"내 돈 수천만원 아끼는데 안할래?" 급매 살 때 고수의 '꿀팁'[싱글파이어]

초보 투자자들이 부동산을 매입할 때 흔히 저지르는 실수 중 하나가 '급매'를 꼼꼼한 검토 없이 덥석 계약해버린다는 점이다. 빨리 결정하지 않으면 매물이 사라질 것이라는 부동산 중개인의 재촉에 마음이 급해지기 때문이다.


그렇게 매입한 '급매'는 시세보다 크게 저렴하지도 않을 뿐더러 가격을 더 조정할 수 있는 기회가 있었던 매물인 경우가 많다. 매도인이 급하게 팔고 싶어하는 게 '급매'가 아니라 가격도 시세 대비 저렴해야 진정한 '급매'인데 그걸 간과한 셈이다.

초보자도 미리 준비하면 '급매'를 더 싸게 매입할 수 있다. 조금만 더 부지런히 움직이면 내 돈 수천만원을 아낄 수 있는 노하우를 120억 자산가이자 수익형 부동산 투자 고수 강용수씨(47)에게 들어봤다.


<120억 자산가 강용수씨의 투자 노하우를 담은 강의는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 매주 목요일 공개됩니다.>


"급하기만 하고 싸지 않은 '급매'가 실제로 많다"
Q. 수익형 부동산 투자를 오랫동안 해왔는데 '급매' 투자 노하우가 있다면?
A. 준비되지 않은 상태에서 '급매'에 투자하는 건 금물이다. 부동산 중개인이 좋은 '급매'가 나왔다고 빨리 사라고 한다고 잘 모르는 상태에서 덥석 물면 안된다는 거다. 최소한 그 일대에 비슷한 물건의 수익률 분석표를 10개 이상을 가지고 있고 준비가 된 후에 급매가 오면 결정을 해야 한다. 매도인이 급하게 파는 게 '급매'라고 생각들을 하는데 시세보다 싸야 진정한 '급매'인 것이다. 수익률을 따져봐야 한다. 또 평상시 내가 단기간에 확보할 수 있는 가용현금이 얼마인지를 명확히 알고 있어야 급매를 살지 말지를 결정할 수 있다. 이런 준비가 안돼 있으면 아무리 급매라고 해도 사면 안된다.


Q. 준비된 상태에서 '좋은 급매물'을 만났을 때 해야 할 일은?
A. 내가 직접 만든 수익률 계산표에 세부 사항을 입력해 실수익률이 얼마나 되는지를 먼저 점검해보자. 그리고 법무비용을 상세하게 파악하자. 아는 법무사가 있으면 좋지만 없다면 등기부등본 정도는 떼서 법무사사무소에 연락해 비용을 안내해줄 것을 요청하는 게 좋다. 부동산을 통해 은행 대출도 얼마나 나오는지 자세히 알아보자. 그런 다음 문제가 없으면 로드뷰를 통해 건물 외관 상태를 확인하고 중개인에게 물어봐 내 체크리스트를 채워 나가자. 등기부등본을 확인하고 근저당이 얼마나 설정돼 있는지, 대지 평수가 얼마나 되는지, 도면은 어떤 구조인지를 보는 것도 기본이다. 이런 과정을 거친 후에도 매력적인 매물이라고 판단되면 이제 실제 현장 임장을 나가면 된다.


"무조건 깎아달라는 건 초짜…꼼꼼한 임장으로 명분 있는 가격 협상을 하라"
Q. 현장 임장을 하면서 체크해야 할 필수사항은 어떤 것들이 있나?
A. 중개인이 사전에 구두로 알려준 내용 외에 현장에서 체크리스트에서 확인할 사항을 추가로 점검한다. 수익형 부동산의 경우 모든 방을 볼 순 없지만 내가 보는 방이 건물 중 가장 컨디션이 좋은 곳에 속한다고 생각하고 살펴보면 된다. 중개인에게 미리 부탁해 건축물 대장을 떼오게 해서 현장과 비교대조해보는 것도 좋다. 임장 후 마음에 들면 조건부로 가계약금을 걸어 매물을 홀딩할 수 있다. 이 때 매도인과 중개인에 이야기해서 "현재까지 확인한 사항 중에 틀린 부분이 있다면 계약금은 돌려달라"는 조건을 달 수 있다. 당일에 디테일하게 보지 못했지만 향후 문제점이 발견되면 가계약금을 돌려받을 수 있도록 안전장치를 만드는 것이다.

Q. 본 계약을 앞두고 급매를 더 싸게 사는 노하우가 있다고?
A. 매도인을 칭찬하는 것이다. "선생님, 좋은 건물을 가지고 계셨네요", "인상이 너무 좋으십니다", "집 관리를 너무 잘하셨네요" 이런 상황에 맞는 칭찬을 하라. 매도인도 사람인지라 기분이 좋아질 수밖에 없다. 매도인에게 무턱대고 깎아달라고 해서 가격을 더 낮출 수 있는 게 아니다. 구두로 가격 흥정을 했다면 이제 임장을 한 결과를 바탕으로 실질적인 가격 협상에 들어갈 필요가 있다. 체크리스트에서 조금 부족한 부분들을 이유로 들어 해당 부분을 수리 혹은 보완할 비용을 책정하고 그에 해당하는 만큼을 깎아달라고 요청하는 것이다. 집주인 본인이 관련 내용을 세세히 알고 있을 것이기 때문에 이유없이 깎아달라고 하는 것보다 오히려 가격 흥정 성과가 좋다. 중개인과 협업해 수수료를 조금 더 챙겨주고 가격 흥정을 도와줄 것을 요구할 수도 있다. 중개인이 반드시 매도인 편인 것은 아니다.


"알아두면 내 돈 수백~수천만원 아끼는 절세 꿀팁"
Q. 계약 전에 알아두면 내 돈을 더 아낄 수 있는 노하우는?
잔금일을 조정해 부대비용을 아끼는 방법도 있다. 잔금이 5월 중순~월말에 있다면 계약기간을 조금 더 늦춰 6월 1일 이후로 하면 그 해의 종합부동산세나 재산세를 피해갈 수 있다. 6월 1일에 해당 물건을 보유한 사람이 세금을 내도록 돼 있기 때문이다. 세금을 고려해 '마지막 푼돈'을 깎는 것도 비법이다. 취등록세율이 달라지는 기준 구간이 6억원, 9억원인데 6억원 조금 넘는 금액에 거래한다면 5억9900만원으로 깎으면 취등록세를 덜 낸다. 9억원 넘는 매물도 8억9900만원에 거래하면 취등록세는 물론 중개수수료를 아낄 수 있다. 아울러 수익형 부동산은 차익형과 다르게 시설물에 대한 보수·수리를 요구해 향후 유지보수비용을 아낄 수 있다. TV나 도어락, 엘리베이터 등 부대시설을 점검해서 매도인과 협상하도록 하라.

Q. 급매를 살 때 하지 말아야 할 유의사항이 있다면?
A. 같은 매물을 여러 부동산을 통해서 보고 가격 흥정을 붙이면 안된다. 매수자가 A 부동산과 B 부동산을 통해 같은 매물을 보고 두 명 이상의 중개인에게 가격 흥정을 부탁하면 집주인 입장에선 내 건물에 관심있는 수요자가 두 명 이상 있는 것으로 착각하게 된다. 그럼 매매가를 조정해줄 필요가 없다고 생각하게 된다. 한 부동산을 통해 특정 매물을 봤다면, 다른 부동산에선 다시 그 매물을 봐선 안된다.