[MT시평]인구가 줄어들면 집값이 내려갈까

마강래 중앙대 교수

우리나라는 전 세계에서 가장 아이를 적게 낳는 나라다. 2020년엔 합계출산율이 0.84명까지 떨어졌다. 사망자 수가 출생아 수를 넘어서 인구의 자연감소가 시작됐다. 인구감소로 고생하는 이웃나라 일본도 1.4명 수준이다. 일본 인구의 자연감소는 우리나라보다 15년 먼저 시작되고 감소폭도 점점 커진다. 지난 한 해에만 53만명이나 줄어들었다. 일본의 지방도시에서는 임대도 매각도 되지 않는 집이 사방천지로 퍼져나가고 있다. 빈집도 재산세는 내야 하기에 갖고만 있어도 마이너스다. 이런 골치 아픈 집은 부동산(不動産)이 아닌 '부동산'(負動産)으로 불리기도 한다. 최근에는 온천이 딸린 별장이 100엔(약 1000원)에 나오기도 했다. 누군가 들어와 관리만 해줘도 집주인이 고마워하는 세상이 됐다.

최근 전 세계적으로 집값이 폭등했다. 집값 상승은 일본도 예외가 아니지만 버블 정점기에 비해 한참 낮다. 우리나라도 저출산으로 집값이 우하향할 것이란 예측이 많다. 인구감소는 기본적으로 주택수요 감소를 동반하기 때문이다. 출생아 수가 줄어 앞으로 집값이 내려갈까. 출산율과 집값의 관계를 지역별로 보자. 출산율이 0.64명로 가장 낮은 곳은 역설적이게도 집값이 가장 높은 서울이다. 전국 평균(0.84명)보다 낮은 곳은 서울을 포함한 부산(0.75명) 대전(0.81명) 광주(0.81명) 대구(0.81명) 인천(0.83명) 6곳이다. 대도시에 거주하는 사람들이 아이를 덜 낳는다는 얘기다.

빽빽한 밀도가 나쁘다고 말하는 건 아니다. 인구밀도는 도시의 경쟁력이다. 일자리가 밀집된 곳에 사람들이 몰리고 사람들이 몰리는 곳에 또다시 기업이 따라온다. 일자리와 사람의 이동이 물고 물리면 경쟁력 있는 공간이 된다. 하지만 인구쏠림현상이 도를 넘으면 사회 전반에 악영향을 끼친다. 인구가 쏠리는 지역도 힘들어진다. 집값이 뛰니 살아남기 위한 생존경쟁이 펼쳐진다. 젊은이들은 결혼과 출산을 뒷전으로 미루며 경쟁력을 높인다. 인구가 감소하는 지역도 힘들어지는 건 마찬가지다. 인구가 줄어드니 교육, 문화 등의 생활인프라의 질이 좋아질 리 없다. 사람들은 대도시로 떠난다. 미래가 불투명하니 여기서도 결혼과 출산은 뒷전으로 미뤄진다.

우리나라는 인구의 자연감소라는 역사적 분기점을 지나고 있다. 반면 수도권 인구비중은 사상 처음으로 전체 인구의 50%를 넘어섰다. 그리고 지금 우리는 고공행진하는 집값에 어쩔 줄 몰라 한다. 이것이 지금 우리가 처한 현실이다. 수도권 집중이 계속되면 집값은 내려가지 않는다. 집값을 설명하는 가장 주요한 변수는 '인구밀도'다. 출산율은 집값에 큰 영향을 미치지 않는다. '(이동으로 인한) 사회적 인구 증가'가 '(출산과 사망으로 인한) 자연적 인구 증가'보다 중요하다는 뜻이다. 집값과 저출산 문제는 우리 사회를 압도하는 가장 큰 2가지 이슈가 됐다. 이 둘의 근본적인 해결책은 '균형발전'에 있다. 이것이 균형발전이 부동산정책으로 들어와야 하는 이유다.