"집값, 오를 수밖에 없어요"…하버드학파 교수의 냉철한 진단

재건축 기대감, GTX(수도권광역급행철도) 노선 발표, 공급 부족. 최근 수도권 주택시장의 가격을 밀어 올린 재료들이다. 엎친 데 덮친 격으로 전세 수급 불균형도 매맷값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 커진다. 도대체 집값은 잡을 수 있는 걸까? ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 대한민국 집값의 현실과 전망에 대해 알아봤다.



▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요. 부릿지 조한송 기자입니다. 오늘은 집값이 도대체 왜 계속 오르는 것이고, 어떻게하면 집값을 잡을 수 있을지에 대해서 알아보려고 교수님 한 분을 모셨습니다. 오랜 기간 건축학과 도시계획을 연구한 이상현 명지대학교 건축학과 교수님이십니다. 최근에 연구하신 내용을 토대로 '집값은 잡을 수 있는 것인가'라는 제목의 책을 내셨는데요. 오늘 교수님과 함께 최근 주택시장을 움직이는 수요는 무엇이고 최근에 발표된 대책이 시장에서 유의미하게 작동할지를 알아보도록 하겠습니다.

▶조한송 머니투데이 기자
안녕하세요.

▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
네 안녕하세요.

▶조한송 머니투데이 기자
시작부터 단도직입적으로 여쭙겠습니다. 책 제목처럼 집값은 잡을 수 있는 건가요

▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
집값은 잡을 수 있죠. 근데 집값을 잡을 수 있냐 없느냐를 논하기 전에 한 가지 분명히 해야 할 게 있습니다. '집값을 잡아야 하느냐'죠.


▶조한송 머니투데이 기자
그렇죠.

▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
사실 대표적인 자산으로 꼽을 수 있는 게 주식과 부동산이죠. 그런데 주식은 가격이 아무리 올라도 잡으려고 하지 않잖아요. 반면 부동산, 특히 집값은 잡으려고 합니다. 그랬을 때 집값을 잡는 것이 타당한지부터 생각해 봐야죠. 집값도 사실 아무 때나 잡는 건 아닙니다. 집값은 어느 정도 오르는 게 정상이에요. 근데 우리가 비정상적이라고 부르는 지점, 딱 잘라서 얼마라고 볼 수는 없지만 그 지점을 넘어서면 조절해야 하는 거 아닌가란 생각을 하게 되죠. 기자님도 집값은 잡아야 한다고 생각하시는 거죠?

▶조한송 머니투데이 기자
필수재라고도 볼 수 있기 때문에 어느 정도 조정이 필요하지 않을까 합니다.


▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
그럼 이제 집값은 잡을 수 있느냐에 대해 얘기해 볼게요. 제가 집값은 잡을 수 있다고 말씀드린 이유는 이겁니다. 우리나라만 보더라도 대표적인 사례가 있죠. 약간의 반론의 여지가 있으나 일단 노태우 정부 시절에 신도시에 주택을 대량으로 공급하면서 집값을 잡은 적 있습니다. 그리고 이명박 정부 시절에도 보금자리 주택으로 집값을 상당 부분 안정시켰어요. 그때 묘하게 미국발 금융위기가 발생하면서 보금자리 주택의 효과인지 아닌지를 구분해내기 쉽지 않긴 했죠. 그래도 저는 어느 정도 보금자리 주택이 주택 가격을 안정화하는 데 효과가 있었다고 봅니다. 또 한 가지는 이런 거예요. 집값이 올라서 가장 처참했던 나라가 미국하고 일본이죠. 근데 이들 국가는 돌이켜 생각해보면 원인이 주택담보 대출 비율이었어요.

▶조한송 머니투데이 기자
주택담보비율이 과도하게 높았다는 얘기인가요?

▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
그렇죠. 심지어는 주택담보대출 비율을 100% 넘겨서까지 대출해줬다고 하죠. 그렇다면 그렇게 안 하면 집값은 잡을 수 있는 겁니다. 그런데 중요한 건 이거죠. 너무 과도한 기대를 하면 안 된다는 거예요. 이 얘기를 하는 이유는 이번 정권 들어서 '집값이 폭등했다'는 표현을 쓰고 있지 않습니까. 그런데 긴 시간을 놓고 보면 과연 폭등한 게 맞나 생각해 볼 여지가 있다는 거죠.

▶조한송 머니투데이 기자
동의하기 어려운 분들도 있을 것 같은데 자세히 설명 부탁드립니다.

▶이상현 명지대학교 교수/ '집값은 잡을 수 있는 것인가' 저자
그니까 이명박 정부가 시작했던 2008년부터 지금까지 13년이 흘렀는데 그간 서울 아파트 가격이 54%가량 상승했어요. 이 상승의 대부분이 최근 4년간에 발생했기 때문에 대부분이 대단히 많이 상승했다고 생각합니다. 근데 여기 놀라운 수치가 있습니다. 이명박 정부가 들어선 2008년부터 문재인 정부가 시작되기 직전인 2017년까지 9년 동안 5.5%밖에 오르지 않았어요. 이렇게 말씀드리면 잘 안 와닿을 거예요. 복리 기준으로 할 때 1년에 몇 %씩 올랐나 말씀드려볼게요. 이명박 정부가 들어서고 지금까지 대략 서울 기준으로 매년 3.4%밖에 안 올랐어요. 그 기간에 물가 상승률이 대략 2% 정도라고 보면 실질 상승률은 1.4%밖에 안 되죠. 그러니까 지금 좀 오른 게 크게 이상한 상황은 아니에요. 한 10년 가까이 대단히 낮은 주택 가격 상승률을 지켜보고 있었기 때문에 지금의 상승률 자체가 놀라울 수 있어요. 하지만 다른 측면에서 보면 올 것이 왔을 뿐이에요. 지금 안 오르면은 다음 정권에서라도 오를 수밖에 없는 거예요. 집값 상승률을 0.6%로 10년, 20년을 눌러놓는다는 건 불가능합니다.

☞자세한 내용은 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 이상현 교수, 조한송 기자
촬영 김진석, 김세용 PD
편집 김진석 PD
디자이너 신선용