이번에 선정된 후보지는 영등포 신길 13구역, 중량 망우1구역, 관악 미성건영?, 용산 강변강서, 광진 중곡? 등 5곳이다. 2021.4.7/뉴스1

정부가 공공재개발과 다르게 공공재건축 후보지는 토지거래허가구역으로 묶지 않기로 했다. 조합설립인가 이후 조합원 양도가 금지되기 때문에 투기세력 진입이 어렵다는 이유에서다. 하지만 아직 조합설립을 하지 않은 후보지는 투기수요가 진입할 가능성을 완전히 배제할 수 없다는 지적이 나온다.


국토교통부는 지난 7일 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 지정해 발표했다. 영등포 신길13구역, 중랑 망우1구역, 관악 미성건영, 용산 강변강서, 광진 중곡 등이다. 이들 단지는 사전컨설팅 결과 주민 동의율 10%를 확보해 심층컨설팅을 신청한 곳들이다.

공공재건축은 용도지역 상향, 용적률과 층수 규제 완화 등을 통해 사업성을 보장하는 대신 늘어나는 용적률의 50~70%를 기부채납하는 방식의 재건축 사업이다. 작년 8·4 대책에서 처음 도입됐다.

정부는 앞서 2차례 발표한 '공공재개발' 후보지는 발표와 함께 토지거래허가구역으로 묶었지만 이번에 발표한 공공재건축 후보지는 별도의 투기 대책을 내놓지 않았다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정면적을 초과하는 토지를 취득할 때 반드시 사전에 토지 이용 목적을 시, 군, 구청에 알리고 허가를 받아야 하며 정해진 기간 동안은 허가 받은 목적대로만 토지를 이용해야 한다.

정부가 공공재건축 후보지를 토지거래허가구역 지정하지 않은 것은 공공재개발에 비해 투기수요가 유입될 가능성이 적다고 봤기 때문이다. 재건축사업은 조합설립인가 이후에는 조합원 지위를 양도할 수 없다. 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 안되는 재개발사업보다 양도 금지 시점이 더 빠르다.


실제로 이번에 발표된 5곳 가운데 4곳은 이미 조합설립인가를 마친 상태다. 이제 와서 매물을 매입한다고 해도 신축 단지 입주권을 받을 수 없다.

하지만 광진구 중곡아파트의 경우 아직 조합이 설립되지 않았고 재건축 추진위원회 구성 단계에 있어 지금이라도 매입하면 입주권을 받을 수 있다. 광진구 중곡 아파트는 공공재건축 사업 시, 최고 18층, 총 가구수 276가구 규모로 재건축된다. 기존에 없던 일반분양 분이 36가구 생기며 조합원 분담금이 민간재건축 시보다 11% 줄어든다. 이 아파트의 현재 시세는 전용 55㎡ 기준 4억2000만~5억1000만원 수준이다.

서울시 관계자는 이에 대해 "중곡 아파트의 경우, 조합원 지위양도가 아직 가능하지만 대상지가 큰 곳도 아니고 사업성이 뛰어나고 좋은 편도 아니어서 우려할 만큼 투기가 몰릴 것으로 보지 않는다"고 밝혔다.