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[기고]재개발 재건축, 미루는 것은 재난

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  • 김진유 경기대 도시교통공학과 교수
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  • 2021.05.28 05:40
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[기고]재개발 재건축, 미루는 것은 재난
이제 주택정책의 무게중심은 수요억제에서 공급확대 쪽으로 급격히 기운 것 같다. 중앙정부나 지방정부나 앞다퉈 공급확대를 부르짖고 있으니 말이다. 3기 신도시로도 부족하다고 연일 주택공급 대책을 내놓고 있다. 늦었지만 다행이다.

그런데 일각에서는 재개발 재건축 활성화가 주택시장을 자극할 것이라며 반대한다. 재개발이나 재건축을 추진하면 투기를 자극하니 안된다고 한다. 대체 어쩌자는 것인가. 그들에게는 오직 투기꾼만 보이는가. 쓰러져가는 주택과 위험한 골목길은 보이지 않는 것인가. 재개발 재건축을 미뤄 발생한 주택부족은 어떻게 해결할 것인가.

통계청 자료를 보면 지난 3년(2017~2019년)간 서울의 가구증가는 9만5000가구인데 증가한 주택재고는 6만7000호다. 적어도 2만8000가구가 적절한 주택을 찾지 못하였다는 결론이 나온다. 이들 중 상당수는 기존 주택에 더부살이를 해야 하므로 수요 압력을 키워 주택가격 상승을 가속화시켰을 것이다.

정비사업을 보면 상황이 더 심각하다. 서울에서는 연간 3만~4만호가 멸실되고 있는데 최근 5년간 정비사업으로 공급된 물량은 연 2만3000호에 불과하다. 매년 최소 1만호가 기존 시가지에서 사라지고 있는 것이다. 2015년 이후 신규 재개발구역 지정이 없었으니 앞으로는 더 심화될 것이다.

수급상황을 따져보면 결국 서울집값 상승은 공급부족이 가장 중요한 요인이었다는 결론에 이른다. 3년 넘게 총력을 기울인 투기억제정책이 주택가격을 안정시키기에는 역부족이었다고 볼 수밖에 없다. 그러니 이제 공급만이 살길이란 점을 깨달아가고 있는 것이다.

그런데 세상의 모든 이치가 그러하듯이, 주택공급을 확대하기 위해서는 그만한 대가를 치뤄야 한다. 그것이 바로 단기적인 시장 불안이다. 정체가 심해 지하철을 놓으려 하면 공사기간에는 차가 더 막히는 것과 같은 이치다. 공사할 때 길이 막힌다고 지하철 건설을 계속 미루면 결국 교통이 마비되는 최악의 상황을 맞게 된다.

그러므로 정비사업을 통해 기성 시가지에 주택을 공급하는 과정에서 국지적인 주택가격 상승은 피할 수 없는 대가로 봐야한다. 주택시장을 자극하지 않으면서 공급을 확대하겠다는 것은 상처를 내지 않고 수술을 하겠다는 것과 같은 말이다. 그러나 필요하니까 무조건적으로 재개발 재건축을 확대하자는 얘기는 아니다. 동일한 결과를 얻으면서도 흉터는 최소화할 수 있는 로봇수술법도 있듯이 주택공급을 위한 방안들도 속도와 규모를 조절하면서 부정적 영향을 제어해야 한다.

우선 시급한 지역부터 점진적으로 진행할 필요가 있다. 이를테면 노후도가 심하고 빈집이 많은 곳부터 재개발 재건축을 추진하여야한다. 아울러 지역적 안배가 필요하다. 한 지역에서 여러 건의 정비사업이 동시에 추진되면 그 일대는 이주수요가 집중되어 심각한 주거불안이 초래될 수 있다.

누구나 좋은 위치에 있는 적절한 주택에 살고 싶어 한다. 지금 집이 낡고 불편하다면 편하고 안전한 새집을 원하는 것은 인지상정이다. 이러한 보통사람들의 마음을 헤아려야 비로소 주거복지를 실현할 수 있다. 노후 주거지의 정비는 언젠가는 해야 할 일이다. 당장의 주택가격 상승이 두려워 그들의 고통을 외면해서는 안된다. 더 이상 미루면 서울시는 주택재난 상황에 봉착할 것이다.



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