아파트 말고 '대안주거' 24%..."유연한 용도지역제로 개편해야"

코로나19 유행에 따른 사회 변화로 대안주거 형태가 다양해지고 있는 가운데 현재의 용도 분류체계와 이에 따른 각종 규제로 집값이 뛰고 계층 간 격차가 더욱 벌어지고 있다는 지적이 나왔다. 다양한 대안주거 수용을 위해 도심 상업지역과 준주거지역에 대해서는 용도 혼합의 자율성을 보장하고 고밀 개발해야 한다는 주장이다.

한국건설산업연구원과 한국부동산개발협회가 15일 오전 서울 중구 프레스센터에서 진행한 '포스트 코로나 시대, 수요자 맞춤형 대안주거의 역할과 미래' 세미나에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "장기적으로 주거의 개념을 '거처'로 변경하고, 유연성을 확보할 수 있는 용도지역제로의 전면적 개편이 필요하다"고 밝혔다.


허 연구원은 코로나 시대에 접어들며 주거의 이용 방식이 더욱 다양화하고 있는 가운데 실질적 주거공간으로서 이용은 동일하지만, '법'상 다양한 용도로 분류돼 입지, 공급, 금융, 세제 등 규제가 달라지며 시장 왜곡 현상이 발생한다고 지적했다. 현재 구조 중심의 용도분류 체계로는 실제 공간 이용 변화를 수용하기 어렵다는 것이다.

허 연구위원은 "아파트, 주거형 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설 등의 이용 용도는 '주거'로 유사하나 건축법에 기반한 구조 관점에서 분류돼 다른 규제를 적용받는다"며 "아파트 시장 규제가 확대됨에 따라 실질적인 이용 행태가 유사한 대안주거 시장으로 수요자가 집중되는데, 이는 대안주거 내부의 과열이 아니라 과도한 규제정책에 따른 '풍선효과'로 나타난 시장왜곡 현상이기도 하다"고 판단했다.

한국건설산업연구원은 향후 시대적 변화로 다차원적 용도 융·복합화 상품이 지속 등장하고 용도 변경도 빈번해질 것으로 내다봤다. 도심 내 상업시설 수요가 급감하고 있음에도 서울시는 상업지역 내 주거용 기본 용적률을 400%로 제한하고 있으며 연면적 30% 이상의 비주거용 의무비율도 고집하고 있다고도 지적했다. 이와 달리 일본에서는 '도시재생 특구'와 '주택부설제도'를 활용해 도심 고밀개발과 주택공급을 유도하고 있다는 설명이다.


허 연구위원은 "도심의 상업지역과 준주거지역에 대해서는 용도 혼합의 자율성을 보장하고 고밀개발 해야 한다"며 "과도한 토지이용 규제와 공급 억제는 도시 쾌적성을 유지하지만, 공급을 어렵게 해 부동산 희소성을 높이고 기존 부동산 가격을 높이는 역할을 한다"고 주장했다. 이어 "최근 유럽에서는 강력한 토지이용 규제를 세대 간, 계층 간 자산 격차 확대의 원인 중 하나로 꼽고 있는데, 현재 우리 상황도 크게 다르지 않다"고 강조했다.

또 한국건설산업연구원은 수도권 '대안주거' 공급이 주택 대비 24% 수준에 달해 보완재가 아닌 대체재로 자리잡았다고 분석했다. 오피스텔, 도시형생활주택, 생활숙박시설, 기숙사 등을 협의의 대안주거로 정의내리더라도 적지 않은 비중이라는 설명이다. 김성환 부연구위원은 "대안주거 공급으로 아파트로의 수요 집중을 어느 정도 방어함으로써 시차를 두고 주택가격 안정에 기여한 부분이 있다"고 말했다.

포스트 코로나 시대에 대안주거의 필요성은 더욱 커질 것으로 내다봤다. 1~2인 가구가 차지하는 비중은 2020년 58%에서 2045년 72%에 이를 것으로 전망되는 가운데 젊은 세대들의 '직주근접'(직장과 주거지가 가까운 것), 도심 용도복합 지역 내 거주 선호가 뚜렷하게 증가하고 미국, 캐나다, 영국 등에서 '도심의 청년화' 현상이 나타나고 있다는 것이다.

초연결 사회, 자율주행, 메타버스 등 기술혁신으로 생활 환경이 변화하는 가운데 재택근무가 증가하고, 직원들의 유연한 근무를 위해 거점 오피스를 구축하거나 온라인 가상 업무공간을 구축하는 경향도 뚜렷하다고 봤다. 향후로도 이런 움직임이 이어지는 가운데 재택근무 일상화 속에서 여러지역을 돌아다니며 '한달 살이'를 즐기는 기존에 없던 대안주거 수요도 확대될 것으로 전망했다.

이에 뉴욕, 런던, 베를린 등이 수요 변화에 대응해 저이용 상업용 건물의 주거용도 전환과 복합용도 개발을 장려해 공간활용 효율을 높이고 주거공간 공급을 확대코자 하는 가운데 국내는 시대착오적 제도와 중첩된 규제로 수요에 대한 공급이 이뤄지지 않고 있어 제도 개선이 시급하다고 지적했다.

이태희 부연구위원은 "코로나19 팬데믹을 거치며 공간이용 트렌드가 급변하고 과거에 없던 새로운 수요가 폭발하고 있으나 시대에 맞지 않는 제도와 중첩된 규제로 수요 변화에 능동적 대응이 어렵다"며 "주거공간 공급에 있어 대안주거의 역할을 재평가하고, 시대 변화에 맞게 제도를 업데이트할 필요가 있다"고 주장했다.