재건축 거래 묶고 이상거래 전수조사.."서울시 집값대책 임박"

은마아파트 /사진=이재윤

오세훈 서울시장이 집값 안정을 위해 조합 설립 직전인 추진위원회 단계의 재건축 단지에 대해 토지거래허가구역 지정을 검토하고 있다. 강남구 은마 아파트, 압구정 현대 1차, 2차, 7차와 송파구 잠실우성, 여의도 미성아파트 등이 대표적인 규제 대상으로 꼽힌다. 서울시는 또 25개 자치구 전체를 대상으로 처음으로 이상거래 조사를 실시할 방침이다. 조만간 토지거래허가구역, 이상거래 조사 등을 포함한 집값 안정 대책도 내놓을 것으로 전해졌다.


19일 서울시 등에 따르면 서울시는 최근 재건축 단지를 중심으로 집값 상승세가 가팔라지자 '토지거래허가구역'을 강남권 뿐 아니라 서울 전역에 걸쳐 지정하는 방안을 적극 검토 중이다.

서울시 고위 관계자는 "재건축 단계 중에서 조합 설립 전 추진위 단계 있는 단지에 대해 특별히 투기수요 유입을 막을 대책을 고민 중"이라고 밝혔다.

재건축은 단계별로 기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 추진위, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인자, 착공 순으로 진행된다. 추진위 단계를 넘어 조합이 설립되면 입주 시점까지 조합원 지위 양도가 엄격히 제한된다. 1가구 1주택이면서 5년 거주, 10년 보유한 사람만 양도할 수 있다. 그외의 경우는 집을 사도 입주권을 받지 못한다. 이 때문에 조합설립 직전인 추진위 단계에서 향후 집값 상승을 노린 투기적 매매가 집중돼 집값을 끌어올리고 있다는 게 서울시 판단이다.

추진위 단계에서 토지거래허가구역으로 지정되면 실거주 목적의 무주택자만 매수가 가능해진다. 다주택자 등의 투기적인 거래가 제한될 수밖에 없다.


추진위 단계의 주요 재건축 단지로는 전용 245㎡가 80억원 신고가를 찍은 강남구 압구정 현대아파트 7차를 비롯해 같은 아파트 1차·2차가 있다. 또 강남권 재건축 대어인 대치동 '은마 아파트'도 역시 추진위 단계다. 압구정 신현대아파트, 미성1차 아파트, 송파구 잠실우성아파트, 여의도 미성과 목화아파트도 마찬가지다.


추진위 이전부터 규제해야 한다는 지적도 나온다. 안전진단 통과 이후 정비구역 지정 전 단계다. 이렇게 되면 안전진단 단계인 마포구 성산시영, 양천구 목동 아파트, 노원구 상계동 주공7단지 등이 사정권에 들어온다.

하지만 송파구, 강남구가 토지거래허가구역으로 지정된 지 1년 됐지만 집값 상승세가 계속돼 왔다는 점에서 토지거래허가구역 지정 만으론 실효성이 떨어진다는 비판도 있다. 연초 이후 아파트값 상승률을 보면 한국부동산원 통계 기준으로 송파구가 1.77% 올라 서울에서 가장 높았다. 이어 강남구와 노원구가 각각 1.42%, 서초구(1.40%), 마포구(1.38%), 양천구(1.31%) 등의 순이었다. 대부분 주요 재건축 단지들이 있는 자치구들이다.

이와 관련 서울시 고위 관계자는 "토지거래허가구역 지정은 기본적인 조건으로 보고 있으며, 그 외 추가적으로 집값을 안정화 시킬수 있는 방안을 다각도로 검토 중이다"고 말했다.

"압구정 현대는 시작"..서울시, '이상급등' 집값조사 25개 자치구로 확대
서울시는 최근 매매가격이 급등한 아파트 실거래에 대해 25개 자치구를 통해 사실상 전수조사에 착수한다. 오세훈 서울시장이 '콕' 찝어 언급한 압구정 현대아파트 80억원 실거래를 시작으로 이상거래 조짐이 보이는 실거래를 샅샅이 들여다 보겠다는 뜻이다. 서울 전역에 대해 서울시 자체적으로 이상거래 조사를 하는 것은 이번이 처음이다.

서울시는 강남구 압구정동 현대아파트 7차 전용 245㎡ 실거래와 관련, 이번주 안에 강남구청에 자금조달계획서 등 부동산 거래 상세조사를 요청할 계획이다. 오 시장이 "부동산 시장을 불안하게 만드는 행위를 용납하지 않겠다"고 언급한 이후 서울시 차원에서 이뤄지는 첫 실거래 조사다. 서울시는 압구정 아파트를 시작으로 이상거래 징후가 포착된 서울시내 아파트 실거래를 사실상 모두 조사할 계획이다. 이를 위해 최근 신고가 등 가격이 급등한 사례를 담당 부서가 수집 중이다.

10일 서울 강남구 압구정 현대아파트. /사진=이기범 기자 leekb@

서울시 고위 관계자는 "강남구청에 요청해 압구정 현대아파트 실거래의 부동산 거래 내역을 조사할 계획"이라며 "구청장이 부동산 거래 승인 등 관련 업무를 직접 담당하고 있기 때문에 최근 가격이 급등한 실거래 사례를 취합한 후 강남구를 시작으로 서울시내 전체로 조사를 확대할 계획"이라고 말했다.

서울시가 자치구를 통해 공식적으로 실거래 조사를 하는 것은 이번이 처음이다. 현행 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'에 따르면 국토부 뿐만 아니라 지자체도 실거래 조사 권한이 있다. 다만 실무적으론 실거래 금액 9억원을 기준으로 그 이상은 국토부가, 9억원 미만은 지자체가 조사하는 것으로 교통정리를 해 왔다. 서울시가 25개 자치구를 통해 금액과 상관없이 이상거래 조사를 확대하는 것은 국토부와 어느정도 조율을 마친 것으로 전해졌다. 서울시와 국토부는 격주로 만나 부동산 교란행위 단속에 대해 회의를 해 왔다.

서울시 고위 관계자는 "법률상 구체적인 실거래 조사 기준에 대해 확실히 정해진 기준은 없다"며 "권리가 있는 사람이 직접 매매를 한 것인지, 자금출저가 어떻게 되는 것인지 등을 상세하게 조사하게 될 것"이라고 설명했다. 자치구가 매매계약 당사자에게 받은 자금조달계획서 등을 토대로 이상거래 징후가 있다고 판단하면 서울시가 이를 취합, 국토부에 알리는 형태로 실거래 조사가 이뤄진다. 그동안에는 국토부가 이상거래 시스템 상 정밀조사가 필요하다고 판단하면 지자체나 부동산원에 추가 조사를 요청하는 수순이었다.

이처럼 서울시와 국토부가 '투 트랙'으로 실거래 단속에 나서면 시세조작, 탈세를 위한 이상거래 등이 빈틈없이 잡힐 것으로 기대된다.

특히 서울시의 이상거래 조사 확대는 오세훈 시장의 확고한 의지라는 해석이 나온다. 오 시장이 서울시장 후보 시절부터 민간 재건축 규제완화를 언급한 이후 서울 강남3구 뿐 아니라 목동, 여의도, 노원구 상계동·월계동 등 30년 넘은 재건축 단지 집값이 급등세를 이어가고 있다. 이로 인해 서울 아파트값이 10주만에 상승폭이 확대되면서 재건축 발 집값 급등 우려가 커지고 있는 상황이다. 자칫하다간 집값 급등의 책임을 오 시장이 져야 하는 상황까지 벌어질 수 있다.

오 시장은 지난 16일 업무보고를 받은 자리에서 "주택공급 속도가 중요하다고 말해왔고 앞으로도 그 방향으로 가겠지만 가격 안정화를 위한 예방책이 선행돼야 한다"며 "토지거래허가구역 지정 등을 즉시 검토하고 부동산 교란 행위를 방지하기 위해 대책을 만들라"고 지시한 바 있다.