부동산 투자 실패하는 사람들의 공통점

재건축 규제 완화 기대감 속에 서울 아파트값 상승 폭이 2주 연속 확대됐다. 재건축발 집값 상승 움직임에 압구정, 여의도, 목동 등이 규제 지역으로 신규 지정됐다. 노원구 상계동, 월계동과 서초구 반포, 잠원동 등으로 '풍선효과'가 번질지 관심이 집중된다. 서울 집값은 계속 오를까? 분위기에 휩쓸리지 않고 똘똘한 한 채를 마련하려면 어떻게 해야 할 까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 부동산을 매매할 때 확인해야 할 투자 지표를 알아봤다.



▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 부릿지는 감이나 경험이 아닌 데이터로 시장을 분석하는 전문가를 모시고 얘기를 들어보고 있는데요. 오늘은 '빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자인 박상용 비긴플레이스대표님을 모셨습니다. 안녕하세요. 부동산 데이터를 연구하게 된 계기가 있나요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
지금 이렇게 유튜브에 나와서 얘기하고 있지만 저는 보기보다 담이 작아요. 자동차 연비를 아끼려고 더워도 창문을 열지 않을 정도로 돈을 아껴쓰고요. 부동산 강의나 책에서 소개하는 집값을 움직이는 요소들은 들어보면 논리적이고 맞는 것 같아요. 이것만 알면 엄청난 부자가 되겠다는 생각에 가슴 뛰면서 집에 오죠. 그런데 과거 매매가격 변동에 대입해 보니 다 맞지도 않더라고요. 매매가격의 움직임에는 논리적으로 설명되지 않는 투자 심리 등도 반영되기 때문이죠. 그래서 매매 가격에 변화를 줄 수 있는 요소가 무엇인지를 공부하기 시작했어요.

서울 집값은 2013년 말부터 상승했어요. 통상 그로부터 2년 뒤에 투자자가 모여듭니다. '이 지역이 괜찮아졌을 거야'라는 이야기를 듣고 본격적으로 투자에 나서기 위해서는 1~2년여의 시간이 걸려요. 왜냐하면 시장이 좋다고 생각해도 바로 들어갈 수는 없거든요. 공부하면서 확신을 가질 시간이 필요한 거죠. 그러다 보면 상승한 지 한참 뒤에 '아 좋은 거구나'하고 사람들이 공황구매에 나섭니다. 그러다 보니 상승을 한 번 또 겪고요. 여기서부터 잠깐의 상승을 경험하냐 아니면 꼭지에 사서 하락을 경험하냐는 운에 갈립니다. 그러다가 하락세로 전환하면 처음에는 무시하고 그 다음에는 걱정하고 그 다음에는 분노를 느낍니다. 굉장히 오래전부터 우리나라뿐만 아니라 전 세계 모든 사람이 겪는 전형적인 패턴이에요. 근데 이 사이클을 따라가다 보면 누군가가 이야기 한 지역이나 투자 상품에 들어갈 수밖에 없어요. 사이클에서 벗어나 내 생각과 감을 배제하고 보다 종합적으로 투자하기 위해서는 빅데이터가 필요한 거죠.


▶조한송 머니투데이 기자
부동산 빅데이터는 뭘 말하는 건가요?


▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
인구수, 가구수 등 부동산 시장에 영향을 미치는 변수는 생각보다 많아요. 그중에서 제가 중요하게 보는 데이터는 두 가지 기준이 있습니다. 첫 번째가 '매매가격에 50% 이상 영향을 미칠 것' 두 번째가 '월마다 갱신될 것'이에요. 아무리 좋은 데이터라 할지라도 1년 전 지표로는 투자하기 어렵잖아요. 그래서 월마다 갱신되는 것이 좋고요. 과거 매매가격이 떨어질 때 같이 떨어지고 올라갈 때 같이 오르는 확률이 높은 지표를 6개를 뽑았죠.

▶조한송 머니투데이 기자
6개 데이터가 뭔지 간략하게 설명 부탁드릴게요.

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
먼저 30세에서 59세 사이의 인구수입니다. 5년마다 주택 인구 총 조사를 하잖아요. 전체 인구 중에서 30세에서 59세에 있는 사람들이 주택을 매수하는 비중이 70%를 넘더라고요. 30세 미만 혹은 60세 초과 인구보다 매입 비중이 훨씬 높아요. 그렇기 때문에 단순하게 인구수나 가구수를 가지고 보면 오류를 범할 수 있겠죠.

▶조한송 머니투데이 기자
두 번째는 뭔가요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
두 번째는 전세가율입니다. 전세가율은 매맷값 대비 전셋값이 몇 %의 비중을 차지하는지를 나타내죠. 물론 저는 전세가율이 올라간다고 매맷값이 올라간다고 보지 않아요.

▶조한송 머니투데이 기자
통상적으로 전셋값과 매맷값은 동반 상승한다고 보긴 합니다.


▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
네. 저도 그렇게 생각했던 적이 있어요. 그런데 실제로 전국에 있는 모든 아파트를 가지고 분석해보니 꼭 그렇지만도 않더라고요. 가령 리먼 사태나 유럽발 금융위기를 겪으면 집을 못 사는 게 아니라 안 사고 싶겠죠. 매맷값은 보합하거나 하락하는데 전세로 살고 싶은 사람들의 수요가 높아지면 전셋값은 올라가겠죠. 그런데 왜 전세가율을 보느냐? 서울에 있는 사람이 '나는 살면서 울산에 집 하나 갖고 싶어'라고 생각하지 않잖아요. 지역마다 수요의 크기가 다른 거예요. 이 수요의 크기만큼 상승률도 달라지거든요? 상승률을 비교해서 지역마다 내가 투자할 수 있는 금액이 얼마 정도인지를 정해뒀어요. 초기 투자금 측면에서 전세가율을 봅니다.

네 번째가 미분양률입니다. 공급이라고 하면 대부분이 입주 물량을 생각해요. 수요는 미분양이라고 생각하죠. 실제로 이거 외에 공급과 수요가 더 있어요. 입주 물량과 미분양은 신축 아파트의 수요와 공급이에요. 하지만 구축 아파트의 수요와 공급도 봐야 해요. 입주한 지 1년 차라도 구축아파트가 되잖아요. 이 구축아파트의 매물수가 공급이고 거래 건수가 수요가 돼요. 새 아파트와 구축아파트와 공급과 수요를 같이 봐야 더 정확하게 시장을 볼 수 있어요.

☞자세한 내용 및 전편은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 박상용(플대표) 조한송 머니투데이 기자
촬영 이상봉, 김진석 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용