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"어떤 집 살까? 최소한 이런 곳 뺍시다"

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  • 2021.05.08 12:00
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[부릿지TALK]부동산 가치투자자, 박상용 비긴플레이스 대표 인터뷰 통합편


재건축발 집값 상승 움직임에 압구정, 여의도, 목동 등이 규제 지역으로 신규 지정됐다. 노원구 상계동, 월계동과 서초구 반포, 잠원동 등으로 '풍선효과'가 번질지 관심이 집중된다. 서울 집값은 계속 오를까? 분위기에 휩쓸리지 않고 똘똘한 한 채를 마련하려면 어떻게 해야 할 까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 부릿지가 부동산을 매매할 때 확인해야 할 투자 지표를 알아봤다.

"어떤 집 살까? 최소한 이런 곳 뺍시다"

▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 부릿지는 감이나 경험이 아닌 데이터로 시장을 분석하는 전문가를 모시고 얘기를 들어보고 있는데요. 오늘은 '빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자인 박상용 비긴플레이스대표님을 모셨습니다. 안녕하세요. 부동산 데이터를 연구하게 된 계기가 있나요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
지금 이렇게 유튜브에 나와서 얘기하고 있지만 저는 보기보다 담이 작아요. 자동차 연비를 아끼려고 더워도 창문을 열지 않을 정도로 돈을 아껴쓰고요. 부동산 강의나 책에서 소개하는 집값을 움직이는 요소들은 들어보면 논리적이고 맞는 것 같아요. 이것만 알면 엄청난 부자가 되겠다는 생각에 가슴 뛰면서 집에 오죠. 그런데 이런 내용들을 과거 매매가격 변동에 대입해 보니 다 맞지는 않더라고요. 매매가격의 움직임에는 논리적으로 설명되지 않는 투자 심리 등이 반영되기 때문이죠. 그래서 매매 가격에 변화를 줄 수 있는 요소가 무엇인지를 공부하기 시작했어요.

서울 집값은 2013년 말부터 상승했어요. 통상 그로부터 2년 뒤에 투자자가 모여듭니다. '이 지역이 괜찮아졌을 거야'라는 이야기를 듣고 본격적으로 투자에 나서기 위해서는 1~2년여의 시간이 걸려요. 공부하면서 확신을 가질 시간이 필요한 거죠. 그러다 보면 상승한 지 한참 뒤에 '아 좋은 거구나'하고 사람들이 공황구매에 나섭니다. 여기서 상승을 한 번 또 겪고요. 여기서부터 잠깐의 상승을 경험하냐 아니면 꼭지에 사서 하락을 경험하냐는 운에 갈립니다. 그러다가 하락세로 전환하면 처음에는 무시하고 그 다음에는 걱정하고 그 다음에는 분노를 느낍니다. 우리나라뿐만 아니라 전 세계 모든 사람이 겪는 전형적인 패턴이에요. 근데 이 사이클을 따라가다 보면 누군가가 이야기 한 지역이나 투자 상품에 들어갈 수밖에 없어요. 사이클에서 벗어나 내 생각과 감을 배제하고 보다 종합적으로 투자하기 위해서는 빅데이터가 필요한 거죠.

"어떤 집 살까? 최소한 이런 곳 뺍시다"

▶조한송 머니투데이 기자
부동산 빅데이터는 뭘 말하는 건가요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
인구수, 가구수 등 부동산 시장에 영향을 미치는 변수는 생각보다 많아요. 그중에서 제가 중요하게 보는 데이터는 두 가지 기준이 있습니다. 첫 번째가 '매매가격에 50% 이상 영향을 미칠 것' 두 번째가 '월마다 갱신될 것'이에요. 아무리 좋은 데이터라 할지라도 1년 전 지표로는 투자하기 어렵잖아요. 그래서 월마다 갱신되는 것이 좋고요. 과거 매매가격이 떨어질 때 같이 떨어지고 올라갈 때 같이 오르는 확률이 높은 지표를 6개를 뽑았죠.

▶조한송 머니투데이 기자
지난 30년간 우리나라 주택 가격을 분석하셨더라고요. 발견하신 특징이 있나요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
2003년 10월 29일에 정부가 2005년부터 종합부동산세를 도입하겠다고 발표하면서 서울 집값이 크게 하락했어요. 전월에는 1.7%의 상승을 보여줬는데 11월에 -0.13, 12월에 -0.65% 하락한 거죠. 2003년도부터 2006년도까지는 지금처럼 전국이 투기과열지구로 지정됐어요. 그러면서 투자자들이 (집을) 살 수 있는 곳이 어디일지 찾다보니 전국적으로 주택가격 상승세가 가팔랐어요. 당시 '참여정부 내리려 하니 오르고 MB정부 올리려 하니 내렸다'는 기사가 꽤 많았어요. 결국 어떠한 정책으로 주택 가격을 바로 내리고 올리고 쉽게 조정할 수 있는 게 아니란 생각이 들었어요.

그리고 2008년도 하반기에 리먼사태로 주택 관련 모든 지표가 하락했어요. 반면에 대전과 부산은 하락하지 않고 약간 올라요. 당시 서울만 유독 하락한 이유는 무엇일까를 살펴봤더니 잠실에 엘스, 리센츠, 트리지움, 파크리오 등 2만2000 가구가 들어왔더라고요. 1만 가구만 돼도 많은 건데 이를 훌쩍 넘었죠. 그뿐만 아니라 경기도 판교에도 약 5400가구가 들어왔습니다. 리먼 사태 때 왜 주택 가격이 이렇게나 많이 떨어졌나 원인을 찾아보니 공급량이 있더라고요. 또 2011년도 유럽발 금융위기 때 서울은 하락하는 데 다른 지방 광역시는 급상승해요. 부산, 대구, 광주, 대전, 울산은 오르는데 서울만 떨어지는 모습을 보여줬습니다. 이런 원인은 서울에 가수요가 많아서라고 봐요.

"어떤 집 살까? 최소한 이런 곳 뺍시다"

▶조한송 머니투데이 기자
투자 수요 말씀하시는 거죠?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
그렇죠. '내가 살지 않더라도 집 한 채 갖고 싶다' 는 수요가 높은 곳이 서울이거든요. 서울은 외지인 투자 비중이 약 50%에 가까워요. 다른 일반 시군구나 지방은 20~25% 정도예요. 서울 집값이 하락하면 살고 있지 않으니 너도나도 쉽게 집을 팔 수 있겠죠. 또 앞선 2008년에 때 하락을 한 번 경험한 것도 매우 크게 작용하더라고요. 2~3년 전에 하락을 경험하다 보니 두려움에 더 빨리 집을 팔아버리는 거죠.

리먼 사태 때 주택 가격이 왜 떨어졌을까를 고민을 하다가 '그 때도 올라간 지역은 있지 않을까?' 라는 생각을 했죠. 실제 전국 매매가 증감률로 봤을때 2008년도 10월부터 2009년도 3월까지 하락하는 모습을 보여줬거든요. 그런데 이 안에서도 일부 시군구는 또 올랐어요. 시도별로 KB시세를 가지고 분석해봤더니 한 해도 다 같이 떨어진 적은 없더라고요. 주택 가격이 가장 많이 내려갔던 해 조차도 6개의 시도지역은 상승했다는 걸 알았어요.

▶조한송 머니투데이 기자
부동산 시장 하락기에도 시장은 국지적으로 움직이더라는 얘기네요.

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
네. 외부적인 영향을 받더라도 막대한 공급이 같이 들어오지 않으면은 하락하기는 힘들다고 보는 거죠. (미분양) 물량이 소진되지 않을 만큼의 공급량이 들어오면 심리적으로 주춤할 수밖에 없어요. 유럽발 금융위기 당시에도 김포 한강 신도시라든가 광교 신도시가 조성됐어요. 그렇기 때문에 하락세가 더 강하게 유지됐었다고 봅니다.

"어떤 집 살까? 최소한 이런 곳 뺍시다"
▶조한송 머니투데이 기자
내가 살 아파트가 적정 가격인지를 알기 위해서는 어떤 데이터를 보면 좋을까요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
적정 가격은 얼마나 더 올라갈까보다 더 하락하지 않을까를 보는 것이 좋을 것 같아요. 앞서 말한 집값 하락의 4대 요소를 조금 더 생각해보시면 좋고요. 수도권 같은 경우는 반경 5~10km 이내의 입주 물량을 더 많이 봐야 합니다. 지방은 약 15~20km 까지 봐야 해요. 모쪼록 주변에 공급이 얼마만큼 있는지 봐야 합니다. 단 공급이 많아도 미분양이 없으면 많은 게 아닙니다.

공급과 수요 안에서도 주변 매물을 같이 봐야 해요. 교통, 상권, 학군 등 모든 게 괜찮은 아파트 한 곳을 봐뒀다면 그 단지의 매물이 얼마만큼 쌓여있는지를 보세요. 매매 가격을 최소 한 달 이상 확인해보면서 매물이 얼마나 소진되고 있는 지를 살펴보는 것이 중요해요. 여기서 조금 조언을 드리면 아파트 가구수 대비해서 물량이 1%를 넘게 있으면 가격이 상승하기는 어렵다고 봅니다.

▶조한송 머니투데이 기자
한 단지 내에서도 평형별로 가구수가 다른데요. 평형별로 나눠서 계산해봐야 하나요?

▶박상용 비긴플레이스 대표/'빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대'의 저자
네 맞아요. 근데 사실 매물이 얼마만큼 있는지 정확히 다 알기는 어려워요. 인근 중개소에 가서 매물이 얼마나 있는지 물어봐도 정확하게 말해주지 않거든요. '10채 넘어요? 15채 정도는 넘어요?' 이런 식으로 물어서 범위를 좁혀 보세요. 그래서 알아낸 매물 수가 많다면 굳이 지금 이 아파트를 이 가격에 바로 사지 않아도 되는 거죠. 통상 매물이 줄어들면서 가격이 오르거든요. 매물이 많으면 그 반대고요. 매물 수가 절대적으로 중요하기 때문에 이걸 확인한 뒤 살 집을 고르면 좋을 것 같아요. 물론 그전에는 당연히 입주 물량, 미분양 아니면 또 다른 전반적인 거래량을 당연히 살펴봐야 하고요.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 박상용 비긴플레이스 대표, 조한송 기자
촬영 이상봉, 김진석 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용



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