시한부 선고받은 임대사업자, 매물 쏟아질수도?

집값은 언제까지 오르는 걸까. 이달부터 부동산 보유세와 양도세 부담이 높아졌음에도 시장이 다시 들썩인다. 앞으로 매물을 내놓는 집주인이 줄어들 것이란 전망에 집값 상승폭이 확대된다. 잇따른 규제책에도 집값이 계속 오르는 이유가 뭘까. 하반기에도 주택시장 강세가 계속될까 ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 건설 부문 베스트 애널리스트 출신 채상욱 포컴마스 대표와 함께 현 주택 시장을 진단해봤다.

▶조한송 머니투데이 기자
주택임대사업자 제도 개편에 관해서 여쭐게요. ('주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안' 발표(6월27일) 전 촬영한 영상입니다.)등록 말소 후 6개월 이내에 주택을 팔아야 양도세 중과 배제 혜택을 유지하겠다고 하는데요. 이렇게 되면 정부에서 기대하는 매물 출회 효과가 나타날까요?


▶채상욱 포컴마스 대표
이거는 진짜 주택임대사업자한테 예민한 이슈예요. 우리나라 주임사자(주택임대사업자)가 100만명을 넘는데요. 정부 입장을 대변하면 비난하실 것 같아서 마음이 무겁습니다. 저도 2016년 당시 주택임대사업자 제도가 가진 장점을 많이 어필했습니다. 정부도 주택 임대 사업자 제도를 권장했고요. 심지어 김현미 장관조차도 2017년 12·13 부동산 정책을 발표하면서 주임사자가 될 것을 권장했어요. 그런데 9개월만에 번복한 거잖아요. 임대사업자의 입장에서는 정부가 시키는 대로 했을 뿐인데 갑자기 달라진 대접을 받다 보니 심적으로 매우 화가 날거예요. 이해합니다.

▶채상욱 포컴마스 대표
다만 현재 주택 임대 사업자 제도의 혜택이 많은 게 사실이에요. 지금 다주택자가 신규로 늘어나지 않는 이유는 보유세(종부세+재산세) 때문이에요. 근데 기존에 주택임대사업자로 등록한 분들은 보유세 혜택을 받아요. 종합부동산세 비합산이라는 얘기는 계산을 안 한다는 거거든요. 그러니까 주택을 2채 가진 사람이 100채 가진 사람보다 보유세를 더 내는 시장이 될 수 있는 거예요. 그래서 정부가 작년 7.10 때 아파트 주택 임대 사업자 제도를 폐지했어요.

그 얘기 하자마자 4년 등록한 주택 40만 채가 일제히 말소됐어요. 그러면 말소된 주택 40만채가 시장에 나와야 하는데 지금까지 안 나왔단 말이죠. 통계를 봤는데 3%만 나왔어요. 100채가 말소됐는데 그중 3채만 판 거예요. 말소 주택에는 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제라는 혜택이 붙어있어요. 양도 관련 혜택이 보유세 부담보다 훨씬 크니까 안팔고 계속 가져가는 거예요. 그래서 정부에서 혜택을 제공하는 기간을 종전 무제한에서 말소 후 6개월로 바꾸겠다고 한거예요.


만약에 이렇게 개편되면 등록 말소된 주택을 파는 다주택자가 많을 것 같아요. 등록 말소 후 6개월이 지나면 양도세 중과 대상 주택이 되고 종합부동산세도 노출되죠. 결국 보유하거나 양도하는 부담 모두 커지니까 임대사업자가 주택을 팔지 않을까 싶어요. 그래서 대출 규제 완화 등 다른 개편안보다 임대사업자 제도 개편이 시장에 미칠 영향이 클 것 같아요. 규모도 크고 정부가 종전에 했던 원칙을 뒤집는 것도 있고요. 경착륙할 만한 이슈라고 봅니다.

▶조한송 머니투데이 기자
임대사업자 제도 개편으로 2028년까지 나올 수 있는 매물이 몇 만 채 정도 될까요?

▶채상욱 포컴마스 대표
연도마다 말소 주택 통계가 나와요. 다만 여기에는 다세대나 다가구 주택도 포함이 되어 있고요. 아파트가 아닌 주택이 더 많아요.


▶조한송 머니투데이 기자
전체 말소 주택에서 아파트가 차지하는 비중이 20~30%라 할지라도, 이 매물이 시장에 풀린다고 하면 파급력이 크다고 생각하시는 거죠?

▶채상욱 포컴마스 대표
매우 크죠. 모수가 크잖아요. 그리고 6개월 안에 팔아야 하니까 만약에 올해 12월에 말소되면 지금부터 팔 생각을 해야해요. 안 그러면 그냥 노출 돼 버리니까요. 증여도 할 테지만 아무래도 시장에 매물이 많이 출회될 것 같아요.

▶조한송 머니투데이 기자
다주택자에서 실수요자 중심으로 시장이 재편됐는데도 주택 가격이 계속 오르잖아요. 서울을 놓고 봤을 때 아직도 주택 공급이 부족하다고 보는 게 맞을까요?

▶채상욱 포컴마스 대표
어떤 특정 시장의 가격이 오른다는 것 자체가 공급이 적고 수요가 높다는 걸 의미하죠. 다만 그 수요는 실수요와 투자 수요로 구분하는데요. 다주택자를 과거에 투자 수요로 봤기 때문에 지금 실수요자가 주택을 많이 사서 가격이 오른다는 말에 어폐가 있긴 합니다. 요즘에는 실수요자가 주택을 사는 형식 자체가 갭투자(전세 끼고 매매), 즉 투자 형식으로 바뀌다 보니 가격 강세가 나타나는 거고요. 그리고 시장 전체가 9억원 이하, 비규제지역, 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 등으로 나뉘다 보니 이런 기준을 기점으로 일제히 가격이 상승해요.

그리고 연령대로 봤을 때 주요 매수층이 30~40대인데, 여기에는 청약 제도 영향도 있다고 봐요. 2017년 8.2 대책때 다주택자에 대한 규제와 함께 실수요자 보호책이 함께 발표됐어요. 이 중 하나가 청약 제도 개편이에요. 원래 가점제가 조정대상지역에서는 40%, 투기과열지역에서는 75%였는데 이거를 각각 75%, 100%로 높였어요. 서울에서 매년 약 4만 가구의 주택이 공급되는데 이중 일반공급이 1만2000가구예요. 실제로 통계를 보면 2017년 제도 개편 전에는 일반공급의 40%를 30대가 가져갔었어요. 근데 지금은 9%밖에 안 돼요.

☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송 기자, 채상욱 대표
촬영 김진석, 이주아 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용