상속재산, 감정평가 활용하여 양도소득세 절세하는 방법

부동산은 취득, 보유 및 양도 3단계에서 각각 과세한다. 상속인에게 상속은 부동산을 '취득'하는 것이다. 이 재산을 '보유'하다가 '양도'한다. 누구나 알고 있는 양도소득세를 낮추는 가장 좋은 방법은 양도가액을 낮추는 거나 취득가액을 높이는 것이다.

그러나 표면적인 양도가액을 낮추기 위해 부동산거래 시 다운계약서를 쓰는 것은 불법이고 양도소득세가 무섭다고 일부러 염가로 팔 사람도 없다. 세금이고 뭐고 당연히 비싸게 파는 것이 좋다. 그렇다면, 취득가액을 합법적으로 높일 수 있을까? 가능하다. 상속세 신고를 위한 시 감정평가를 이용하면 된다.


예를 들어, 상속세 산정의 조건을 배우자와 직계비속 1명일 때 공시지가(또는 공동주택공시가격)인 ① 6억으로 신고한 경우 A씨, ② 감정평가액인 10억 원으로 신고한 B씨 모두 상속세는 내지 않는다. 왜냐하면 상속재산가액에서 배우자공제 5억, 자녀공제 5천만 원, 상속공제 5억이 되기 때문(장례비용도 일정부분 공제가 된다)이다. B씨의 경우 상속재산의 취득가액을 최대로 높이면서도 상속세 공제혜택 구간이었기에 상속세도 발생하지 않은 것이다. B씨가 지출한 감정평가수수료는 150만원 내외이며, 감정평가수수료는 500만원까지 필요경비로 공제된다.

A,B씨가 위 부동산을 2년 후에 매매가 13억, 소요경비 1500만원에 양도한다고 가정 시 ① A씨의 양도차익은 6억 8천 5백만 원, ② B씨의 양도차익은 2억 8천 5백만 원이 된다. 양도소득세는 양도차익에 대하여 붙는 세금이며, 양도차익이 높을수록 세율도 높아지는 누진세율 구조이다. 보유기간, 주택 수 등 기타 모든 조건이 동일하고 단순히 상속 당시 감정평가로 신고했는지, 기준시가로 신고했는지의 차이에서 2년 뒤 세금부담이 하늘과 땅 차이로 벌어진다. B씨에 비해 A씨는 약 4배 높은 양도소득세를 내야한다.

박효정 대표 감정평가사/사진제공=로안감정평가사무소, 토지보상행정사사무소

우리 사무소는 각종 공익사업, 소송 등에서 보상과 관련된 분쟁업무가 많다보니 종종 상속 받은 재산을 강제수용 당하는 피수용자들을 만나게 된다.


상속재산을 양도할 계획이 전혀 없었거나 또는 피상속인의 사망 등으로 정신없는 상황이라서 꼼꼼히 따져보지 못하고 엄청나게 낮은 공시지가로 신고했는데 강제수용으로 양도하면서 세금폭탄을 맞게 되는 것이다.

상속세에서 기초공제, 자녀공제, 배우자공제, 금융재산 공제, 동거주택 공제 등 충분히 공제되는 부분을 활용하여 상속세는 전혀 나오지 않도록 하면서도 취득가액을 시가로 충분히 올릴 수 있다. 단, 피상속인 사망일자의 전·후 6개월 이내에 존재하는 감정평가금액만 상속 당시의 시가로 인정받으므로 감정평가 의뢰의 시기에 유의해야 한다.

상속 재산에는 고인의 삶과 노력, 철학 그리고 그 이상의 것 가득 담겨있다. 상속인에게는 아름다운 추억이 깃든 장소이고, 떠나는 고인이 마지막에 남겨준 감사한 선물이므로 현명하게 지켜야 한다. 사랑하는 사람에게 소중한 재산을 남긴 피상속인 역시 상속인이 지혜롭게 절세하기를 바랄 것이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정