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21평이 19억인데 70평이 34억?..감정평가로 갈라선 '한남 3구역'

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  • 박진영 기자
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  • 2021.04.23 10:04
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아파트 소유 조합원 "실거래 자산가치 미반영 부당"...단독주택 소유주 "빌라와 가격 차이 부당"

 역대 최대 규모 재개발 사업으로 꼽히는 한남 3구역 전경. /사진=뉴스1
역대 최대 규모 재개발 사업으로 꼽히는 한남 3구역 전경. /사진=뉴스1
"대다수 주민들은 80세 넘은 어르신들, 아파트 한 채가 전 재산인 사람들인데 같은 평수로 옮기는데 5억원의 분담금을 내야 한다. 우리 아파트 주민들은 피눈물을 흘리고 있다." (한남 3구역 재개발 관련 국민청원)

국내에서 역대 최대 규모 재개발 사업으로 꼽히는 한남 3구역 재개발이 감정평가금액을 둘러싼 논란으로 진통을 겪고 있다. 일부 아파트 주민들은 실거래 자산가치가 반영되지 않은 낮은 가격이 책정돼 "재개발 하지 않는 것이 낫다"는 입장이다. 또 단독주택의 경우 분할다세대, 빌라보다 대지지분의 가치가 두배 가량 낮게 책정됐다며 명확한 감정 기준을 요구하는 목소리도 잇따른다.


일부 아파트 소유주들 "감정평가액 자산가치 왜곡" 반발


22일 정비업계에 따르면 최근 감정평가액을 통지하고, 조합원 분양신청을 받고 있는 한남 3구역의 한남로얄팰리스 아파트를 비롯 2곳 아파트 주민들은 조합에 감정평가액 이의신청을 할 예정이다.

2003년 준공돼 19세대로 구성된 한남로얄팰리스아파트 조합원에 따르면 이 아파트 전용면적 162.38㎡ 평형 감정평가액은 21억2000만원으로 나왔다. 반면 이웃한 B연립주택의 96.1㎡는 24억원으로 평가됐다. 한남로얄팰리스아파트의 경우 지난해 공시가격이 12억6200만원, B 연립주택의 경우 공시가가 9억8100만원이지만 감정평가액은 B연립주택이 3억원 가량 웃돌았다. 다만 토지지분은 각각 한남로얄팰리스아파트와 B연립주택이 76.66㎡, 95.5㎡으로 B연립주택이 더 크다.

한남3구역 재개발 감정평가액은 용산구청이 선정한 두 곳 감정평가업체들의 감정평가액 평균을 내 통지됐다. 감정평가액이 높을수록 조합원이 내야 할 추가 분담금이 낮아지고, 반대로 감정평가액이 낮게 산정될 경우 조합원 부담이 커진다. 조합원들 입장에서 감정평가액이 민감할 수밖에 없는 이유다.

이 아파트 소유주들은 공동주택(아파트)은 비슷한 지역의 거래금액을 바탕으로 감정평가액을 산정하는 '거래사례 비교법'을 적용하는 것이 타당하나, 실거래 가치는 배제하고 대지지분을 위주로 평가해 감정평가액이 터무니 없이 낮게 나왔다고 주장한다.

이 아파트 소유주는 "전세가로만 봐도 아파트의 경우 12억원에 달하는데 B 연립주택은 2억원 수준"이라며 "아파트가 준공된지 그리 오래 되지 않았고 재건축이 필요하지 않은데 현재 아파트의 자산가치를 전혀 인정받지 못하고 대지지분으로만 평가받는 것이 부당하다"고 말했다.

이 아파트 소유주들은 재개발 필요성을 느끼지 못한다며 한남3구역 재개발 사업서 제외해달라고 서울시를 상대로 행정소송을 제기했으나 패소하는 등 진통을 겪은 바 있다.

21평이 19억인데 70평이 34억?..감정평가로 갈라선 '한남 3구역'
다른 아파트 소유주들의 경우에도 땅값으로만 평가를 받아 부당하다고 주장한다. 비대위가 꾸려지는 등 반발이 거세다.

C아파트는 전용 80㎡ 가 6억3800만원, 전용 98㎡인 경우 8억원의 감정평가액을 받았다. 3.3㎡당 2400만원대로 이 구역 평균치에 못미친다. 이달 초 한남 3구역 조합원들이 받아든 종전자산 총액은 서울 재개발 사업 중 가장 높은 5조2065억원으로 산정됐는데 3.3㎡당 평균 4454만원이다.


"다세대, 빌라만 유리" 단독주택 소유주 불만도..."이의신청 결과 따라 소송"



아파트 소유주가 아니더라도, 조합원들이 모인 커뮤니티에는 감정평가 기준의 의문을 제기하는 조합원들의 항의가 잇따른다. '(분할)다세대, 빌라는 대지지분 1평당 9000만원, 단독은 1평당 4000만원 안팎으로 기계적인 계산을 했다'는 말까지 나오며 명확한 기준을 공개해달라는 주장이다. 감정평가업체들은 조합을 통해 감정평가액 이의신청을 받고 있다.

단독주택을 보유한 한 조합원은 "70평 대지 단독주택이 34억원 평가를 받았는데 '쪼갠 집'(분할다세대)인 옆 21평 대지지분 빌라는 19억원으로 평가됐다"며 "분할다세대의 경우 평당 1억 가까이, 옆 단독 대비 두 배 감정평가액을 받은 것인데 납득이 가겠느냐"고 말했다. 이어 "개별 이의신청을 받고 있지만 큰 폭 조정되기 어려울 것으로 예상되는데, 그 경우 소송을 검토하는 방법 밖에는 없다"고 말했다.

이같은 논란에 대해 한남3구역 재개발 조합 측은 "공식적으로 어떠한 입장도 밝히기 어려운 상황"이라고 일축했다.

한편 한남3구역 조합은 오는 6월7일까지 조합원 분양 신청을 받을 예정이다. 조합원 분양 신청이 끝나면 관리처분계획 인가를 받게 된다. 한남3구역은 약 39만㎡ 규모, 총사업비 7조원에 이르는 대규모 재개발 사업이다. 시공사는 현대건설이며, 아파트는 5816세대 프리미엄 단지로 형성될 예정이다.



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