[르포]'주민 동의' 높아진 공공재개발…"빠른 사업속도에 선택"

노후 단독주택이 밀집한 장위9구역. 주변으로 장위뉴타운 신축 단지들이 들어서있다. /사진=이소은 기자

"공공재개발을 선택함에 있어 가장 좋은 것은 신속한 인허가입니다. 빨리 갈 수 있다는 점, 그것 하나만 보더라도 너무나 큰 인센티브라 만족합니다."


지난 16일 장위동 장위중앙장로교회에서 만난 김지훈 장위9구역 추진위원회 위원장은 이같이 말했다. 아이파크, 래미안 등 신축 브랜드 아파트들이 즐비한 장위뉴타운 한가운데 오래된 단독주택이 밀집한 장위9구역이 있다.

장위9구역은 8만5878㎡에 442개동이 들어서있는데 이 중 75%인 333동이 30년 이상된 건물일 정도로 노후도가 심각하다. 2017년 정비구역 해제 후 4년 가량 방치돼다 지난 3월 공공재개발 후보지로 선정되며 활기를 찾았다. 현재 1·2차 주민설명회를 마치고 준비위원회 구성 동의서를 징구 중이다.


공공정비사업, 연내 정비계획 수립·입안 목표
17일 국토부 등에 따르면 정부는 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도구역 5곳에 대해 연내 정비계획 수립·입안을 마치는 것을 목표로 하고 있다.

공공재개발 8곳과 공공재건축 5곳은 연말까지 정비계획을 확정할 방침이며 공공재개발 2차 후보지에 대해서는 연내 정비계획 수립 절차에 착수해 내년까지 정비계획을 확정한다는 계획이다.


지난해 5·6대책과 8·4대책에서 각각 도입된 공공재개발과 공공재건축은 공공시행자가 참영해 공공성요건(임대공급 확대) 등을 충족하는 경우 용적률 상향 등 인센티브를 부여해 사업을 촉진하는 방식이다. 이를 통해 2025년까지 각각 4만가구, 5만가구를 공급한다는 목표다.

정부는 공공재개발 후보지 24곳, 공공재건축 후보지 5곳을 선정하고 주민설명회, 공공시행자 지정을 위한 주민 동의 수렴을 진행 중이다. 이달까지 공공재개발 후보지 16곳, 공공재건축 후보지 2곳이 주민설명회를 마쳤다.

공공재개발 후보지 가운데는 다음 단계인 공공시행자 지정 절차를 밟는 곳도 있다. 용두1-6구역이 최근 주민 70% 이상의 동의를 얻어 SH를 지정했고 신설1구역은 69% 동의로 LH를 지정했다. 봉천13구역 등 나머지 1차 공공재개발 후보지 6곳도 이달 시행자 지정을 완료한다는 계획이다.

공공재건축 후보지인 중랑구 망우1구역 원광아파트 전경. /사진=이소은 기자

서울시 재개발 활성화로 사업성 높아지고 후보지 늘어
정부는 장위9구역처럼 현재 정비구역이 아닌 2차 후보지 16곳에서는 우선 사업준비위원회를 구성하고 예비 공공시행자와 양해각서를 체결하는 등 주민-공공협력 체계를 구축한다는 계획이다.

공공재건축 사업도 속도를 내고 있다. 주민설명회를 마친 2개 구역 중 중곡아파트는 주민 77% 이상이 사업에 찬성했고 망우1구역은 이미 시행자 지정을 위한 동의서 징구에 나섰다. 두 구역 모두 7월 중 LH와 사업지원 협력을 위한 양해각서를 체결한다.

최용진 망우1구역 조합장은 "2012년 조합설립 후 사업성이 없어 10년 간 진도가 안나갔는데 운 좋게도 공공재건축 후보지로 선정됐다"며 "용적률 높여 분담금을 줄이고 심의를 통합해 사업속도도 빨라질 것이라 기대한다"고 말했다.

공공재개발은 지난달 말 오세훈 서울시장이 발표한 '서울시 재개발 활성화 방안'에 따라 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다.

용도지역 중 2종 7층 일반주거지역이 폐지되고 공공기획으로 정비계획 수립절차가 간소화 돼서다. 주거정비지수가 폐지되면서 이 요건 미달로 후보지에서 탈락한 구역 19곳이 다시 후보지로 선정될 기회도 생겼다.

나영수 LH공공재개발부 부장은 "장위9구역 같은 2종7층 지역은 2종 일반으로 상향할 때 5%, 3종으로 상향할 때 10% 등 기부채납 비율이 총 15%다"며 "하지만 2종7층이 폐지되면 2종 일반으로 인정받아 기부채납 의무가 줄고 그만큼 일반분양 세대가 늘어 사업성이 좋아진다"고 강조했다.

현금청산 대상자 법적 분쟁 예상되지만 "원칙 고수"

/사진제공=국토부

다만 사업이 본격화 되기 위해서는 과제도 여전히 남아있다. 사업에 반대하는 비상대책위원회를 설득하고 현금청산 문제도 마무리 지어야 한다.

김 위원장은 "장위9구역에서는 반대하는 사람이 많았지만 지금은 많은 분들이 찬성으로 돌아섰다"며 "현재 비대위로 활동하는 분들과도 꾸준히 접촉하고 설득하는 작업을 하고 있다"고 설명했다.

공공재개발은 권리산정기준일인 작년 9월21일 이전 소유주만 분양권을 받을 수 있고 기준일 이후 지어진 주택을 사면 현금청산 대상이 된다. 장위9구역의 경우, 구역내 70가구 가량이 현금청산 대상자인 것으로 조사됐다. 후보지가 지난 3월 발표된 만큼 6개월의 시차가 있어 법적 분쟁도 예상되는 상황이다.

나 부장은 "권리산정기준일을 정한 것은 권리자수가 증가하는 것을 방지해 기존 권리자들을 보호하기 위한 제도여서 원칙대로 갈 것이라고 밖에 말씀드릴 수 없다"면서도 "선의의 피해자 등에 대한 부분은 시간을 두고 깊이 고민해보겠다"고 언급했다.