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법인은 집 팔고 작전세력도 거래 줄여…"집 사지 마세요"

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  • 조한송 기자
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  • 2021.05.19 06:00
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[부릿지TALK] 증권가 출신 부동산 차트분석가 엘리엇 후속 인터뷰 3편


지난 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그가 나온 통합편 인터뷰 영상은 3개월 만에 조회수 19만회를 기록할 정도로 많은 관심을 받았다. 이후 4개월이 흘렀다. 주간 아파트 매매가격은 아직도 상승 중이며 노원구 등은 재건축 규제 완화 기대감으로 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트값 하락할 것이란 당시 주장이 엇나간 이유는 뭘까? 재건축 규제 및 대출 규제 완화 등 달라진 시장 상황에서도 서울 아파트값이 하락할까?

☞지난 1월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

법인은 집 팔고 작전세력도 거래 줄여…"집 사지 마세요"

▶조한송 기자
매일 실거래 가격을 다운받아 지수를 만드시는데요. 최근에 나타난 거래 특이 사항이 있을까요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
작년 12월 말을 100으로 놓고 올해 4개월 동안 시가총액 상위 100개, 400개 아파트 단지의 실거래 가격을 연식별, 평형별로 나눠서 살펴봤어요.왼쪽은 시가총액 상위 400개 아파트의 연식별 가격 흐름인데, 분홍색 선이 1970년대 지어진 실거래 가격 15억원 이상 110개 단지입니다. 그래프를 보면 1970년대 지어진 노후단지 가격이 급등하다 지난 4월에 조금 빠져요. 지난해 말 대비 8.5% 올랐어요. 제일 밑에는 2020년도에 지어진 신축 아파트예요. 상승률이 높지 않죠. 특히 이번 달에는 하락률이 셉니다.

오른쪽 차트는 15억원 이상 57개 단지의 실거래가격을 평형별로 나눈 거예요. 50평대 이상은 헤비급, 20평대 이하는 플라이급으로 나눴어요. 지난해 말 이후 대형 평수 가격이 8.7% 올랐어요. 왼쪽의 차트에서 1970년대 지어진 아파트 상승률 8.5%와 비슷하죠? 1970년대 지어진 아파트의 평수가 넓어서 그래요. 일례로 이번에 80억원에 거래된 압구정 현대 아파트가 80평이예요. 그러니까 대중과 동떨어진 50~80평대 대형 평수만 가격이 잔뜩 오른 거예요. 반면 10~20평대는 가격이 하락하고 있고요. 잠실 리센츠 13평 폭락한 거 봤죠? 지금 이 상황이라고요.

법인은 집 팔고 작전세력도 거래 줄여…"집 사지 마세요"

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
결과적으로 올해 1970년대 지어진 구축 아파트값이 제일 많이 올랐어요. 서울 시가총액 상위 400개 아파트 전체 평균 상승률이 5.3%인데 1970년대 지어진 아파트가 8.6% 올랐어요. 신축은 3.3% 오르는 데 그쳤고요. 2018~2019년에는 1970년대 지어진 아파트의 상승률이 제일 낮았어요. 최근 상승장이랑 정반대 현상이 나타나는 거예요.

평형별로 봐도 마찬가지예요. 올해 대형 평수 가격이 제일 많이 올랐어요. 반면 소형은 4%로 제일 못 올랐어요. 과거 10년 동안 상승률이 가장 높았던 건 소형 평수입니다. 대형 평수는 매년 꼴등이었어요. 주식 시장으로 예를들면 시장이 고점일 때 대형주나 우량주의 가격이 내리고 우선주나 코스닥 소형주의 가격이 오르는 것과 같아요. 즉 주택시장도 끝물이란 거죠.

지표를 하나 더 볼게요. 법인은 회사 보유 물량을 팔기 때문에 평상시에는 매도 물량이 많아요. 그런데 2019년부터 매도·매수가 똑같아요. 파는 만큼 샀다는 거예요. 2018년 9월 이후로는 매수 물량이 훨씬 더 많았어요. 그러면서 아파트 가격이 폭등했어요. 그래서 혹자는 2019년 이후에 오른 가격은 가짜라고 했어요. 법인들이 샀기 때문에요. 그런데 작년 7월부터는 갑자기 법인 매도 물량이 늘었어요.

▶조한송 기자
법인 규제가 강화된 이유겠죠.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇죠. 근데 올해 들어서는 매도가 훨씬 더 많아졌어요. 지난 1월 이후에 부릿지 방송 보고 나서도 집을 산 분들은 법인한테 사는 경우가 많았던 거예요. 앞으로 5~6년 동안 법인 매도 물량이 많을 것으로 예상되기 때문에 지금 집을 사는 건 위험하다고 봐요.

▶조한송 기자
법인 거래 동향만 봐도 집값이 더 오르긴 어렵다.

법인은 집 팔고 작전세력도 거래 줄여…"집 사지 마세요"

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇죠. 또 한 가지 이 차트를 보면 지난해 6월에는 전체 거래량 중 취소 거래 건수 비중이 5.04%예요. 이후 4~5%를 계속 유지했어요. 근데 이 수치가 2%까지 줄었어요. 지난달에는 한 달 동안 취소된 거래 건수가 단 두 건에 불과했어요.

▶조한송 기자
실거래 취소 건수가 줄었다는 건 투기 수요가 줄었다, 이렇게 볼 수 있는 거 아닌가요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
시장이 고점일 때는요 작전 세력이 자전거래를 많이 하면서 보유 물량을 줄여요. 거래가 많을 때 취소가 많이 됐다는 얘기는 허수 거래가 많았다는 의미예요. 근데 지금 취소가 비중이 줄어든다는 얘기는 이제는 거래가 줄어서 자전거래를 못 한다는 거예요. 5~6월에는 하루에 56건이나 취소된 적도 있어요. 지금은 그에 비해 취소 건수가 급격히 줄었어요. 작전도 거의 끝나간다는 겁니다.


☞자세한 내용 및 1~2편은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다. 영상에 나온 자료는 유튜브 '부릿지' 구독 후 bu-ridge@mt.co.kr 계정으로 신청 메일을 보내주시면 배포해 드립니다.

출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용



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